核心要点
- Kimco Realty 于2026年8月4日将其季度股息上调12%至每股0.28美元，Simon Property Group 于2026年8月10日将其股息上调4.7%至每股2.25美元。
- Kimco的股息收益率为5.1%，Simon为4.5%，但从2020财年到2025财年，Simon的股息年增长率为7.3%，而Kimco为4.3%。
- Simon在2025财年支付了其AFFO的76%，Kimco支付了80%，分析师预计2026财年将保持相同比例。
- Kimco负债更高，过去十二个月的净债务与EBITDA之比为6.1倍，而Simon为5.5倍。
Kimco Realty (KIM) 今年夏天给收益型投资者带来了一个惊喜。8月4日，该公司将其季度股息上调12%至每股0.28美元。首席执行官 Conor Flynn 解释了此次调整的时机："鉴于今年运营强劲带来的现金流强劲增长，我们将普通股现金股息上调了12%，比我们通常的调整计划提前了一个季度。"
六天后，Simon Property Group (SPG) 也跟进，进行了幅度较小的上调：4.7%，至每季度每股2.25美元。这使得Kimco的股息收益率更高，为5.1%，而Simon为4.5%。
那么，哪家房地产公司是更好的股息股票呢？
| 指标 | Simon Property Group (SPG) | Kimco Realty (KIM) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 4.5% | 5.1% |
| 股息增长，2020财年至2025财年 | 年化7.3% | 年化4.3% |
| AFFO派息率，2025财年 | 76% | 80% |
| AFFO派息率，2026财年共识预期 | 76% | 80% |
| 净债务 / EBITDA，过去十二个月 | 5.48倍 | 6.05倍 |
| 利息覆盖率 (EBIT / 利息)，过去十二个月 | 3.07倍 | 2.25倍 |
| 股价 / AFFO，未来十二个月 | 16.8倍 | 16.2倍 |
Simon的购物中心运营良好
Simon在2026年第二季度表现强劲。房地产FFO同比增长7.9%至每股3.29美元，投资组合NOI增长8.3%。管理层将2026年房地产FFO展望上调至每股13.20至13.30美元。
这种增长为股息提供了资金。Simon在2025财年支付了其AFFO的76%，这是一个舒适的水平。分析师预计2026财年仍为76%，AFFO将增长5%至每股11.79美元，而股息为9.01美元。
在过去十年中的每一年，AFFO都覆盖了股息。这包括2020财年，当时AFFO降至每股8.84美元，Simon将其股息削减至6.00美元。
2025财年76%的派息率接近该十年区间的顶部，略低于2019财年的77%。从目前来看，未来的股息上调必须来自AFFO的增长。AFFO从2024财年的每股11.85美元降至2025财年的11.21美元。首席执行官 Eli Simon 表示，任务是"实现现金流增长，提高每股股息，并改善我们的购物中心。"
Kimco的购物中心几乎满租
Kimco的租赁情况同样强劲。其按比例计算的出租率在2026年第二季度达到96.4%，追平历史最高水平，新租约的现金租金比旧租约高出40.4%。管理层将2026年FFO指引上调至每股1.83至1.84美元。
然而，股息占用的比例更大。Kimco在2024财年和2025财年均支付了其AFFO的80%。分析师预计2026财年仍为80%，AFFO增长6%至每股1.34美元，而股息为1.07美元。这仍然被覆盖，但比Simon的缓冲空间要小。
Kimco的十年历程也更为波折。
AFFO在2020财年降至每股0.89美元，股息从2019财年的1.12美元降至2021财年的0.68美元。新的1.12美元年度股息率仅使Kimco回到了2018财年和2019财年的支付水平。
债务是主要风险。Kimco的净债务是其EBITDA的6.05倍，其EBIT覆盖利息的倍数为2.25倍。如果利率上升或租户经营困难，Kimco的回旋余地更小。
那么，哪家股息胜出？
Simon Property 是更好的股息股票。它支付的股息占其AFFO的比例更小，且负债更低。其股息增长也更快：从2020财年到2025财年年化增长7.3%，从2015财年起年化增长3.5%。Kimco在同期的增长率分别为4.3%和0.2%。
两家公司的5年增长率都始于2020年的股息削减，因此部分增长属于反弹。尽管如此，按照这些增长率，投资10,000美元于Simon，现在每年支付450美元，大约在第10年支付851美元。同样的10,000美元投资于Kimco，现在每年支付510美元，大约在第10年支付742美元。Simon的收益大约在2031年左右超过Kimco。可以说，到第10年，你的现金收益率将达到8.5%。
Kimco确实有其优势。现在投资10,000美元，它每年多支付60美元，而且其12%的上调来得更早。但对于我希望持续增长的股息，我更愿意拥有缓冲空间更宽、债务负担更轻的那一家。
2031年的交叉点确实假设Simon保持每年7.3%的股息增长，而它8月份的上调幅度是4.7%。其未来几次上调将显示这一速度是否能保持。
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