主なポイント
- Realty Income (O) は、Simply Wall Stの記事が約42倍のP/Eで割高と指摘した数日後に、月曜日の市場終了後に第3四半期決算を発表する。
- REITの評価方法である予想AFFO（調整後営業キャッシュフロー）ベースの株価倍率は13倍で、過去5年平均の15倍を下回っている。
- アナリストは2026年の1株当たりAFFOを4.44ドルと予想しており、これは2025年から3.7%増で、経営陣自身が示した業績見通し範囲の下限にあたる。
- AFFOと正規化FFOの差、および債券利回りに注目が必要だ。総債務は6月30日時点で313億ドルに達している。
Realty Incomeは月曜日の市場終了後に第3四半期決算を発表するが、その発表を前に警告が発せられている。今週のSimply Wall Stの記事では、最もフォローされているユーザー分析に基づく公正価値が約62ドルとされ、木曜日の終値から約9%上回っているが、同記事自身の収益性分析では、決算発表前の株価は割高に見えると示唆している。木曜日の終値は57.20ドルで、52週高値から16%下落しており、本日は配当落ち日となる。
この警告は利益に基づいている。同記事によると、株価は約42倍のP/Eで取引されており、小売REITの約28倍と比較して高い。
REITとして評価する
P/E倍率で見ると、ほとんどの不動産オーナーは割高に見える。2025年、Realty Incomeは減価償却費および償却費として25.2億ドルを計上したが、これは普通株主に帰属する当期純利益10.6億ドルの2倍以上にあたる。
これが、REITがAFFO（調整後営業キャッシュフロー）で評価される理由だ。予想AFFOベースの株価倍率では、同社株は過去5年平均を下回っている。
O株 NTM株価/AFFO倍率: 5年間 (TIKR)
Realty Incomeは、アナリストが今後12ヶ月間に予想する1株当たりAFFOの13倍で取引されている。過去5年平均は15倍で、2022年4月には19倍の高値、2023年10月には11倍の安値を記録している。
この倍率では、株価は市場が予想する成長が実現することを求めているだけで、回復にプレミアムを支払っていない。
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月曜日に示されるべきこと
したがって、月曜日の焦点は、1株当たりAFFOが市場の予想通りに成長し続けているかどうかだ。アナリストは2026年を4.44ドルと予想しており、2025年の4.28ドルから3.7%増加する。これらの数字に基づけば、配当は十分にカバーされている。
O 1株当たり配当金 vs. 1株当たりAFFO: 実績と予想, 2023-2028 (TIKR)
2026年に予想される3.26ドルの配当金は、そのAFFOの約73%を使用することになる。これはREITにとっては安心できる配当性向だ。
4.44ドルというコンセンサス予想は、8月に経営陣が設定した4.44-4.45ドルの業績見通し範囲の下限にあたる。これを達成するには、下半期に四半期あたり約1.11ドルが必要だ。これは2025年下半期比で約2.3%増に相当し、上半期のペースの半分以下だ。
Realty Incomeがどのようにしてそこに到達するかも重要だ。2026年上半期の1株当たりAFFOは5.2%増加したが、正規化FFOは1.4%増加したに留まった。上半期のAFFOは正規化FFOを7,660万ドル上回り、前年同期の320万ドル上回りから拡大した。同じ期間に、AFFOが加算戻しする貸倒引当金は4,640万ドルに増加し、貸付金残高はほぼ倍増して33.6億ドルに達した。
その大半は第1四半期に計上され、その差は第2四半期にはすでに約2,300万ドルに縮小していた。月曜日には、この差がさらに縮小し、業績見通し範囲が維持されるか上方修正されることを確認したい。
債券市場も投票権を持つ
ネットリース不動産オーナーは、単一四半期の結果と同じくらい、金利によって株価が動く可能性がある。同社株は、経営陣が業績見通しを上方修正した後も、利回り上昇に伴い6月30日から9月30日の間に12%下落した。Realty Incomeは成長の多くを債務で賄っており、その債務は2023年9月の209億ドルから2026年6月30日には313億ドルに増加した。
O 総債務: 四半期ごと, 2023年第3四半期-2026年第2四半期 (TIKR)
アナリストは、支払利息が2026年の12.5億ドルから2027年には14.5億ドルへと16%増加すると予想している。倍率は成長にとっても重要だ。9月、CFOのJonathan Pongは新規株式発行の実質コストはAFFO利回りに等しいと述べた。予想AFFOの13倍では、それは約8%に相当し、案件がクリアしなければならない長期的な資本コストに近い。したがって、決算発表週に国債利回りが急上昇した場合、AFFOの1セントの変動よりも株価に大きな影響を与える可能性がある。
見た目より割安
REITに適した指標で見ると、Realty Incomeは月曜日を前にしても割高には見えない。予想AFFOの13倍では、株価は市場が予想する成長を求めているだけで、それ以上のものはほとんど求めていない。第3四半期が1株当たりAFFOを4.44ドルに向けて順調に推移させ、加算戻しの差が縮小し続けるならば、公正価値に関する懸念は行き過ぎているように見える。
より厳しい試練は、来年初頭に発表される2027年の業績見通しであり、アナリストは1株当たりAFFOがわずか2.7%増の4.56ドルに成長すると予想している。
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