Points clés
- Public Storage et Extra Space Storage ont toutes deux relevé leurs prévisions de Core FFO pour 2026 fin octobre, et aucune n'a augmenté son dividende depuis l'exercice 2023.
- Extra Space offre un rendement de 4 %, contre 3,7 % pour Public Storage, et a augmenté son dividende plus rapidement de l'exercice 2020 à l'exercice 2025.
- La dette nette de Public Storage est de 3,3x l'EBITDA, contre 5,8x pour Extra Space.
- Les deux dividendes étant stables, la question décisive est de savoir laquelle de ces deux sociétés a la marge de manœuvre pour recommencer à les augmenter.
Public Storage (PSA) et Extra Space Storage (EXR) ont toutes deux relevé leurs perspectives pour 2026 fin octobre.
Aucune des deux sociétés n'a pour autant augmenté son dividende. Public Storage a déclaré un autre paiement trimestriel de 3,00 $ le 3 novembre, le même taux qu'elle verse depuis l'exercice 2023. Extra Space verse également 1,62 $ par trimestre depuis cette date.
Ainsi, avec Extra Space offrant un rendement plus élevé et Public Storage affichant une dette bien moindre, laquelle est la meilleure action à dividende ?
| Métrique | Public Storage (PSA) | Extra Space Storage (EXR) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 3,7 % | 4,0 % |
| Dividende annuel | 12,00 $ | 6,48 $ |
| Croissance du dividende, exercice 2020-2025 | 8,4 % par an | 12,5 % par an |
| Taux de distribution sur AFFO, dernier exercice réel | 75 % (exercice 2025) | 67 % (exercice 2022) |
| Taux de distribution sur AFFO, consensus | 76 % (exercice 2026) | 87 % (exercice 2024) |
| Dette nette/EBITDA, LTM | 3,3x | 5,8x |
| Couverture des intérêts, LTM | 6,4x | 2,5x |
Source : TIKR, 5 novembre 2026.
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Public Storage a une marge de manœuvre confortable
Le dividende de Public Storage est bien couvert. Il a absorbé 75 % de l'AFFO au cours de l'exercice 2025, et il absorbe un taux stable de 76 % des 15,79 $ par action que les analystes anticipent pour l'exercice 2026. L'AFFO par action a augmenté plus vite que le dividende au cours de la dernière décennie :
L'AFFO est passé de 9,39 $ par action lors de l'exercice 2016 à 15,97 $ lors de l'exercice 2025, tandis que le dividende augmentait par paliers. Cela a réduit le taux de distribution de 82 % lors de l'exercice 2020 à 75 % lors de l'exercice 2025. (L'exercice 2022 est la seule année où il a distribué plus que son AFFO : 21,15 $ par action contre 13,56 $.)
Sa croissance provient d'acquisitions. Le chiffre d'affaires et le NOI des établissements existants n'ont augmenté que de 0,5 % chacun au troisième trimestre 2026 par rapport à l'année précédente, tandis que les acquisitions de NSA et PS Canada ont ajouté plus de 1 100 établissements. Le 26 octobre, elle a relevé ses prévisions de Core FFO pour l'année complète à 16,90-17,10 $ par action, contre 16,75-17,05 $ précédemment.
Avec son rendement de 3,7 %, 10 000 $ génèrent 370 $ par an. Au rythme de 8,4 % par an auquel elle a augmenté son dividende de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, ces 10 000 $ génèrent environ 768 $ la 10e année, soit un rendement de 7,7 % sur votre mise initiale.
Extra Space a le momentum
Les établissements existants de Public Storage sont stables, tandis que ceux d'Extra Space accélèrent. Son chiffre d'affaires des établissements existants a augmenté de 2,7 % et son NOI des établissements existants a augmenté de 4,6 % au troisième trimestre 2026 par rapport à l'année précédente. Le 27 octobre, elle a relevé ses prévisions de Core FFO pour l'année complète à 8,40-8,50 $ par action, contre 8,25-8,40 $ précédemment.
Son dividende dispose d'une marge de sécurité plus fine. Le taux de distribution sur AFFO était de 67 % lors de l'exercice 2022. Le consensus des analystes pour l'exercice 2024 situe l'AFFO à 7,48 $ par action, ce qui fait du dividende actuel de 6,48 $ un taux de distribution serré de 87 %. La marge de sécurité s'est réduite depuis l'exercice 2022 :
Le dividende a plus que doublé, passant de 2,93 $ par action lors de l'exercice 2016 à 6,48 $ lors de l'exercice 2023, et il est resté à ce niveau jusqu'à l'exercice 2025. L'AFFO par action est passé de 8,90 $ lors de l'exercice 2022 à une estimation de 7,68 $ pour l'exercice 2025.
Avec son rendement de 4,0 %, 10 000 $ génèrent 401 $ par an. Au rythme de 12,5 % par an auquel elle a augmenté son dividende de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, ces 10 000 $ génèrent environ 1 155 $ la 10e année, soit un rendement de 11,6 % sur votre mise initiale.
Alors, quel dividende l'emporte ?
Public Storage est la meilleure action à dividende. Les deux dividendes étant stables, elle dispose d'une marge de manœuvre bien plus grande pour recommencer à les augmenter, tant au niveau de sa distribution que de son bilan : sa dette est de 3,3x l'EBITDA, et sa couverture des intérêts est de 6,4x.
La dette d'Extra Space est plus lourde, et elle a augmenté :
La dette nette est passée de 5,4x l'EBITDA lors de l'exercice 2021 à 6,0x lors de l'exercice 2025. Sur les douze derniers mois, son EBIT ne couvrait les intérêts que 2,5 fois.
Le dividende d'Extra Space n'est pas en danger. Il offre le chèque le plus élevé et ses établissements croissent plus vite. Elle est également moins chère, à 19x l'AFFO anticipé contre 21x pour Public Storage, et aux rythmes de croissance quinquennaux des deux sociétés, ses revenus restent supérieurs chaque année. Mais aucun des deux dividendes ne croît actuellement à ces rythmes. Les deux étant stables, l'avance d'Extra Space sur 10 000 $ n'est toujours que de 31 $ par an la 10e année. Je suis prêt à renoncer à 31 $ par an pour une marge de sécurité plus large et une dette plus légère.
Bien sûr, Public Storage doit encore rentabiliser son acquisition de NSA. La direction anticipe des synergies de 110 à 130 millions de dollars en rythme annualisé d'ici trois à quatre ans, et cet argent pourrait permettre à son dividende de recommencer à croître.
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