主なポイント
- Healthpeak Propertiesの配当利回りは6.7%で、Realty Incomeの6.1%を上回る。両社とも配当は毎月支払われる。
- Realty Incomeは、31年以上連続で配当を増額してきたと主張している一方、Healthpeakの1株当たり配当金は2016年度の2.10ドルから2025年度には1.22ドルに減少した。
- Healthpeakの2025年度AFFO配当性向は72%だったのに対し、Realty Incomeは75%だった。しかし、アナリストは2026年度にはそれぞれ78%と73%になると予想している。
- 両REITの株価はほぼ同じで、予想AFFOの約12倍で取引されている。
月次で支払われる6%超の利回りを求める投資家は、必然的にRealty Income (O)やHealthpeak Properties (DOC)のようなREITに注目することになる。両社とも、8月上旬に発表した第2四半期決算で2026年度の業績見通しを上方修正した。
Healthpeakの方がより大きな配当を支払っており、利回りは6.7%でRealty Incomeの6.1%を上回る。Realty Incomeはその実績で対抗する。同社の掲げる使命は「時間の経過とともに増加する、確実な月次配当を提供すること」であり、31年以上連続で配当を増額してきたと主張している。
両社ともREITであるため、それぞれAFFO配当性向で評価される。では、どちらがより優れた高利回り配当株なのだろうか？
| 指標 | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 6.1% | 6.7% |
| 配当成長率（2020年度～2025年度） | 年率2.9% | 年率-3.8% |
| AFFO配当性向（2025年度） | 75% | 72% |
| AFFO配当性向（2026年度コンセンサス） | 73% | 78% |
| ネット負債/EBITDA（LTM） | 5.74倍 | 5.44倍 |
| 利払い余力（LTM） | 2.35倍 | 1.49倍 |
| 株価/AFFO（NTM） | 12.1倍 | 12.2倍 |
Realty Income：増配を継続
Realty Incomeの配当は十分にカバーされている。2025年度のAFFO配当性向は75%（1株当たり配当3.22ドル、AFFO4.28ドル）だったが、アナリストは2026年度に1株当たりAFFOが4.44ドルに上昇することで、同性向が73%に緩和されると予想している。
このコンセンサスは、経営陣自身の予想範囲の下限に位置している。8月、Realty Incomeは2026年度のAFFO予想を1株当たり4.41～4.44ドルから4.44～4.45ドルに上方修正した。これは、2026年第2四半期の1株当たりAFFOが前年同期比3.8%増の1.09ドルに達した後のことだ。2026年6月30日時点の稼働率は98.8%だった。また、成長資金調達への自社株依存度も低下している。2026年第2四半期までの投資額に占める公募株式の割合は18%で、過去3年間の平均47%を下回っている。
1株当たりAFFOは、2016年度の2.88ドルから2025年度の4.28ドルまで毎年増加し、配当もそれに伴って2.39ドルから3.22ドルに上昇した。
（配当性向は2016年度の83.0%から2025年度の75.2%に緩和されているため、増配がキャッシュフローを上回ることはなかった。）
課題はそのペースだ。2020年度から2025年度にかけて年率2.9%の増配は、成長が緩やかな配当と言える。また、Realty IncomeはHealthpeakよりも若干負債が多く、ネット負債/EBITDAは5.44倍のHealthpeakに対し5.74倍である。
Healthpeak：回復にはまだ道半ば
HealthpeakのチャートはRealty Incomeとは大きく異なる物語を語っている。同社の1株当たり配当金は、2016年度の2.10ドルから2021年度には1.20ドルに減少した。これは1株当たりAFFOが2.57ドルから1.35ドルに下落したためだ。
（1株当たりAFFOはその後2025年度に1.69ドルまで回復し、配当性向も2020年度の102.1%から十分にカバーされた72.2%に低下した。）
2025年度には小幅な増配も行われ、1株当たり配当金は1.20ドルから1.22ドルに引き上げられた。事業を牽引しているのはシニア住宅で、2026年第2四半期の収入は前年同期比45%増加した。一方、ラボ部門が足を引っ張っており、同四半期の同一物件ベース調整後NOIは3.2%減少した。ただし、ラボの稼働率は第1四半期から80ベーシスポイント上昇し78.5%となっている。
問題は将来の数値だ。アナリストは2026年度の1株当たりAFFOが1.57ドルに低下すると予想しており、これにより配当性向は逼迫した78%に上昇する。
Scott Brinker CEOは第2四半期決算説明会で「これはレバレッジを高めるべき環境ではない」と述べた。Healthpeakの利払い余力がわずか1.49倍であることを考えると、彼の発言は正しい。
では、どちらの配当が勝るのか？
Realty Incomeがより優れた高利回り配当株である。決め手となるのは、それぞれの配当が向かう先だ。Realty IncomeのAFFOは10年間毎年増加しており、今後も上昇し続けると予想される一方、HealthpeakのAFFOは2026年度に減少すると見込まれている。
Healthpeakの5年間の増配率は減配からのスタートとなるため、現在のペースで比較するのが適切だ。Realty Incomeは2.9%、Healthpeakは1.7%（いずれも2025年度の増配率）。このペースが続けば、Realty Incomeの配当収入は約2034年にHealthpeakのそれを追い越すことになる。また、予想AFFOの12.1倍で取引されるRealty Incomeの株価は、12.2倍のHealthpeakよりも高くはない。
Healthpeakの主張にも根拠はある。同社はより大きな配当を支払っており、1万ドル投資した場合の年間配当収入は610ドルのRealty Incomeに対し670ドルだ。2025年度のAFFOからのカバー率もわずかながら優れており、負債も少し少ない。ただ、結局のところ、Realty Incomeの実績、上昇するAFFO、そしてはるかに強力な利払い余力が、その配当をより確かなものにしていると言える。
もちろん、Healthpeakのラボ部門の回復はまだ進行中だ。ラボの稼働率が上昇を続ければ、アナリストのAFFO予想は上方修正される可能性があり、そのより大きな配当もはるかに堅牢なものに見えてくるだろう。
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