Punti Chiave
- Le azioni di Welltower sono scese del 5,2% oggi, nonostante l'FFO normalizzato del terzo trimestre di 1,67 dollari per azione abbia superato il consenso di 1,64 dollari e la società abbia alzato le previsioni per il 2026.
- Il titolo è salito nelle prime contrattazioni pre-mercato per poi scendere nella sessione regolare. Nella conference call, il management ha dichiarato che l'economia continua a peggiorare ma che vede più opportunità di acquisizione poiché i venditori faticano a ottenere finanziamenti.
- L'attività continua a crescere rapidamente: il NOI same-store nel settore senior housing è aumentato del 21,0% e le nuove previsioni implicherebbero una crescita dell'FFO del 23% per il 2026.
- A circa 37x l'AFFO forward, contro una media quinquennale di 30x, il titolo lascia poco margine di errore mentre i tassi salgono.
Welltower (WELL) ha visto le sue azioni crollare del 5,2% oggi, anche dopo che il REIT del senior housing ha battuto le stime sull'FFO e ha alzato per la terza volta quest'anno le sue previsioni per il 2026.
Il titolo è salito nelle prime contrattazioni pre-mercato per poi scendere nella sessione regolare. Nella conference call, il management ha descritto un'economia in peggioramento ma ha affermato che la domanda è rimasta resiliente e che le condizioni di finanziamento più restrittive stanno creando opportunità di acquisto. Anche i ricavi sono risultati leggermente inferiori ad alcune previsioni.
Cosa ha comunicato Welltower
Welltower ha pubblicato i risultati del terzo trimestre dopo la chiusura di lunedì:
- FFO normalizzato di 1,67 dollari per azione, in aumento del 24,6% rispetto all'anno precedente e superiore al consenso di 1,64 dollari
- Ricavi di 3,72 miliardi di dollari, +38%, leggermente al di sotto dei 3,75 miliardi di dollari attesi da alcuni analisti
- NOI same-store in aumento del 21,0% nel suo portafoglio operativo di senior housing
- Previsioni di FFO normalizzato per l'intero anno alzate a un intervallo tra 6,47 e 6,53 dollari per azione, da 6,36-6,44 dollari
Il nuovo punto medio di 6,50 dollari implicherebbe una crescita del 23% rispetto al 2025.
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Cosa ha detto Welltower sull'economia
Il Co-Presidente e Chief Investment Officer Nikhil Chaudhri ha dichiarato nella conference call che "l'ambiente macroeconomico è continuato a deteriorarsi", settimane dopo che la Fed ha alzato i tassi a settembre per la prima volta dal 2023. L'ha inquadrato come un'opportunità: i proprietari che si trovano di fronte al "muro delle scadenze" del 2027 devono "ricapitalizzare o vendere", e l'attività di acquisizione di Welltower si sta espandendo. Anche altri REIT del senior housing sono scesi oggi.
La crescita non è in dubbio. Gli analisti si aspettano molta altra crescita, e Welltower ha chiuso o concordato acquisizioni per 7,7 miliardi di dollari dalla fine del trimestre:
Il prezzo è la questione più spinosa. Welltower ha chiuso lunedì a 39x l'AFFO forward, contro una media quinquennale di 30x e un picco di 44x a luglio:
Dopo il calo di oggi, si avvicina a 37x. Rimane comunque un multiplo elevato con i tassi in salita.
Il potere di fissazione dei prezzi di Welltower è la prossima prova
L'attività in sé sembra eccellente. Il Vice Presidente e Chief Operating Officer John Burkart ha dichiarato che l'occupazione sta passando il testimone al tasso come principale motore di crescita. Le comunità con un'occupazione superiore al 90%, quasi due terzi del portafoglio, hanno visto crescere i ricavi per camera occupata di oltre il 6%, e come ha affermato Burkart, i ricavi aggiuntivi derivanti dai tassi più alti "non comportano sostanzialmente alcun costo associato".
La valutazione è ciò che lascia Welltower esposto, a mio avviso, anche con una forte crescita e un terzo aumento delle previsioni. A un livello ben superiore al suo multiplo abituale con i tassi in aumento, non è ancora un affare. Vorrei vedere la crescita dei tassi mantenersi sopra il 6% in quelle comunità piene prima di acquistare, e i risultati del quarto trimestre all'inizio del prossimo anno saranno il prossimo indicatore.
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