Conclusiones clave
- NNN REIT ofrece un rendimiento del 6,0% y Agree Realty del 4,8%, y ambas aumentaron su AFFO por acción en el tercer trimestre de 2026.
- Ambos dividendos están bien cubiertos, con un 71% del AFFO para Agree y un 69% para NNN en el año fiscal 2025.
- El dividendo de Agree creció un 5,1% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, frente al 2,7% de NNN, pero el aumento de NNN en el año fiscal 2025 fue el mayor de los dos.
- NNN cotiza a 12 veces el AFFO futuro, por debajo de su promedio de cinco años, frente a 15 veces para Agree.
Agree Realty (ADC) y NNN REIT (NNN) acaban de reportar terceros trimestres con casi nada vacío. Las propiedades de Agree estaban arrendadas en un 99,8% el 30 de septiembre, y las de NNN tenían una ocupación del 99,2%. El AFFO por acción aumentó un 4,9% respecto al año anterior en Agree y un 5,8% en NNN.
Ambas siguen aumentando sus dividendos también. El 13 de octubre, Agree declaró un dividendo mensual de $0,271 por acción, que anualizado es $3,252, un 3,4% más que hace un año. NNN paga $0,62 por acción trimestralmente tras su último aumento del 3,3%, y afirma que es una de las únicas tres REIT cotizadas que ha aumentado su dividendo anual durante 37 o más años consecutivos.
Sin embargo, para los inversores en renta, las dos ofrecen cosas diferentes. NNN paga el cheque más grande, un rendimiento del 6,0% frente al 4,8% de Agree. El dividendo de Agree ha crecido más rápido: un 5,1% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, frente al 2,7% de NNN. Entonces, ¿cuál es la mejor acción con dividendo?
| Métrica | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 4,8% | 6,0% |
| Dividendo anual | $3,25 (pagado mensualmente) | $2,48 (pagado trimestralmente) |
| Crecimiento del dividendo, año fiscal 2020-2025 | 5,1% anual | 2,7% anual |
| Ratio de pago sobre AFFO, año fiscal 2025 | 71% | 69% |
| Ratio de pago sobre AFFO, consenso 2026 | 70% | 68% |
| Deuda neta/EBITDA (últimos 12 meses) | 5,1x | 5,8x |
| Precio/AFFO (próximos 12 meses) | 15x | 12x |
Fuente: TIKR, 5 de noviembre de 2026; StockAnalysis para el dividendo anual.
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Agree Realty está eligiendo sus oportunidades
Agree sigue creciendo, solo que de forma más selectiva. Cuando reportó el 20 de octubre, elevó sus previsiones de AFFO para 2026 a $4,58-$4,59 por acción y recortó sus previsiones de inversión a unos $1.600 millones. El CEO Joey Agree dijo en la llamada del tercer trimestre que la compañía lo hizo "eliminando oportunidades de menor rendimiento y revalorizando agresivamente nuestra cartera de proyectos". También ha comprometido un récord de la compañía de más de $255 millones en proyectos de desarrollo en los primeros nueve meses del año.
El dividendo de Agree está bien cubierto: pagó el 71% de su AFFO en el año fiscal 2025, y el consenso para 2026 sitúa el ratio en el 70%. El AFFO por acción ha crecido más rápido que el dividendo en la última década, desde $2,51 en el año fiscal 2016 hasta $4,33 en el año fiscal 2025, lo que redujo el ratio de pago del 76,5% al 71,1%:
Agree menciona un aumento del coste del capital entre sus riesgos. Y con 2,6x, su cobertura de intereses es la más ajustada de las dos.
NNN REIT simplemente sigue aumentando
Agree recortó sus planes de inversión, pero NNN mantuvo sus previsiones de adquisiciones para 2026 en $700-$800 millones cuando reportó el 4 de noviembre. También mantuvo sus previsiones de AFFO en $3,55-$3,59 por acción. El alquiler base anualizado aumentó un 6,8% respecto al año anterior, hasta $974,0 millones. NNN también recortó sus previsiones de deuda incobrable para el año completo a unos 25 puntos básicos del alquiler, desde 40.
El dividendo de NNN está un poco mejor cubierto que el de Agree: el 68,6% del AFFO en el año fiscal 2025, y el 68% según el consenso para 2026. NNN también siguió aumentando su dividendo en el año fiscal 2020, cuando el AFFO por acción cayó a $2,51 desde $2,80 y el ratio de pago saltó a un ajustado 82,5%:
El CFO Vincent Chao dijo en la llamada del tercer trimestre que el historial de NNN a través de muchos ciclos "nos ha permitido seguir aumentando ese dividendo año tras año independientemente de lo que ocurra a nuestro alrededor".
NNN tiene más deuda, con 5,8x deuda neta sobre EBITDA, aunque su cobertura de intereses de 2,8x es la más fuerte de las dos. También menciona a Camping World y Dave & Buster's entre sus inquilinos bajo presión cíclica.
Entonces, ¿qué dividendo gana?
Para mí, NNN REIT es la mejor acción con dividendo. Paga $600 al año por $10.000 invertidos hoy, frente a $480 de Agree Realty, y su dividendo está cubierto igual de bien.
A su tasa de crecimiento de 5 años, los ingresos por dividendo de Agree superarían a los de NNN en unos 9,4 años, alrededor de 2036. Incluso entonces, las dos están casi igualadas en el año 10: unos $752 de Agree y $760 de NNN, un rendimiento del 7,5% y del 7,6% sobre los $10.000 originales. Pero Agree aumentó su dividendo un 2,7% en el año fiscal 2025, menos que el 3,1% de NNN. Al ritmo al que cada una está creciendo ahora, Agree nunca alcanza a NNN. En el año 10, $10.000 pagarían unos $608 de Agree y unos $787 de NNN.
NNN también es la acción más barata. Cotiza a 12 veces el AFFO futuro, frente a 15 veces de Agree, y por debajo de su propio promedio de cinco años de 13x:
Nada de esto hace que el dividendo de Agree sea inseguro. Está bien cubierto, tiene menos deuda, paga mensualmente y la dirección espera un crecimiento del AFFO por acción de dígitos medios en 2027. Simplemente, NNN paga el cheque más grande con la misma cobertura, con el historial más largo, y Agree no está aumentando su dividendo lo suficientemente rápido en este momento para compensar la diferencia.
Por supuesto, NNN tiene un bono de $350 millones que vence en diciembre y debe refinanciar, y ambas compañías dicen que el capital se está volviendo más caro. La tasa que NNN obtenga en esa nueva deuda es lo siguiente a observar.
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