Punti Chiave
- Il CEO di Blackstone Mortgage Trust, Tim Johnson, ha acquistato 90.000 azioni il 4 novembre, per un valore di 1,04 milioni di dollari, sei giorni dopo che la società ha tagliato il dividendo trimestrale del 36%.
- Alla chiusura del 9 novembre, il titolo era sceso del 46% rispetto al massimo degli ultimi 52 settimane dopo un terzo trimestre con una perdita netta di 327 milioni di dollari, circa 800 milioni di dollari di prestiti deteriorati e un calo del 12% del valore contabile.
- Johnson ha pagato circa due terzi del valore contabile per azione della società di 17,06 dollari, e il management afferma che i problemi legati agli uffici alla base delle sue perdite sono in gran parte riflessi in tale cifra.
- I numeri supportano l'acquisto al suo prezzo se il valore contabile si mantiene, e il rapporto del quarto trimestre mostrerà se ciò è avvenuto.
Nella sua conference call sui risultati del 29 ottobre, il CEO di Blackstone Mortgage Trust (BXMT) Tim Johnson ha dichiarato che lo sconto del titolo rispetto al valore contabile offriva "un punto di ingresso interessante". Sei giorni dopo, ha acquistato personalmente circa 1 milione di dollari di azioni. Alla chiusura del 9 novembre a 11,18 dollari, le azioni si trovavano al 46% al di sotto del loro massimo degli ultimi 52 settimane e appena sotto il suo prezzo di acquisto.
Il Form 4 di Johnson, depositato il 5 novembre, mostra che ha acquistato 90.000 azioni il 4 novembre a un prezzo medio di 11,50 dollari, per un totale di 1,04 milioni di dollari. Il direttore Henry N. Nassau ha acquistato 10.000 azioni lo stesso giorno a una media di 11,43 dollari.
I prestiti per uffici hanno affondato il terzo trimestre
I problemi sono iniziati con nuovi deterioramenti nel rapporto del secondo trimestre del 30 luglio. Poi i tassi sono saliti. Nella call, Johnson ha dichiarato che il rendimento del Treasury a 10 anni è aumentato di 80 punti base quest'anno, e all'inizio di ottobre ha toccato brevemente il livello più alto dal 2002. Questo è il motivo per cui ha definito i tassi "il titolo nel nostro mondo".
Il 29 ottobre, la società ha riportato una perdita netta del terzo trimestre di 327 milioni di dollari dopo aver deteriorato circa 800 milioni di dollari di prestiti, principalmente uffici legacy più un prestito alberghiero. Il valore contabile è sceso del 12% rispetto al secondo trimestre, a 17,06 dollari per azione, e il consiglio di amministrazione ha tagliato il dividendo trimestrale a 0,30 dollari da 0,47 dollari. Il management si aspetta di coprire il nuovo dividendo nel quarto trimestre e fino al 2027.
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La scommessa di Johnson è reale
Le 90.000 azioni di Johnson hanno aumentato la sua partecipazione del 17%, portandola a 617.900 azioni. L'acquisto di Nassau ha aumentato la sua partecipazione del 4%, portandola a 233.490 azioni. Anche la società sta acquistando, con 36 milioni di dollari di azioni riacquistate nel terzo trimestre e 110 milioni di dollari rimasti sotto la sua autorizzazione.
Acquisti come quello di Johnson sono facili da monitorare quando vengono depositati, e questo spicca perché lo ha fatto subito dopo il taglio del dividendo. A 11,50 dollari, ha anche bloccato un rendimento del 10,4% sul nuovo dividendo annuale di 1,20 dollari.
I numeri lo supportano a 11,50 dollari?
Johnson ha pagato circa due terzi dei 17,06 dollari per azione riportati dalla società al 30 settembre. Nella call, ha anche dichiarato che "le sfide di cambiamento strutturale negli uffici che hanno causato la maggior parte dei deterioramenti di BXMT" sono sostanzialmente riflesse nel valore contabile.
Gli analisti si aspettano un EPS normalizzato di 1,20 dollari quest'anno e di 1,27 dollari nel 2027. Si aspettano che scenda a 1,13 dollari nel 2028, anche se solo tre analisti stimano così lontano:
La stima per il 2027 supera il nuovo dividendo annuale di 1,20 dollari di circa il 6%. Questo si adatta alla promessa del management di coprirlo, ma lascia poco margine di sicurezza, e la stima per il 2028 è inferiore.
Nove analisti seguono il titolo, e il loro prezzo target medio è sceso a 15,21 dollari da 20,43 dollari un anno fa. Da metà ottobre, JPMorgan ha tagliato il suo target a 14 dollari da 18 dollari, Keefe, Bruyette & Woods a 12 dollari da 13 dollari, e UBS, che ancora classifica il titolo come Compra, a 14 dollari da 21 dollari:
Anche dopo quei tagli, il target medio è del 36% superiore alla chiusura del 9 novembre. Il target più basso, 12 dollari, è appena sopra quanto ha pagato Johnson.
Una scommessa sul mantenimento del valore contabile
Il rischio è rappresentato dai 5,7 miliardi di dollari di prestiti più vecchi stipulati prima del 2023 che sono ancora classificati con rating 3 o superiore, circa un terzo del portafoglio. Con un rapporto debito/capitale netto di 3,9x, se i tassi continuano a salire e più mutuatari si ritirano, il valore contabile scende di nuovo e lo sconto su cui Johnson ha acquistato si riduce.
Tuttavia, i numeri supportano l'acquisto al suo prezzo: la watchlist è al livello più basso dal 2019, la stima per il prossimo anno copre il dividendo ridotto e la società sta riacquistando le proprie azioni insieme a lui. L'acquisto di un insider è un segnale e solo quello, però. Il rapporto del quarto trimestre, previsto per l'inizio del prossimo anno, mostrerà se il valore contabile ha finalmente smesso di scendere.
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