主なポイント
- NNN REITの利回りは6.0%、Agree Realtyは4.8%で、両社とも2026年第3四半期の1株当たりAFFOを増加させました。
- 両社の配当はいずれも十分にカバーされており、2025会計年度のAFFOに対する支払い率はAgreeが71%、NNNが69%です。
- 2020会計年度から2025会計年度までの年間配当成長率は、Agreeが5.1%に対してNNNは2.7%でしたが、2025会計年度の引き上げ額はNNNの方が大きくなりました。
- NNNの株価は予想AFFOの12倍で、過去5年平均を下回っており、Agreeの15倍と比較して割安です。
Agree Realty (ADC)とNNN REIT (NNN)は、空室率がほぼゼロに近い第3四半期決算を発表しました。9月30日時点のAgreeの物件稼働率は99.8%、NNNの占有率は99.2%でした。1株当たりAFFOは前年同期比でAgreeが4.9%、NNNが5.8%増加しました。
両社とも配当の引き上げを続けています。10月13日、Agreeは1株当たり0.271ドルの月次配当を宣言し、これは年率換算で3.252ドルとなり、1年前より3.4%増加しました。NNNは直近の3.3%引き上げ後、1株当たり0.62ドルの四半期配当を支払っており、年間配当を37年以上連続で引き上げている上場REITは3社のみであり、そのうちの1社であると述べています。
しかし、インカム投資家にとって、両社は異なるものを提供しています。NNNはより大きな配当を支払い、利回りはAgreeの4.8%に対して6.0%です。Agreeの配当はより速く成長してきました：2020会計年度から2025会計年度までの年間成長率は、NNNの2.7%に対して5.1%でした。では、どちらがより優れた配当株でしょうか？
| 指標 | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 4.8% | 6.0% |
| 年間配当 | $3.25 (月次支払い) | $2.48 (四半期支払い) |
| 配当成長率 (2020-2025会計年度) | 年率5.1% | 年率2.7% |
| AFFO支払い率 (2025会計年度) | 71% | 69% |
| AFFO支払い率 (2026年コンセンサス) | 70% | 68% |
| ネット負債/EBITDA (LTM) | 5.1倍 | 5.8倍 |
| 株価/AFFO (NTM) | 15倍 | 12倍 |
出典: TIKR, 2026年11月5日; 年間配当はStockAnalysisより。
退職者に6%以上の利回りを提供する6つの安全な配当株
現在、年間6%以上の配当を支払う株は100以上あります。
しかし、TIKRの独自データを活用した広範な投資調査の結果、私たちはそのうちの6銘柄のみが退職者にとって真に安全であると考えるに至りました。
これらはすべて、新しい投資レポートの一部として無料で入手でき、こちらからアクセスできます。
Agree Realtyは選択的に成長を追求
Agreeは依然として成長していますが、より選択的になっています。10月20日の決算発表では、2026年のAFFO予想を1株当たり4.58ドルから4.59ドルに引き上げ、投資予算を約16億ドルに下方修正しました。Joey Agree CEOは第3四半期決算説明会で、これを「利回りの低い機会を選別し、パイプラインを積極的に再評価することで実現した」と述べました。また、今年の第3四半期末までに、開発プロジェクトに2億5500万ドル以上をコミットメントし、これは会社史上最高額です。
Agreeの配当は十分にカバーされています：2025会計年度のAFFOに対する支払い率は71%で、2026年のコンセンサスでは70%と見込まれています。過去10年間、1株当たりAFFOは配当よりも速く成長し、2016会計年度の2.51ドルから2025会計年度の4.33ドルに増加し、支払い率は76.5%から71.1%に低下しました：
Agreeはリスク要因として資本コストの上昇を挙げています。また、2.6倍のインタレスト・カバレッジ・レシオは、両社のうち低い方です。
NNN REITは引き上げを継続
Agreeは投資計画を縮小しましたが、NNNは11月4日の決算発表で、2026年の取得物件予算を7億ドルから8億ドルのまま据え置きました。また、AFFO予想も1株当たり3.55ドルから3.59ドルのまま維持しました。年率換算ベースレントは前年同期比6.8%増の9億7400万ドルに達しました。NNNはまた、年間不良債権予想をレントの40ベーシスポイントから約25ベーシスポイントに引き下げました。
NNNの配当はAgreeよりもわずかにカバー率が良く、2025会計年度のAFFOに対する支払い率は68.6%、2026年コンセンサスでは68%です。NNNは2020会計年度にも配当の引き上げを続けましたが、その際、1株当たりAFFOは2.80ドルから2.51ドルに減少し、支払い率は逼迫した82.5%に跳ね上がりました：
Vincent Chao CFOは第3四半期決算説明会で、NNNの長年にわたる様々な景気循環を経験してきた歴史が「周囲で何が起ころうと、毎年その配当を引き上げ続けることを可能にしてきた」と述べました。
NNNはより多くの負債を抱えており、ネット負債対EBITDAは5.8倍ですが、2.8倍のインタレスト・カバレッジ・レシオは両社のうち高い方です。また、景気循環の影響を受けやすいテナントとしてCamping WorldとDave & Buster'sを挙げています。
では、どちらの配当が勝るか？
私にとって、NNN REITの方がより優れた配当株です。現在1万ドル投資した場合、Agree Realtyの480ドルに対して、NNNは年間600ドルを支払い、その配当は同様に十分にカバーされています。
過去5年間の成長率で計算すると、AgreeのインカムがNNNを上回るのは約9.4年後、2036年頃になります。その時点でも、10年目には両社はほぼ拮抗します：Agreeが約752ドル、NNNが約760ドルで、当初の1万ドルに対する利回りは7.5%と7.6%です。しかし、Agreeは2025会計年度の配当を2.7%引き上げましたが、これはNNNの3.1%よりも低い額です。現在の各社の成長ペースでは、AgreeがNNNに追いつくことはありません。10年目には、1万ドル投資に対する配当はAgreeが約608ドル、NNNが約787ドルとなります。
NNNはまた、より割安な銘柄です。株価は予想AFFOの12倍で取引されており、Agreeの15倍と比較して割安で、自社の過去5年平均である13倍を下回っています：
これらはいずれもAgreeの配当が安全でないことを意味するものではありません。その配当は十分にカバーされており、負債は少なく、月次で支払われ、経営陣は2027年に1株当たりAFFOが中一桁成長すると見込んでいます。単に、NNNは同じカバー率でより大きな配当を支払い、より長い実績を持ち、Agreeは現在、その差を埋めるほど速く配当を成長させていないということです。
もちろん、NNNには12月に満期を迎える3億5000万ドルの債券の借り換えがあり、両社とも資本コストが高くなっていると述べています。NNNがその新規負債で得る金利は、次に注目すべき点です。
これらの安全な6%以上の配当利回りで、充実した退職生活を楽しむ
配当は莫大な富への鍵を握ることがあります。しかし、それは適切な銘柄を購入した場合に限ります。
適切な高利回り配当株を選ぶことは、夢のような退職生活と…毎月のやりくりに苦労し、次の社会保障給付金の入金を待つ生活との違いになり得ます。
私たちは、すべての退職者が今すぐ知っておくべき、利回り6%以上の6銘柄を特定しました。
免責事項：
TIKRの記事は、TIKRまたは当社のコンテンツチームからの投資または財務上のアドバイスとして、またいかなる株式の売買の推奨としても意図されていないことにご注意ください。当社のコンテンツは、TIKR Terminalの投資データとアナリストの予想に基づいて作成されています。当社の分析には、最近の企業ニュースや重要なアップデートが含まれていない場合があります。TIKRは、言及されたいかなる株式にもポジションを保有していません。ご愛読ありがとうございます。幸運な投資を！
