Puntos clave
- Cuando vendes tu vivienda principal, el IRS resta tus costos de venta, como las comisiones de los agentes, del precio antes de calcular tu ganancia.
- Una persona soltera de 70 años que vende una casa por $700,000 después de haberla comprado por $300,000 debe $22,500 en impuestos federales sobre la ganancia que excede la exclusión de $250,000 si no se tienen en cuenta los costos. Contabilizando $40,000 en costos, el impuesto es de $16,500.
- Una pareja casada que presenta una declaración conjunta obtiene una exclusión de $500,000, por lo que la misma venta no les dejaría ninguna ganancia imponible.
- Solo puedes contabilizar los costos que puedas documentar, así que guarda el estado de cierre y las facturas de todo lo que pagaste para vender.
Vender una casa cuesta mucho más de lo que la mayoría de los propietarios planea. Los vendedores que pusieron su propiedad en el mercado en los últimos tres años gastaron un promedio de casi $82,000 para vender, un 22% más que en 2025, según la encuesta de Clever Real Estate.
Eso duele. Pero si has sido propietario de tu casa el tiempo suficiente como para que la ganancia supere la exclusión de $250,000 del IRS, tengo buenas noticias: una gran parte de esos costos se deduce de la ganancia que el IRS grava. El diseñador Ken Fulk es el último propietario de larga data en vender. Acaba de encontrar un comprador para la casa de San Francisco que él y su esposo poseyeron durante 16 años, supuestamente por $9,995,000. La compraron por $1.9 millones en 2010, según The Real Deal.
Una ganancia de $400,000 en una casa de $300,000
Tomemos un caso hipotético: digamos que tienes 70 años y eres soltero, con otros $50,000 de ingresos imponibles este año, después de tus deducciones. Compraste tu casa por $300,000, la has poseído y vivido en ella durante al menos dos de los últimos cinco años, y la vendes por $700,000.
Eso es una ganancia de $400,000. Los primeros $250,000 están libres de impuestos, lo que deja $150,000 para que el IRS los grave.
Pero no te fuiste con $700,000 en el bolsillo. Los agentes se llevaron sus comisiones, y el estado de cierre vino con su propia lista de cargos. Digamos que todo eso sumó $40,000, lo cual no es una exageración. Clever espera que los vendedores paguen alrededor del 5.46% del precio de venta en comisiones, o $38,220 en una casa de $700,000 antes de cualquier costo de cierre.
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El IRS grava lo que realmente obtuviste
Cuando vendes tu vivienda principal, el IRS calcula tu ganancia como el monto realizado menos tu base ajustada, y tus gastos de venta se restan del monto realizado. La Publicación 523 los llama los costos directamente asociados con la venta de tu casa. Su hoja de trabajo para ellos enumera comisiones, tarifas de publicidad y honorarios legales, entre otros. No puedes deducir por separado los impuestos de transferencia o timbre que pagas como vendedor, pero el IRS te permite contarlos también como gastos de venta.
Luego está la exclusión: $250,000 para un contribuyente soltero y $500,000 en una declaración conjunta, para una casa que has poseído y vivido en ella durante al menos 24 meses de los últimos cinco años, según el Tema 701 del IRS. Una vez que tu ganancia supera ese monto, cada dólar de costos de venta se resta directamente de la parte que el IRS grava.
$6,000 menos en impuestos
Aquí está la misma venta bajo las tasas de ganancias de capital de 2026, una vez sin contar los costos y otra contabilizándolos:
| Métrica | Costos no contabilizados | $40,000 de costos contabilizados |
|---|---|---|
| Monto realizado | $700,000 | $660,000 |
| Ganancia | $400,000 | $360,000 |
| Ganancia imponible que excede la exclusión de $250,000 | $150,000 | $110,000 |
| Impuesto federal al 15% | $22,500 | $16,500 |
Para un contribuyente soltero en 2026, la tasa del 0% cubre los ingresos imponibles hasta $49,450 y la tasa del 15% se aplica hasta $545,500, con la ganancia contada en esos ingresos, según la Rev. Proc. 2025-32 del IRS. Tus otros $50,000 de ingresos ya llenan la banda del 0%. Incluso sumando la ganancia completa de $150,000, tus ingresos imponibles llegan a $200,000. Así que cada dólar de la ganancia se grava al 15%, y cada dólar de costos de venta te ahorra 15 centavos.
Eso son $6,000 de vuelta por $40,000 de costos que ibas a pagar de todos modos. Nada mal.
Por supuesto, nada de esto importa hasta que tu ganancia supere la exclusión. Una pareja casada que presenta una declaración conjunta obtiene $500,000, por lo que la misma ganancia de $400,000 no les dejaría ninguna ganancia imponible, con o sin costos. Los vendedores solteros con una gran ganancia son los que más dependen de su papeleo.
Guarda el estado de cierre
El IRS solo cuenta los costos directamente vinculados a la venta, por lo que querrás tener a mano los registros de la venta. Guarda tu estado de cierre y las facturas de cualquier otra cosa que hayas pagado para vender, como publicidad o honorarios legales. Guarda también el comprobante de cualquier impuesto de transferencia que hayas pagado como vendedor. La hoja de trabajo de la Publicación 523 los suma por ti.
La misma publicación incluye las mejoras que hiciste a lo largo de los años, y los costos de cierre que pagaste cuando compraste, en tu base ajustada. Esa es una cifra separada de tus gastos de venta, y una base más alta significa una ganancia menor. Así que los recibos de una renovación de cocina de hace años también valen la pena desenterrarlos.
Vigila los tramos del próximo año
Los límites del 0% y 15% anteriores son los de 2026, y el IRS establece nuevos para cada año fiscal, así que si vendes el próximo año, se aplicarán las cifras del próximo año. Una ganancia mucho mayor pondría parte de ella al 20%. Con $50,000 de otros ingresos, alcanzarías esa tasa solo después de $495,500 de ganancia imponible, donde tus ingresos imponibles cruzan la línea de $545,500 de 2026. Por encima de ese punto, cada dólar de costos de venta ahorra 20 centavos.
Al final del día, $6,000 es mucho dinero para entregar al IRS por falta de un estado de cierre. Si eres soltero y tu ganancia superará los $250,000, yo trataría ese papeleo como un documento fiscal, porque para ti, lo es.
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