Punti Chiave
- W. P. Carey rende il 6,0% e Healthpeak Properties rende il 6,7%, ed entrambe hanno alzato le loro previsioni per il 2026 con i risultati del secondo trimestre.
- Entrambi i dividendi sono oggi ben coperti, al 73% e al 72% dell'AFFO del 2025, ma gli analisti si aspettano che questa copertura si muova in direzioni opposte nel 2026.
- La copertura degli interessi di Healthpeak è stata di 1,5x negli ultimi dodici mesi, contro 3,2x per W. P. Carey.
- Entrambi i dividendi sono più piccoli di quanto non fossero nel 2020, quindi la velocità con cui ciascuno cresce ora conta più del suo storico quinquennale.
W. P. Carey (WPC) ha alzato le sue previsioni di AFFO per il 2026 il 28 luglio. Una settimana dopo, Healthpeak Properties (DOC) ha alzato le proprie previsioni per il 2026.
Questa è una buona notizia per chiunque sia a caccia di reddito, perché entrambe rendono più del 6%: 6,0% per W. P. Carey e 6,7% per Healthpeak, che paga mensilmente.
Ma entrambi i dividendi sono più piccoli di quanto non fossero nel 2020. Quindi, qual è il titolo ad alto rendimento migliore oggi?
| Metrica | W. P. Carey (WPC) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 6.0% | 6.7% |
| Crescita del dividendo, 2020-2025 | -2,8% annuo | -3,8% annuo |
| Payout ratio su AFFO, 2025 | 73% | 72% |
| Payout ratio su AFFO, consenso 2026 | 71% | 78% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 5,69x | 5,44x |
| Copertura interessi (LTM) | 3,24x | 1,49x |
| Prezzo/AFFO (NTM) | 11,9x | 12,2x |
Il dividendo di W. P. Carey sta crescendo di nuovo
Il dividendo di W. P. Carey è sceso da $4,24 per azione nel 2022 a $3,49 nel 2024. Ha pagato $3,62 nel 2025, in aumento del 3,7%, e l'11 giugno 2026 la società ha aumentato il pagamento trimestrale a $0,94 per azione, il 4,4% in più rispetto ai $0,90 pagati un anno prima. Il 18 settembre ha aumentato di nuovo, a $0,950, il suo terzo aumento del 2026.
Il management si aspetta che il dividendo "continui a crescere in linea con la crescita del nostro AFFO mantenendo un payout ratio conservativo", e lo storico lo supporta. Nel 2020, W. P. Carey ha pagato $4,17 per azione contro $4,74 di AFFO, un payout ratio dell'88%. Nel 2025, ha pagato $3,62 contro $4,97, un ben coperto 73%.
Anche il business sta crescendo. L'AFFO è aumentato del 4,7% a $1,34 per azione nel secondo trimestre del 2026, da $1,28 un anno prima. Il management ora prevede un intervallo da $5,19 a $5,27 per il 2026, che rappresenta una crescita del 5,2% al punto medio. Il consenso degli analisti di $5,26 porterebbe il payout ratio al 71% nel 2026.
Il rischio principale è il merito creditizio degli inquilini. Hellweg ha dichiarato insolvenza, sebbene W. P. Carey abbia già ridotto la sua esposizione da 35 negozi a 16. Entro il 10 settembre, aveva firmato nuovi contratti di locazione per circa il 64% dell'affitto di Hellweg, e si aspetta che il nuovo canone sui negozi che sta rilocando si avvicini a quello che pagava Hellweg.
Healthpeak ha ricostruito il suo cuscinetto nel modo più duro
Il dividendo di Healthpeak ha avuto una strada più accidentata di quello di W. P. Carey. Nel 2020, ha pagato $1,48 per azione contro $1,45 di AFFO, un payout ratio del 102%. Ha tagliato il dividendo a $1,20 nel 2021.
Da allora, l'AFFO è salito da $1,35 per azione nel 2021 a $1,69 nel 2025, mentre il dividendo è passato da $1,20 a $1,22. Questo ha portato il payout ratio a un confortevole 72% nel 2025...
Le residenze per anziani stanno crescendo rapidamente: i ricavi di Janus Living sono aumentati del 45% su base annua nel secondo trimestre del 2026. Il NOI same-store nei laboratori è diminuito del 3,2% su base annua in quel trimestre, sebbene l'occupazione dei laboratori sia aumentata di 80 punti base rispetto al primo trimestre, al 78,5%.
Gli analisti si aspettano che l'AFFO scenda a $1,57 per azione nel 2026, da $1,69, il che porterebbe il payout ratio al 78%.
Il rischio principale è il debito. La copertura degli interessi di Healthpeak è stata di 1,49x negli ultimi dodici mesi, meno della metà dei 3,24x di W. P. Carey.
Quindi, quale dividendo vince?
W. P. Carey è il titolo ad alto rendimento migliore. Gli analisti si aspettano che il suo AFFO cresca nel 2026 mentre quello di Healthpeak scivola, e il suo dividendo sta anche aumentando più velocemente.
Healthpeak paga di più oggi: $10.000 comprano $670 di reddito annuo, contro $600 da W. P. Carey. Ma entrambi i tassi quinquennali includono un taglio, quindi il ritmo attuale è la guida migliore. All'aumento del dividendo del 2025, 3,7% per W. P. Carey e 1,7% per Healthpeak, il reddito di W. P. Carey supererebbe quello di Healthpeak in circa 5,5 anni, intorno al 2032. Nel decimo anno, W. P. Carey pagherebbe circa $834 contro circa $777 da Healthpeak. Chiamatelo un rendimento dell'8,3% sui $10.000 di oggi.
Non si paga un premio per quella crescita, neanche. W. P. Carey si scambia a 11,9x il prezzo/AFFO forward. Questo è al di sotto della sua media di 13,5x negli ultimi cinque anni e ben lontano dal suo massimo di 16,9x del luglio 2022.
Questo non vuol dire che il dividendo di Healthpeak sia in difficoltà. Paga l'assegno più grande, ogni mese, e anche il payout ratio del 78% previsto dagli analisti per il 2026 lascia margine. È solo che W. P. Carey ha più di ciò che mantiene un dividendo in crescita: AFFO in aumento e la copertura degli interessi per sostenere il suo debito.
Naturalmente, W. P. Carey ha detto il 10 settembre che il suo AFFO è in linea per chiudere il 2026 al di sopra del punto medio delle sue previsioni. Se il suo rapporto del terzo trimestre non lo conferma, l'assegno mensile più grande di Healthpeak diventa più difficile da rifiutare.
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