Die wichtigsten Punkte
- VICI Properties bietet eine Dividendenrendite von 7,4 % und Realty Income von 5,7 %; beide haben mit ihren Quartalsergebnissen ihre AFFO-Prognose für 2026 erhöht.
- Beide Dividenden sind gut gedeckt, mit 74 % bzw. 75 % des AFFO je Aktie für das Geschäftsjahr 2025 und 74 % bzw. 73 % auf Basis der Schätzungen für 2026.
- Die Dividende von VICI wuchs von Geschäftsjahr 2020 bis 2025 um durchschnittlich 7,1 % pro Jahr, während sie bei Realty Income um 2,9 % stieg, die ihre Ausschüttung seit über 32 Jahren in Folge erhöht hat.
- Das Hauptrisiko für VICI ist Caesars, ihr größter Mieter, dessen Herabstufung der Kreditwürdigkeit im dritten Quartal zu einer nicht zahlungswirksamen Belastung von 478 Millionen US-Dollar führte.
Jeder, der auf der Suche nach Dividendeneinkommen im Immobiliensektor ist, wird sich VICI Properties (VICI) und Realty Income (O) ansehen. Beide bieten eine Rendite von über 5 % und beide haben mit ihren Quartalsergebnissen ihre Aussichten für 2026 verbessert.
Doch der Bericht von VICI am 28. Oktober hatte einen Haken: eine Herabstufung der Kreditwürdigkeit bei Caesars, ihrem größten Mieter. Realty Income hingegen hat gerade eine Dividendenrekordserie fortgesetzt, die mehr als drei Jahrzehnte zurückreicht.
Welche ist also die bessere Dividendenaktie?
| Kennzahl | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 7,4% | 5,7% |
| Dividendenwachstum, GJ 2020-2025 | 7,1 % p.a. | 2,9 % p.a. |
| Dividendenrekord (Angabe des Unternehmens) | 9 Jahre in Folge mit Wachstum | Über 32 Jahre in Folge mit Erhöhungen |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2025 | 74% | 75% |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2026 (Konsens) | 74% | 73% |
| Nettoverschuldung/EBITDA (LTM) | 5,4x | 5,7x |
| Zinsdeckungsgrad (LTM) | 3,8x | 2,4x |
Quelle: TIKR, 5. Nov. 2026; Dividendenrekorde stammen von den Unternehmen selbst.
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VICI zahlt mehr, und die Cashflows stützen es
Der Umsatz von VICI stieg im dritten Quartal um 5,8 % auf 1,1 Mrd. US-Dollar und das AFFO je Aktie um 4,3 % auf 0,62 US-Dollar. Das Unternehmen erwartet nun für 2026 ein AFFO je Aktie von 2,47–2,48 US-Dollar, gegenüber 2,45–2,47 US-Dollar im Vorquartal. In diesem Jahr hat es zudem vier neue Mieter hinzugewonnen, darunter Club Med und Golden Entertainment.
Am 3. September erhöhte VICI seine vierteljährliche Dividende um 2,2 % auf 0,46 US-Dollar je Aktie, das neunte Jahr in Folge mit einer Dividendensteigerung. Das AFFO je Aktie lag jedes Jahr über der Dividende und stieg von 1,43 US-Dollar im Geschäftsjahr 2018 auf 2,38 US-Dollar im Geschäftsjahr 2025:
Das Management strebt eine Ausschüttungsquote von etwa 75 % an. CEO Edward Pitoniak bezeichnete dies als "einen Maßstab, an den wir von Tag 1 an geglaubt haben. Und ich glaube nicht, dass sich unser Glaube daran verändert hat." Das neue Aktienrückkaufprogramm von VICI in Höhe von 2 Mrd. US-Dollar, das bis 2029 läuft, würde aus Darlehensrückzahlungen, nicht gebundenen Cashflows oder Verkäufen von Vermögenswerten finanziert.
Das Risiko ist Caesars, das etwa 35 % der Mieteinnahmen von VICI ausmacht. Die Herabstufung, verbunden mit der Fusion mit Fertitta Entertainment, zwang zu einer Kreditausfallbelastung von 478,2 Mio. US-Dollar, die das Nettoergebnis im dritten Quartal um 55,1 % schmälerte. Die Belastung ist nicht zahlungswirksam und die AFFO-Prognose wurde dennoch erhöht. Aber das Management prüft immer noch, ob der regionale Mietvertrag mit Caesars überarbeitet oder Teile davon verkauft werden sollen.
Der Rekord von Realty Income ist schwer zu schlagen
Das Quartal von Realty Income brachte keine Überraschung wie bei VICI. Das AFFO stieg im dritten Quartal um 3,7 % auf 1,12 US-Dollar je Aktie, die Belegungsquote lag zum 30. September 2026 bei 98,8 % gegenüber 98,7 % im Vorjahreszeitraum, und die AFFO-Prognose für 2026 wurde auf 4,45–4,46 US-Dollar je Aktie angehoben, gegenüber 4,44–4,45 US-Dollar.
Realty Income wächst durch Käufe. Das Unternehmen investierte im dritten Quartal 2,6 Mrd. US-Dollar, davon 1,15 Mrd. US-Dollar in Industrieimmobilien, und erwartet für 2026 nur einen Anstieg der Mieteinnahmen aus Bestandsimmobilien um 1,1 %–1,3 %.
Im September kündigte es seine 136. Dividendensteigerung seit dem Börsengang 1994 an und erhöhte die monatliche Ausschüttung von 0,2710 US-Dollar auf 0,2715 US-Dollar je Aktie. Solch kleine Erhöhungen summieren sich langsam: 2,9 % pro Jahr von Geschäftsjahr 2020 bis 2025. Das AFFO je Aktie hat die Dividende übertroffen und stieg von 2,88 US-Dollar im Geschäftsjahr 2016 auf 4,28 US-Dollar im Geschäftsjahr 2025, während die Dividende von 2,39 US-Dollar auf 3,22 US-Dollar stieg:
Dadurch sank die AFFO-Ausschüttungsquote von knappen 83 % im Geschäftsjahr 2016 auf komfortable 75 % im Geschäftsjahr 2025.
Die Hauptrisiko ist ihre Verschuldung. Etwa 2,9 Mrd. US-Dollar laufen 2027 mit einem Zinssatz unter 3 % fällig, sodass die Refinanzierung zu den heutigen höheren Zinsen mehr kosten wird, und ihr Zinsdeckungsgrad ist bereits dünner als der von VICI.
Welche Dividende gewinnt also?
VICI ist die bessere Dividendenaktie. Sie zahlt die höhere Dividende, hat ihre Dividende schneller gesteigert, deckt sie ebenso gut und trägt weniger Schulden im Verhältnis zu ihren Erträgen.
10.000 US-Dollar in VICI zahlen heute 740 US-Dollar pro Jahr, gegenüber 570 US-Dollar von Realty Income. Selbst bei der langsameren Steigerung von 3,5 % im Geschäftsjahr 2025 würde das Einkommen aus VICI im 10. Jahr etwa 1.011 US-Dollar erreichen, gegenüber etwa 736 US-Dollar von Realty Income bei deren konstanten 2,9 %. Realty Income holt nie auf.
VICI ist auch günstiger bewertet. Sie notiert mit dem 9,9-fachen des zukünftigen AFFO, gegenüber einem Fünfjahresdurchschnitt von 14x und einem Tiefststand von 9,1x am 5. Oktober 2026:
Realty Income hingegen notiert mit dem 13-fachen.
Das soll nicht heißen, dass die Dividende von Realty Income nicht sicher ist. Ihre Deckung ist solide, ihre Belegungsquote liegt nahe 100 %, und eine so lange, monatlich gezahlte Rekordserie wird das Management sehr hart zu erhalten versuchen. Es ist nur so, dass ich für einen größeren und schneller wachsenden Scheck zu einem Kurs, der deutlich unter dem üblichen Vielfachen von VICI liegt, die Caesars-Frage in Kauf nehme.
Natürlich könnte alles, was VICI bezüglich des regionalen Mietvertrags mit Caesars entscheidet, das ändern, und das Management hat nicht gesagt, wann es eine Entscheidung treffen wird.
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