Puntos Clave
- VICI Properties ofrece un rendimiento del 7,4% y Realty Income del 5,7%, y ambas elevaron sus previsiones de AFFO para 2026 con los resultados del tercer trimestre.
- Ambos dividendos están bien cubiertos, al 74% y 75% del AFFO por acción del año fiscal 2025, y al 74% y 73% según las estimaciones para 2026.
- El dividendo de VICI creció un 7,1% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, frente al 2,9% de Realty Income, que ha aumentado su pago durante más de 32 años consecutivos.
- El principal riesgo de VICI es Caesars, su mayor inquilino, cuya rebaja crediticia generó un cargo no monetario de 478 millones de dólares en el tercer trimestre.
Cualquiera que busque ingresos por dividendos en bienes raíces va a fijarse en VICI Properties (VICI) y Realty Income (O). Ambas ofrecen un rendimiento superior al 5% y ambas elevaron sus perspectivas para 2026 con los resultados del tercer trimestre.
Pero el informe de VICI del 28 de octubre vino con una salvedad: una rebaja crediticia en Caesars, su mayor inquilino. Realty Income, mientras tanto, acaba de extender un récord de dividendos que se remonta a más de tres décadas.
Entonces, ¿cuál es la mejor acción de dividendos?
| Métrica | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 7,4% | 5,7% |
| Crecimiento del dividendo, año fiscal 2020-2025 | 7,1% anual | 2,9% anual |
| Récord de dividendos (cálculo de la empresa) | 9 años consecutivos de crecimiento | Más de 32 años consecutivos de aumentos |
| Ratio de pago por AFFO, año fiscal 2025 | 74% | 75% |
| Ratio de pago por AFFO, consenso año fiscal 2026 | 74% | 73% |
| Deuda neta/EBITDA (últimos 12 meses) | 5,4x | 5,7x |
| Cobertura de intereses (últimos 12 meses) | 3,8x | 2,4x |
Fuente: TIKR, 5 de noviembre de 2026; los récords de dividendos son los propios de las empresas.
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VICI paga más, y el flujo de caja lo respalda
Los ingresos de VICI en el tercer trimestre aumentaron un 5,8% hasta los 1.100 millones de dólares, y el AFFO por acción subió un 4,3% hasta los 0,62 dólares. Ahora espera un AFFO por acción de entre 2,47 y 2,48 dólares para 2026, frente a los 2,45-2,47 dólares del trimestre anterior. También ha añadido cuatro nuevos inquilinos este año, entre ellos Club Med y Golden Entertainment.
El 3 de septiembre, VICI aumentó su dividendo trimestral un 2,2% hasta los 0,46 dólares por acción, su noveno año consecutivo de crecimiento del dividendo. El AFFO por acción se ha mantenido por delante del dividendo cada año, pasando de 1,43 dólares en el año fiscal 2018 a 2,38 dólares en el año fiscal 2025:
La dirección apunta a un ratio de pago de aproximadamente el 75%. El CEO Edward Pitoniak calificó esto como "un punto de referencia en el que creímos desde el primer día. Y no creo que nuestra fe en él haya cambiado". La nueva recompra de acciones de 2.000 millones de dólares de VICI, que se extiende hasta 2029, se financiaría con el reembolso de préstamos, el flujo de caja no comprometido o la venta de activos.
El riesgo es Caesars, que representa aproximadamente el 35% de los ingresos por alquiler de VICI. Su rebaja crediticia, vinculada a su fusión con Fertitta Entertainment, obligó a un cargo por pérdidas crediticias de 478,2 millones de dólares que redujo el ingreso neto del tercer trimestre en un 55,1%. El cargo es no monetario, y las previsiones de AFFO subieron de todos modos. Pero la dirección todavía está sopesando si renegociar el arrendamiento regional de Caesars o vender partes del mismo.
El récord de Realty Income es difícil de superar
El trimestre de Realty Income no trajo ninguna sorpresa como la de VICI. El AFFO del tercer trimestre aumentó un 3,7% hasta los 1,12 dólares por acción, la ocupación fue del 98,8% al 30 de septiembre de 2026, frente al 98,7% del año anterior, y las previsiones de AFFO para 2026 subieron a entre 4,45 y 4,46 dólares por acción, desde los 4,44-4,45 dólares.
Realty Income crece comprando. Invirtió 2.600 millones de dólares en el tercer trimestre, 1.150 millones de ellos en propiedades industriales, y espera que el alquiler de propiedades comparables suba solo entre un 1,1% y un 1,3% en 2026.
En septiembre, anunció su aumento de dividendo número 136 desde su cotización en 1994, llevando el pago mensual a 0,2715 dólares por acción desde 0,2710 dólares. Aumentos tan pequeños se suman lentamente: un 2,9% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025. El AFFO por acción ha superado al dividendo, pasando de 2,88 dólares en el año fiscal 2016 a 4,28 dólares en el año fiscal 2025, mientras que el dividendo pasó de 2,39 dólares a 3,22 dólares:
Esto llevó su ratio de pago por AFFO de un ajustado 83% en el año fiscal 2016 a un cómodo 75% en el año fiscal 2025.
Su deuda es el principal riesgo. Aproximadamente 2.900 millones de dólares vencen en 2027 a una tasa inferior al 3%, por lo que refinanciarla costará más a las tasas más altas actuales, y su cobertura de intereses ya es más delgada que la de VICI.
Entonces, ¿qué dividendo gana?
VICI es la mejor acción de dividendos. Paga el cheque más grande, ha hecho crecer su dividendo más rápido, lo cubre igual de bien y tiene menos deuda en relación con sus ganancias.
10.000 dólares en VICI pagan 740 dólares al año hoy, frente a los 570 dólares de Realty Income. Incluso con el aumento más lento del año fiscal 2025 del 3,5%, los ingresos de VICI alcanzarían aproximadamente 1.011 dólares en el año 10, frente a los aproximadamente 736 dólares de Realty Income con su constante 2,9%. Realty Income nunca alcanza.
VICI también es más barata. Cotiza a 9,9x el AFFO futuro, frente a un promedio de cinco años de 14x y un mínimo de 9,1x el 5 de octubre de 2026:
Realty Income, en comparación, cotiza a 13x.
Esto no quiere decir que el dividendo de Realty Income no sea seguro. Su cobertura es sólida, su ocupación es casi total, y un récord tan largo, pagado mensualmente, es algo que la dirección trabajará muy duro para mantener. Simplemente, por un cheque más grande y de crecimiento más rápido a un precio muy por debajo del múltiplo habitual de VICI, asumiré la cuestión de Caesars.
Por supuesto, cualquier decisión que VICI tome sobre el arrendamiento regional de Caesars podría cambiar eso, y la dirección no ha dicho cuándo decidirá.
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