核心要点
- VICI Properties 的股息收益率为 8.0%，Healthpeak Properties 为 6.7%，两家公司均报告了2026年第二季度的稳健业绩。
- VICI 自2018年上市以来每年都提高股息，而 Healthpeak 在2021财年削减了股息，并在经历了四年持平后于2025财年提高了股息。
- 两家公司的派息率均约为调整后运营资金（AFFO）的四分之三：2025财年分别为74%和72%，2026财年市场共识预期分别为74%和78%。
- VICI 的远期AFFO市盈率为9.2倍，接近其五年区间的低点，而 Healthpeak 为12.2倍。
8.0%的收益率足以吸引任何收益型投资者的注意，这正是VICI Properties (VICI) 当前价格下的收益率。Healthpeak Properties (DOC) 也不遑多让，为6.7%。
两家公司在财报季后也都传来了好消息。VICI 在2026年第二季度的每股AFFO增长了4.6%，达到0.62美元；而 Healthpeak 在8月份将其2026年全年经调整的运营资金（FFO）指引上调至每股1.73至1.77美元。
但是，高收益率的好坏取决于其背后的现金流以及这些现金的流向。那么，哪一只才是更好的高股息收益股票呢？
| 指标 | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 8.0% | 6.7% |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年均7.1% | 年均-3.8% |
| AFFO派息率，2025财年 | 74% | 72% |
| AFFO派息率，2026财年共识预期 | 74% | 78% |
| 净负债/EBITDA (最近12个月) | 4.81倍 | 5.44倍 |
| 利息保障倍数 (最近12个月) | 4.33倍 | 1.49倍 |
| 股价/AFFO (未来12个月) | 9.2倍 | 12.2倍 |
VICI 的股息增长与其现金流同步
VICI 自2018年上市以来每年都提高股息。管理层表示其AFFO派息率维持在75%左右，历史记录也与此相符。从2019财年到2025财年，该比率每年都保持在74%至79%之间，同时每股股息从1.17美元增至1.76美元，每股AFFO从1.48美元增至2.38美元。
VICI 对2026年AFFO的指引为每股2.45至2.47美元，与2.46美元的市场共识预期一致，这使得远期派息率保持在74%。管理层表示其意图"维护股息的圣洁性"，而这样的派息覆盖率为其提供了这样做的空间。
不过，股息增幅已经放缓：2025财年为3.5%，而2020财年至2025财年年均为7.1%，随后在9月3日宣布的季度股息为每股0.46美元，增幅为2.2%。
主要风险在于 VICI 的最大租户。VICI 的两大租户之一 Caesars 正被 Fertitta Entertainment 以每股31美元现金收购，Caesars 的股东已于9月22日批准了该交易，目前仍需监管部门批准。Caesars 与 VICI 的区域租赁协议仍未敲定。"这将在某个时间点进行讨论，"首席执行官 Ed Pitoniak 在7月30日的电话会议上表示，"同时，我们显然会收取每一美元的租金。"
Healthpeak 的股息正在修复中
与 VICI 股息逐年攀升不同，Healthpeak 的股息则走了相反的路。它在五年内两次削减派息，从2016财年的每股2.10美元降至2017财年的1.48美元，然后在2021财年降至1.20美元，因为每股AFFO从2016财年的2.57美元降至2021财年的1.35美元。
此后的修复是实实在在的。每股AFFO在2025财年恢复至1.69美元，AFFO派息率从2020财年的102%降至舒适的72%，并且在股息连续四年维持在1.20美元后，Healthpeak 在2025财年将股息提高至1.22美元。
然而，市场共识预期2026财年每股AFFO将下滑至1.57美元，这将使远期派息率升至78%。这仍然在覆盖范围内，但空间较小。业务表现好坏参半。其老年住房业务 Janus Living 在2026年第二季度收入增长了45%，而实验室物业的同店调整后净营业收入（NOI）较2025年第二季度下降了3.2%。首席执行官 Scott Brinker 看到了实验室领域的机遇："未来几年，这将是一场收购游戏，我们拥有平台和资产负债表来抓住这个机会。"
就收益而言，现在10,000美元的投资每年可获得670美元。按照2025财年1.7%的增速，第10年大约为777美元。若按过去5年年均-3.8%的速率，则会缩水至约473美元。
债务是主要风险。Healthpeak 的利息保障倍数仅为1.49倍，其净负债为EBITDA的5.44倍。
那么，哪只股票的股息胜出？
VICI Properties 是更好的高股息收益股票。它支付的股息更高，根据2026财年共识预期其派息覆盖率更好（74%对比 Healthpeak 的78%），并且债务风险远低于后者，其利息保障倍数为4.33倍，而 Healthpeak 为1.49倍。按照各自2025财年的股息增速，Healthpeak 的股息收入永远无法追上：VICI 在第10年大约为1,093美元（按9月份的增速会更低），而 Healthpeak 大约为777美元。
你也不需要为此支付溢价。VICI 的远期AFFO市盈率为9.2倍，接近其2026年10月5日创下的五年低点9.1倍，并远低于其13.8倍的五年平均值……
……而 Healthpeak 的交易倍数为12.2倍。
这并不是说 Healthpeak 的股息有麻烦。其AFFO派息率从2020财年的102%逐年下降至2025财年的72%，它在2025财年提高了股息，并且按月支付股息。只是 VICI 支付的股息更多，增长更快，并且拥有资产负债表来持续做到这两点。
当然，Caesars 交易及其区域租赁协议如何解决，是 VICI 的下一个考验。
那么 VICI Properties 股票的实际价值是多少？
TIKR 让你能在一分钟内预测任何股票的未来价格。只需在 TIKR 的估值模型中输入几个假设，就能看到 VICI Properties 可能的价值。可以从华尔街共识预期开始，或者调整输入参数以反映你自己对业务的看法。它是免费使用的。
免责声明：
请注意，TIKR 上的文章并非 TIKR 或我们的内容团队提供的投资或财务建议，也不是购买或出售任何股票的建议。我们根据 TIKR Terminal 的投资数据和分析师预估来创建内容。我们的分析可能未包含公司的最新动态或重要更新。TIKR 对提及的任何股票均无持仓。感谢阅读，祝您投资愉快！
