Punti Chiave
- Realty Income offre un rendimento del 6,1% e Crown Castle del 5,4%, ed entrambe vengono valutate in base al loro rapporto di distribuzione dell'AFFO.
- Realty Income ha distribuito il 75% del suo AFFO nell'esercizio 2025, e il consenso degli analisti lo pone al 73% per l'esercizio 2026.
- Il dividendo di Crown Castle è sceso da $6,26 per azione nell'esercizio 2024 a $4,75 nel 2025, quando ha distribuito il 109% del suo AFFO; il consenso per il 2026 è del 93%.
- Realty Income scambia a 12 volte l'AFFO forward, vicino all'estremo basso del suo range quinquennale.
Qualsiasi investitore in cerca di reddito che cerchi un rendimento superiore al 5% si imbatterà in Realty Income (O) e Crown Castle (CCI). I loro dividendi hanno seguito percorsi molto diversi.
L'8 settembre, Realty Income ha annunciato il suo 136° aumento di dividendo dalla quotazione nel 1994. Crown Castle ha pagato $1,0625 per azione nel secondo trimestre del 2026, invariato rispetto all'anno precedente e ben al di sotto di quanto pagava prima del 2025.
Quindi, qual è il titolo a dividendo alto rendimento migliore?
| Metrica | Realty Income (O) | Crown Castle (CCI) |
|---|---|---|
| Rendimento forward | 6,1% | 5,4% |
| Crescita del dividendo, esercizi 2020–2025 | 2,9% annui | -0,7% annui |
| Storico dividendi (parole dell'azienda) | Aumentato per oltre 31 anni consecutivi | Invariato rispetto all'anno precedente (Q2 2026) |
| Rapporto di distribuzione AFFO, esercizio 2025 | 75% | 109% |
| Rapporto di distribuzione AFFO, consenso esercizio 2026 | 73% | 93% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 5,74x | 6,51x |
| Prezzo/AFFO (NTM) | 12,1x | 16,2x |
Il cuscinetto di Realty Income continua ad ampliarsi
Il dividendo di Realty Income è ben coperto. Ha distribuito il 75% del suo AFFO nell'esercizio 2025 ($3,22 per azione di dividendi contro $4,28 di AFFO per azione), e 15 analisti lo pongono al 73% per l'esercizio 2026.
Il cuscinetto è cresciuto per un decennio. L'AFFO per azione è salito da $2,88 nell'esercizio 2016 a $4,28 nel 2025, un po' più velocemente del dividendo, quindi il rapporto di distribuzione è sceso dall'83% al 75%.
L'attività continua ad aggiungervi. L'AFFO per azione è aumentato del 3,8% a $1,09 nel secondo trimestre del 2026 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Il tasso di occupazione era del 98,8% al 30 giugno 2026.
Il rischio principale è il costo del capitale. La crescita dipende dalla raccolta di denaro con un buon margine, e la copertura degli interessi è stata di 2,35x negli ultimi dodici mesi.
Crown Castle sta ricostruendo il suo cuscinetto
Il rendimento di Crown Castle si colloca nella stessa fascia, ma il suo dividendo ha avuto un paio d'anni molto più difficili. I dividendi per azione sono passati da $6,26 nell'esercizio 2024 a $4,75 nel 2025, e l'attuale tasso annuale è di $4,25.
L'AFFO per azione è sceso ulteriormente negli stessi anni, da $6,98 a $4,36. Quell'anno Crown Castle è passata a quella che il Presidente e CEO Chris Hillabrant definisce "una chiara strategia pura di torri statunitensi". Nel corso del decennio, il rapporto di distribuzione è salito dal 76% nell'esercizio 2016 a un 109% scoperto nel 2025.
La prospettiva forward è migliore. Diciassette analisti pongono l'AFFO per il 2026 a $4,58 per azione contro $4,25 di dividendi, un rapporto di distribuzione sottile del 93%. L'AFFO per azione è aumentato del 10% a $1,13 nel secondo trimestre del 2026 da $1,02 un anno prima.
Il CFO Sunit Patel si aspetta che "nei prossimi due anni circa", l'azienda "arriverà al punto in cui la distribuzione dei dividendi rientra nel rapporto dell'intervallo di cui abbiamo parlato". Quel range è dal 75% all'80% dell'AFFO, e Crown Castle prevede di mantenere il dividendo a $4,25 all'anno fino a quando non lo raggiungerà. Nella chiamata del secondo trimestre, Hillabrant ha definito il dividendo "sacro". Tuttavia, un rapporto di distribuzione del 93% lascia poco spazio agli aumenti.
L'attività si sta ancora riducendo in alcune aree. I ricavi da affitto dei siti sono diminuiti del 4% nel secondo trimestre del 2026 rispetto all'anno precedente, cosa che l'azienda attribuisce alle risoluzioni DISH e alle cancellazioni Sprint. Le azioni di Crown Castle sono balzate del 15,6% il 9 ottobre, a $79,64, dopo che SpaceX ha concordato l'8 ottobre di acquistare spettro a livello nazionale per il suo servizio telefonico Starlink, che potrebbe aver bisogno di torri. SpaceX non ha ancora firmato un contratto di locazione.
Il rischio principale è il bilancio. Il debito netto era di 6,51 volte l'EBITDA negli ultimi dodici mesi, appena sopra l'intervallo tra 6x e 6,5x che il management si prefigge.
Quindi, quale dividendo vince?
Realty Income è il titolo a dividendo alto rendimento migliore. Paga di più oggi e copre quel pagamento in modo molto più confortevole.
$10.000 al suo rendimento del 6,1% pagano $610 all'anno oggi. Al suo tasso di crescita quinquennale del 2,9%, questo cresce fino a circa $790 nell'anno 10, quindi possiamo considerarlo un rendimento del 7,9% sul tuo capitale. Gli stessi $10.000 in Crown Castle pagano $540 all'anno oggi.
Non stai pagando un premio per quella sicurezza, neanche. A 12,1 volte l'AFFO forward al 9 ottobre 2026, Realty Income si trova vicino all'estremo basso del suo range quinquennale, contro una media di 14,7x, un minimo di 11,4x nell'ottobre 2023 e un picco di 19,9x nell'ottobre 2021.
Crown Castle ha davvero un caso. L'AFFO per azione sta crescendo di nuovo, e il consenso prevede che il rapporto di distribuzione scenda dal 109% al 93% in un anno. È solo che, quando si arriva al dunque, preferirei possedere il dividendo con un quarto del suo AFFO di margine rispetto a uno che sta ancora risalendo dopo un taglio.
Naturalmente, se l'AFFO di Crown Castle continua a crescere come si aspetta il suo CFO, quel rapporto di distribuzione potrebbe apparire molto più sano tra un paio d'anni.
Quindi, quanto vale realmente l'azione di Realty Income?
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