Punti Chiave
- Healthpeak Properties offre un rendimento del 6,7% contro il 6,1% di Realty Income, e entrambe pagano i dividendi mensilmente.
- Realty Income afferma di aver aumentato il proprio dividendo per oltre 31 anni consecutivi, mentre il dividendo per azione di Healthpeak è sceso da $2,10 nell'anno fiscale 2016 a $1,22 nell'anno fiscale 2025.
- Healthpeak ha distribuito il 72% del suo AFFO dell'anno fiscale 2025 contro il 75% di Realty Income, ma gli analisti si aspettano rispettivamente il 78% contro il 73% nell'anno fiscale 2026.
- Le due REIT sono scambiate quasi allo stesso prezzo, circa 12x l'AFFO forward.
Qualsiasi investitore alla ricerca di un rendimento superiore al 6%, pagato mensilmente, finirà per considerare REIT come Realty Income (O) e Healthpeak Properties (DOC). Entrambe hanno alzato le loro previsioni per il 2026 con i risultati del secondo trimestre all'inizio di agosto.
Healthpeak paga l'assegno più grande, un rendimento del 6,7% contro il 6,1% per Realty Income. Realty Income risponde con il suo track record. La sua missione dichiarata è "fornire dividendi mensili affidabili che aumentino nel tempo", e afferma di aver aumentato il proprio dividendo per oltre 31 anni consecutivi.
Entrambe sono REIT, quindi ciascuna è valutata in base al suo payout ratio sull'AFFO. Quindi, qual è il titolo a dividendo ad alto rendimento migliore?
| Metrica | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendimento da dividendo | 6,1% | 6,7% |
| Crescita del dividendo, anno fiscale 2020–2025 | 2,9% annuo | -3,8% annuo |
| Payout ratio sull'AFFO, anno fiscale 2025 | 75% | 72% |
| Payout ratio sull'AFFO, consenso anno fiscale 2026 | 73% | 78% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 5,74x | 5,44x |
| Copertura degli interessi (LTM) | 2,35x | 1,49x |
| Prezzo/AFFO (NTM) | 12,1x | 12,2x |
Realty Income continua ad aumentare i dividendi
Il dividendo di Realty Income è ben coperto. Ha distribuito il 75% del suo AFFO nell'anno fiscale 2025 ($3,22 per azione contro $4,28), e gli analisti si aspettano che questo scenda al 73% nell'anno fiscale 2026, mentre l'AFFO per azione sale a $4,44.
Questo consenso si trova all'estremità inferiore dell'intervallo previsto dal management stesso. Ad agosto, Realty Income ha alzato le sue previsioni di AFFO per il 2026 a $4,44-$4,45 per azione, da $4,41-$4,44, dopo che l'AFFO per azione è aumentato del 3,8% a $1,09 nel secondo trimestre del 2026 rispetto all'anno precedente. L'occupazione era al 98,8% al 30 giugno 2026. Sta anche facendo meno affidamento sulle proprie azioni per finanziare la crescita: il capitale pubblico ha coperto il 18% del suo volume di investimenti nel 2026 fino al secondo trimestre, contro una media del 47% negli ultimi tre anni.
L'AFFO per azione è aumentato ogni anno da $2,88 nell'anno fiscale 2016 a $4,28 nell'anno fiscale 2025, e il dividendo è cresciuto con esso, da $2,39 a $3,22.
(Il payout ratio è sceso dall'83,0% nell'anno fiscale 2016 al 75,2% nell'anno fiscale 2025, quindi gli aumenti non hanno superato la cassa.)
Il rovescio della medaglia è il ritmo. Aumenti del 2,9% annuo dall'anno fiscale 2020 all'anno fiscale 2025 rendono l'assegno a crescita lenta, e Realty Income ha un po' più debito di Healthpeak, a 5,74x debito netto su EBITDA contro 5,44x.
La ripresa di Healthpeak ha ancora strada da fare
Il grafico di Healthpeak racconta una storia molto diversa da quella di Realty Income. Il suo dividendo è sceso da $2,10 per azione nell'anno fiscale 2016 a $1,20 nell'anno fiscale 2021, mentre l'AFFO per azione scivolava da $2,57 a $1,35.
(L'AFFO per azione da allora si è ripreso a $1,69 nell'anno fiscale 2025, e il payout ratio è sceso dal 102,1% nell'anno fiscale 2020 a un ben coperto 72,2%.)
L'anno fiscale 2025 ha portato anche un piccolo aumento, a $1,22 per azione da $1,20. Le residenze per anziani stanno trainando il business: i ricavi sono aumentati del 45% nel secondo trimestre del 2026 rispetto all'anno precedente. Il settore dei laboratori è il freno, con lo stesso-store NOI rettificato in calo del 3,2% nello stesso periodo, anche se l'occupazione dei laboratori è aumentata di 80 punti base dal primo trimestre al 78,5%.
Il problema è il dato forward. Gli analisti si aspettano che l'AFFO per azione scenda a $1,57 nell'anno fiscale 2026, il che porta il payout ratio a un più stretto 78%.
Il CEO Scott Brinker ha dichiarato nella conference call del secondo trimestre che "Questo non è l'ambiente giusto per avere una leva elevata". Ha ragione a dirlo, dato che la copertura degli interessi di Healthpeak è un sottile 1,49x.
Quindi, quale dividendo vince?
Realty Income è il titolo a dividendo ad alto rendimento migliore. Ciò che lo decide è la direzione in cui si sta muovendo ciascun dividendo. L'AFFO di Realty Income è aumentato ogni anno per un decennio e si prevede che continui a salire, mentre quello di Healthpeak dovrebbe scendere nell'anno fiscale 2026.
Il tasso a 5 anni di Healthpeak parte da un taglio, quindi confrontiamo ogni dividendo al suo ritmo attuale: 2,9% per Realty Income e 1,7% per Healthpeak, i loro aumenti dell'anno fiscale 2025. A quei tassi, il reddito da Realty Income supererebbe quello di Healthpeak intorno al 2034. E a 12,1x l'AFFO forward, Realty Income non costa più di quanto costa Healthpeak a 12,2x.
Il caso di Healthpeak è reale. Paga l'assegno più grande, $670 all'anno su $10.000 contro $610. Ha coperto leggermente meglio quell'assegno dall'AFFO dell'anno fiscale 2025, e ha un po' meno debito. È solo che, quando si arriva al dunque, il track record di Realty Income, l'AFFO in aumento e la copertura degli interessi molto più forte rendono il suo assegno quello su cui farei affidamento.
Naturalmente, la ripresa dei laboratori di Healthpeak è ancora in corso. Se l'occupazione dei laboratori continua a salire, le stime dell'AFFO degli analisti potrebbero migliorare, e quell'assegno più grande sembrerebbe molto più solido.
Quindi, quanto vale realmente il titolo Realty Income?
TIKR ti permette di prevedere il prezzo futuro di qualsiasi titolo in meno di un minuto. Basta inserire alcune ipotesi nel modello di valutazione di TIKR e vedere quanto potrebbe valere Realty Income. Parti dalle stime di consenso di Wall Street, o modifica gli input per riflettere la tua visione del business. È gratuito.
Valuta Realty Income gratuitamente
Disclaimer:
Si prega di notare che gli articoli su TIKR non intendono servire come consigli di investimento o finanziari da parte di TIKR o del nostro team di contenuti, né sono raccomandazioni per acquistare o vendere azioni. Creiamo i nostri contenuti sulla base dei dati di investimento di TIKR Terminal e delle stime degli analisti. La nostra analisi potrebbe non includere notizie recenti sulle società o aggiornamenti importanti. TIKR non ha posizioni in nessuno dei titoli menzionati. Grazie per la lettura e buoni investimenti!
