主なポイント
- VICI Propertiesの配当利回りは7.4%、Realty Incomeは5.7%で、両社とも第3四半期決算で2026年のAFFO（調整後営業キャッシュフロー）見通しを上方修正しました。
- 両社の配当はいずれも十分にカバーされており、2025年度の1株当たりAFFOに対する支払い率は74%と75%、2026年度の予想では74%と73%です。
- 2020年度から2025年度にかけての年間配当成長率は、VICIが7.1%、Realty Incomeが2.9%でした。Realty Incomeは32年以上連続で配当を増額しています。
- VICIの主なリスクは、最大のテナントであるCaesarsです。同社の信用格下げにより、VICIは第3四半期に4億7820万ドルの非現金評価損を計上しました。
不動産で配当収入を探している投資家なら、誰もがVICI Properties (VICI)とRealty Income (O)に注目するでしょう。両社とも利回りは5%を超え、第3四半期決算で2026年の業績見通しを上方修正しました。
しかし、VICIが10月28日に発表した決算には注意点がありました。最大のテナントであるCaesarsの信用格下げです。一方のRealty Incomeは、30年以上続く配当増額の記録をさらに延ばしました。
では、どちらが優れた配当株なのでしょうか？
| 指標 | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 7.4% | 5.7% |
| 配当成長率（2020年度～2025年度） | 年間7.1% | 年間2.9% |
| 配当記録（会社発表） | 9年連続増額 | 32年以上連続増額 |
| AFFO支払い率（2025年度） | 74% | 75% |
| AFFO支払い率（2026年度コンセンサス） | 74% | 73% |
| ネット負債/EBITDA（直近12ヶ月） | 5.4倍 | 5.7倍 |
| 利払い能力（直近12ヶ月） | 3.8倍 | 2.4倍 |
出典: TIKR, 2026年11月5日; 配当記録は各社発表による。
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VICIはより高い配当を支払い、キャッシュフローがそれを裏付け
VICIの第3四半期売上高は5.8%増の11億ドル、1株当たりAFFOは4.3%増の0.62ドルでした。同社は現在、2026年の1株当たりAFFOを2.47～2.48ドルと予想しており、1四半期前の2.45～2.47ドルから上方修正しました。また、今年はClub MedやGolden Entertainmentを含む4つの新規テナントを追加しました。
9月3日、VICIは四半期配当を2.2%増額して1株当たり0.46ドルとし、これで配当増額は9年連続となりました。1株当たりAFFOは毎年配当を上回っており、2018年度の1.43ドルから2025年度の2.38ドルに増加しています：
経営陣は支払い率を約75%を目標としています。CEOのEdward Pitoniak氏はこれを「初日から信じてきた基準だ。そして、その信念は変わっていないと思う」と述べています。VICIが発表した2029年まで実施する20億ドルの自社株買い戻しは、ローンの返済、未使用のキャッシュフロー、または資産売却によって資金調達される予定です。
リスクはCaesarsにあります。同社はVICIの賃貸収入の約35%を占めています。Fertitta Entertainmentとの合併に関連した同社の格下げにより、VICIは4億7820万ドルの信用損失引当金を計上し、第3四半期の純利益を55.1%減少させました。この引当金は非現金項目であり、AFFOの見通しはそれでも上方修正されました。しかし、経営陣はCaesarsの地域リースを再交渉するか、その一部を売却するかについてまだ検討中です。
Realty Incomeの記録は打ち破るのが難しい
Realty Incomeの第3四半期決算には、VICIのような驚きはありませんでした。第3四半期のAFFOは3.7%増の1株当たり1.12ドル、2026年9月30日時点の稼働率は前年同期の98.7%に対し98.8%、2026年のAFFO見通しは1株当たり4.44～4.45ドルから4.45～4.46ドルに上方修正されました。
Realty Incomeは買収によって成長します。同社は第3四半期に26億ドルを投資し、そのうち11.5億ドルは工業用不動産でした。また、2026年の同物件賃料上昇率はわずか1.1%～1.3%と予想しています。
9月、同社は1994年の上場以来136回目の配当増額を発表し、月次配当を1株当たり0.2710ドルから0.2715ドルに引き上げました。このような小幅な増額はゆっくりと積み上がります：2020年度から2025年度にかけての年間成長率は2.9%です。1株当たりAFFOは配当を上回るペースで増加し、2016年度の2.88ドルから2025年度の4.28ドルに上昇しました。一方、配当は2.39ドルから3.22ドルに増えています：
これにより、AFFO支払い率は2016年度の厳しい83%から、2025年度には余裕のある75%に改善しました。
その主なリスクは負債です。約29億ドルの負債が2027年に満期を迎え、その利率は3%未満です。したがって、今日のより高い金利で借り換えるにはより多くのコストがかかり、その利払い能力はすでにVICIよりも薄くなっています。
では、どちらの配当が勝るか？
VICIの方が優れた配当株です。より大きな配当を支払い、配当成長率も高く、そのカバー率も同様に良好で、収益に対する負債も少なくなっています。
VICIに1万ドル投資すると、現在の年間配当収入は740ドルで、Realty Incomeの570ドルを上回ります。2025年度のより緩やかな3.5%の増額ペースでさえ、VICIの配当収入は10年目には約1,011ドルに達するのに対し、Realty Incomeの安定した2.9%では約736ドルです。Realty Incomeが追いつくことはありません。
VICIはまた、割安でもあります。同社の株価は予想AFFOの9.9倍で取引されており、これは過去5年平均の14倍、そして2026年10月5日の安値である9.1倍と比較されます：
比較すると、Realty Incomeは13倍で取引されています。
これは、Realty Incomeの配当が安全でないと言っているわけではありません。そのカバー率は堅実で、稼働率はほぼ満室に近く、月次で支払われるあれほど長い記録は、経営陣が非常に懸命に維持しようとするものです。ただ、より大きく、より速く成長する配当を、VICIの通常の倍率を大きく下回る価格で得るためには、Caesarsの問題を受け入れようということです。
もちろん、VICIがCaesarsの地域リースについて何を決定するかによって状況は変わる可能性があり、経営陣はいつ決定するかについては述べていません。
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