Puntos Clave
- Realty Income (O) reportará los resultados del tercer trimestre el lunes después del cierre, días después de que un artículo de Simply Wall St la señalara como cara a unas 42 veces las ganancias.
- En términos de precio futuro frente a AFFO, que es como se valoran los REIT, la acción cotiza a 13x, por debajo de su promedio de cinco años de 15x.
- La calle espera un AFFO por acción de $4.44 para 2026, un 3.7% más que los $4.28 de 2025 y en el extremo inferior del rango de previsiones de la propia dirección.
- Observe la brecha entre el AFFO y el FFO normalizado, y también observe los rendimientos de los bonos: la deuda total alcanzó los $31.3 mil millones al 30 de junio.
Realty Income reportará los resultados del tercer trimestre el lunes después del cierre, y una advertencia ha acompañado la subida previa al informe. Un artículo de Simply Wall St esta semana citó un valor razonable de unos $62 según la narrativa de usuario más seguida, aproximadamente un 9% por encima del cierre del jueves, pero su propia visión de las ganancias sugirió que las acciones parecen caras de cara a los resultados. Las acciones cerraron a $57.20 el jueves, un 16% por debajo de su máximo de 52 semanas, y hoy pasan ex-dividendo.
Esa advertencia se basa en las ganancias. El artículo sitúa la acción a unas 42 veces las ganancias, frente a aproximadamente 28x para los REIT minoristas.
Valórela como un REIT
El P/E hace que casi cualquier propietario de inmuebles parezca caro. En 2025, Realty Income registró $2.52 mil millones de depreciación y amortización, más del doble de los $1.06 mil millones de ingreso neto que obtuvo para los accionistas comunes.
Por eso los REIT se valoran en función de los fondos ajustados de las operaciones (AFFO). En términos de precio futuro frente a AFFO, la acción se sitúa por debajo de su propio promedio de cinco años:
Acción O Precio/AFFO NTM: 5 Años (TIKR)
Realty Income cotiza a 13x el AFFO por acción que los analistas esperan en los próximos 12 meses. Su promedio de cinco años es de 15x, con un máximo de 19x en abril de 2022 y un mínimo de 11x en octubre de 2023.
A ese múltiplo, el precio solo pide que se materialice el crecimiento esperado por la calle. No paga nada extra por una recuperación.
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Lo que el lunes tiene que mostrar
Así que la pregunta del lunes es si el AFFO por acción sigue creciendo tan rápido como espera la calle. Los analistas esperan $4.44 para 2026, un 3.7% más que los $4.28 de 2025, y el dividendo sigue estando bien cubierto con esas cifras:
O Dividendos por Acción vs. AFFO por Acción: Reales y Estimaciones, 2023-2028 (TIKR)
Los $3.26 de dividendos esperados para 2026 consumirían aproximadamente el 73% de ese AFFO. Esa es una distribución cómoda para un REIT.
El consenso de $4.44 se sitúa en el extremo inferior del rango de previsiones de $4.44-$4.45 que la dirección estableció en agosto. Llegar allí requiere unos $1.11 por trimestre en la segunda mitad. Eso es aproximadamente un 2.3% por encima de la segunda mitad de 2025, menos de la mitad del ritmo de la primera mitad.
Cómo llega Realty Income allí también importa. El AFFO por acción aumentó un 5.2% en la primera mitad de 2026, mientras que el FFO normalizado por acción aumentó un 1.4%. El AFFO superó al FFO normalizado en $76.6 millones en el semestre, frente a $3.2 millones un año antes. En el mismo período, las provisiones por pérdidas crediticias, que el AFFO vuelve a sumar, aumentaron a $46.4 millones, y la cartera de préstamos casi se duplicó hasta los $3.36 mil millones.
La mayor parte de eso ocurrió en el primer trimestre, y la brecha ya se había reducido a unos $23 millones en el segundo. Me gustaría ver que siga reduciéndose el lunes, manteniéndose o subiendo el rango de previsiones.
El mercado de bonos también vota
Un propietario de arrendamiento neto puede negociarse tanto en función de las tasas de interés como de cualquier trimestre individual. La acción cayó un 12% entre el 30 de junio y el 30 de septiembre mientras los rendimientos subían, incluso después de que la dirección elevara sus previsiones. Realty Income financia gran parte de su crecimiento con deuda, que aumentó de $20.9 mil millones en septiembre de 2023 a $31.3 mil millones al 30 de junio de 2026:
O Deuda Total: Trimestral, T3 2023-T2 2026 (TIKR)
Los analistas esperan que el gasto por intereses aumente un 16%, de $1.25 mil millones en 2026 a $1.45 mil millones en 2027. El múltiplo también importa para el crecimiento. En septiembre, el CFO Jonathan Pong dijo que el nuevo capital efectivamente cuesta el rendimiento del AFFO. A 13x el AFFO futuro, eso es cerca del 8%, aproximadamente el costo de capital a largo plazo que las operaciones tienen que superar. Por lo tanto, un salto en los rendimientos de los bonos del Tesoro durante la semana del informe podría mover la acción más que un centavo de AFFO en cualquier dirección.
Más barata de lo que parece
Según la medida que se ajusta a un REIT, Realty Income no parece sobrevalorada de cara al lunes. A 13x el AFFO futuro, el precio solo pide el crecimiento esperado por la calle y muy poco más allá de eso. Si el tercer trimestre mantiene el AFFO por acción en camino hacia los $4.44 y la brecha de los reajustes sigue reduciéndose, la preocupación por el valor razonable parece exagerada.
La prueba más difícil son las previsiones para 2027 a principios del próximo año, cuando los analistas esperan que el AFFO por acción crezca solo un 2.7%, hasta $4.56.
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