主なポイント
- 居住用住宅を売却する際、IRS（米国国税庁）は売却益を計算する前に、不動産仲介手数料などの売却費用を売却価格から差し引きます。
- 70歳の独身者が、30万ドルで購入した住宅を70万ドルで売却した場合、25万ドルの控除額を超えた利益に課税されます。売却費用を考慮しない場合、連邦税は22,500ドルです。4万ドルの売却費用を計上すると、税金は16,500ドルになります。
- 夫婦合算申告の場合、控除額は50万ドルとなるため、同じ売却でも課税対象となる利益は全く生じません。
- 計上できるのは文書で証明できる費用のみです。そのため、決済明細書（クロージング・ステートメント）や売却のために支払ったすべての請求書は保管しておきましょう。
住宅を売却する費用は、ほとんどの所有者が予想するよりもはるかに高額です。Clever Real Estateの調査によると、過去3年間に住宅を売却した売り手は、平均で約82,000ドルを費やしており、2025年から22%増加しています。
これは痛手です。しかし、IRSの25万ドル控除額を超えるほどの利益が生じるほど長く住宅を所有していた場合、朗報があります。その費用の大部分は、IRSが課税する利益から差し引かれるのです。デザイナーのケン・フルクは、長年所有していた住宅を売却した最新の例です。彼とその配偶者が16年間所有していたサンフランシスコの住宅の買い手が見つかり、報告によると9,995,000ドルで売却されました。The Real Dealによると、彼らは2010年に190万ドルで購入していました。
30万ドルの住宅で40万ドルの利益
仮定の話をしましょう。あなたは70歳の独身者で、控除後の今年のその他の課税所得は5万ドルだとします。あなたは30万ドルで住宅を購入し、過去5年間のうち少なくとも2年間は所有し居住していました。そして、その住宅を70万ドルで売却します。
これは40万ドルの利益です。最初の25万ドルは非課税なので、IRSが課税するのは残りの15万ドルです。
しかし、あなたが手にしたのは70万ドルではありません。不動産仲介業者は手数料を取り、決済明細書にはさまざまな費用が記載されています。それらをすべて合わせて4万ドルだったとしましょう。これは決して大げさな数字ではありません。Cleverによると、売り手は売却価格の約5.46%を手数料として支払うと予想されており、70万ドルの住宅では、決済費用を1つも含めない段階で38,220ドルになります。
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IRSは実際に得た金額に課税する
居住用住宅を売却する際、IRSはあなたの利益を「実現額」から「調整済み基準額」を差し引いて計算し、売却費用は「実現額」から差し引かれます。Publication 523では、売却費用を「住宅の売却に直接関連する費用」と定義しています。そのワークシートには、手数料、広告費、法律費用などがリストアップされています。売り手として支払う譲渡税や印紙税を単独で控除することはできませんが、IRSはこれらも売却費用として計上することを認めています。
次に控除額があります。IRSのTopic 701によると、過去5年間のうち少なくとも24ヶ月間所有し居住していた住宅の場合、独身申告者は25万ドル、夫婦合算申告者は50万ドルの控除が受けられます。利益がこの控除額を超えた場合、売却費用の1ドルごとが、IRSが課税する部分から直接差し引かれます。
6,000ドルの税額削減
以下は、2026年のキャピタルゲイン税率に基づく同じ売却のシミュレーションで、売却費用を考慮しない場合と考慮した場合の比較です：
| 指標 | 売却費用を考慮しない場合 | 4万ドルの売却費用を計上した場合 |
|---|---|---|
| 実現額 | $700,000 | $660,000 |
| 利益 | $400,000 | $360,000 |
| 25万ドル控除額を超える課税対象利益 | $150,000 | $110,000 |
| 15%の連邦税 | $22,500 | $16,500 |
IRSのRev. Proc. 2025-32によると、2026年の独身申告者にとって、0%税率が適用されるのは課税所得が49,450ドルまで、15%税率は545,500ドルまでで、利益はその所得に含まれます。あなたの5万ドルのその他の所得はすでに0%の範囲を埋めています。15万ドルの利益をすべて加えても、課税所得は20万ドルになります。したがって、利益の1ドルごとに15%が課税され、売却費用の1ドルごとに15セントが節約されます。
これは、とにかく支払わなければならなかった4万ドルの費用に対して、6,000ドルが戻ってくる計算です。まったく悪くありません。
もちろん、利益が控除額を超えるまでは、これらのことは何の意味も持ちません。夫婦合算申告の場合は50万ドルの控除があるため、同じ40万ドルの利益では、売却費用の有無にかかわらず、課税対象利益は全く生じません。大きな利益を得る独身の売り手にとって、書類の管理は最も重要なことです。
決済明細書を保管する
IRSは売却に直接関連する費用のみを計上するため、売却に関する記録を手元に置いておく必要があります。決済明細書と、広告費や法律費用など売却のために支払ったその他のものの請求書は保管しておきましょう。売り手として支払った譲渡税の証明も保管してください。Publication 523のワークシートがそれらを合計するのに役立ちます。
同じPublication 523は、長年にわたって行った改良や、購入時に支払った決済費用を「調整済み基準額」に含めます。これは売却費用とは別の数値であり、基準額が高いほど利益は小さくなります。したがって、何年も前のキッチンリフォームの領収書も探し出す価値があります。
翌年の税率区分に注意
上記の0%と15%の境界線は2026年のものであり、IRSは各課税年度ごとに新しいものを設定します。したがって、翌年に売却する場合は、翌年の数値が適用されます。はるかに大きな利益がある場合、その一部には20%の税率が適用されます。5万ドルのその他の所得がある場合、課税利益が49万5,500ドルを超えると20%の税率が適用され、その時点で課税所得が2026年の54万5,500ドルのラインを超えます。そのポイントを超えると、売却費用の1ドルごとに20セントが節約されます。
結局のところ、決済明細書がないためにIRSに6,000ドルを手渡すのは大金です。独身で利益が25万ドルを超える見込みがあるなら、私はその書類を税務書類のように扱うでしょう。なぜなら、あなたにとってそれはまさに税務書類だからです。
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