核心要点
- Welltower 股价今日下跌 5.2%，尽管其三季度标准化 FFO 为每股 1.67 美元，超过了 1.64 美元的共识预期，并且公司还上调了 2026 年的展望。
- 该股在盘前交易中一度上涨，但在常规交易时段转为下跌。管理层在电话会议上表示，经济状况持续恶化，但也看到更多交易机会，因为卖家正面临融资困难。
- 业务仍在快速增长：养老住房板块的同店 NOI 增长了 21.0%，新的业绩指引意味着 2026 年 FFO 将增长 23%。
- 该股目前远期 AFFO 倍数约为 37 倍，而其五年平均值为 30 倍，在利率上升的背景下，股价几乎没有容错空间。
Welltower (WELL) 股价今日下跌 5.2%，尽管这家养老住房 REIT 的 FFO 超出预期，并且今年第三次上调了 2026 年的业绩展望。
该股在盘前交易中一度上涨，但在常规交易时段转为下跌。管理层在电话会议上描述了恶化的经济环境，但表示需求保持韧性，融资环境收紧正在创造收购机会。此外，营收也略低于部分预测。
Welltower 财报详情
Welltower 在周一收盘后公布了第三季度业绩：
- 标准化 FFO 为每股 1.67 美元，同比增长 24.6%，高于 1.64 美元的共识预期
- 营收为 37.2 亿美元，增长 38%，略低于部分分析师预期的 37.5 亿美元
- 养老住房运营组合的同店 NOI 增长 21.0%
- 全年标准化 FFO 指引上调至每股 6.47 至 6.53 美元，此前为 6.36 至 6.44 美元
新的 6.50 美元中点值意味着较 2025 年增长 23%。
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Welltower 对经济的看法
联合总裁兼首席投资官 Nikhil Chaudhri 在电话会议上表示，“宏观经济环境持续恶化”，这是在美联储于 9 月自 2023 年以来首次加息几周后。他将此视为一个机会：面临 2027 年债务到期高峰的业主必须“进行资本重组或出售”，而 Welltower 的交易活动正在扩大。其他养老住房 REIT 今日也出现下跌。
增长前景毋庸置疑。分析师预计未来将有更多增长，并且 Welltower 在本季度结束后已完成或同意进行 77 亿美元的交易：
价格是更棘手的问题。Welltower 周一收盘时的远期 AFFO 倍数为 39 倍，而其五年平均值为 30 倍，7 月峰值时为 44 倍：
今日下跌后，其倍数已接近 37 倍。在利率走高的背景下，这仍然是一个较高的估值倍数。
Welltower 的定价能力是下一个考验
业务本身看起来非常出色。副主席兼首席运营官 John Burkart 表示，入住率正让位于费率，成为主要的增长驱动力。入住率超过 90% 的社区（占投资组合的近三分之二）的每间已入住房间收入增长了 6% 以上，正如 Burkart 所说，更高费率带来的额外收入“基本上没有相关成本”。
在我看来，即使增长强劲且第三次上调指引，估值仍是 Welltower 面临风险的因素。在利率上升的背景下，其估值倍数远高于通常水平，目前还不是一个便宜货。我希望看到那些满员社区的费率增长持续保持在 6% 以上才会考虑买入，而明年年初的第四季度业绩将是下一个观察点。
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