Points clés
- Une veuve qui vend sa résidence principale dans les deux ans suivant le décès de son mari, et qui ne s'est pas remariée, peut exclure jusqu'à 500 000 $ de la plus-value, selon l'IRS.
- Si elle se remarie avant la vente, son exclusion retombe à son propre plafond de 250 000 $.
- Sur une plus-value de 400 000 $, cela laisse 150 000 $ imposables, soit 22 500 $ d'impôt fédéral au taux de 15 % pour les plus-values à long terme.
- La solution est une question de timing : conclure la vente avant le mariage, et dans la fenêtre des deux ans.
Prenons l'exemple hypothétique d'une veuve de 69 ans qui a perdu son mari il y a environ un an. Elle a une plus-value de 400 000 $ sur la maison qu'ils partageaient, elle envisage de la vendre, et elle est fiancée.
Si elle vend d'abord, elle ne doit rien sur cette plus-value. Si elle se marie d'abord, la même vente peut lui coûter 22 500 $ d'impôt fédéral.
La fenêtre des deux ans
Taylor Schulte a souligné la règle derrière cela dans l'épisode de cette semaine du Stay Wealthy Retirement Podcast : « Vous pouvez toujours bénéficier de l'exclusion complète de 500 000 $ pour les couples mariés déclarant conjointement si vous vendez votre maison dans les deux ans suivant le décès de votre conjoint, à condition que les autres critères d'éligibilité soient remplis. »
L'IRS liste ces exigences dans la Publication 523. Un conjoint survivant peut augmenter son exclusion de 250 000 $ à 500 000 $ s'il vend dans les deux ans suivant le décès de son conjoint et ne s'est pas remarié au moment de la vente. Les conditions habituelles s'appliquent toujours. Il faut deux ans de propriété et d'occupation, et aucun des conjoints ne doit avoir utilisé l'exclusion sur une autre résidence dans les deux ans précédant la vente.
La condition du remariage est celle que j'entourerais en rouge, car la phrase de Schulte ne la mentionne pas. Une fois qu'elle s'est remariée, la règle du conjoint survivant ne s'applique plus. Sa limite retombe au plafond standard de 250 000 $ que le Sujet 701 de l'IRS accorde à un vendeur qui a possédé et occupé la maison pendant au moins 24 mois des cinq dernières années.
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Ce que coûte la date du mariage
Voici la même maison vendue dans chaque ordre :
| Métrique | Vend, puis se remarie | Se remarie, puis vend |
|---|---|---|
| Plus-value | 400 000 $ | 400 000 $ |
| Exclusion | 500 000 $ | 250 000 $ |
| Plus-value imposable | 0 $ | 150 000 $ |
| Impôt fédéral à 15 % | 0 $ | 22 500 $ |
Si elle vend d'abord, la limite de 500 000 $ couvre l'intégralité de la plus-value de 400 000 $ avec 100 000 $ de marge. Si elle se marie d'abord, 400 000 $ moins son exclusion de 250 000 $ laissent 150 000 $ imposables.
Ces 150 000 $ constituent une plus-value à long terme, et le taux dépend de là où elle se situe dans le revenu imposable. Selon la Rev. Proc. 2025-32, les tranches d'imposition de l'IRS pour 2026 pour une déclaration conjointe placent le taux de 0 % sur un revenu imposable jusqu'à 98 900 $ et le taux de 15 % jusqu'à 613 700 $. Supposons qu'elle et son nouveau mari déclarent conjointement, et que leurs autres revenus imposables sont déjà supérieurs à 98 900 $ mais inférieurs à 463 700 $. Alors toute la plus-value tombe dans la tranche des 15 %, et 150 000 $ × 15 % = 22 500 $.
Avec moins de revenus, une partie de la plus-value serait imposée à 0 % et la facture diminuerait. Avec plus de revenus, une partie franchirait la limite de la tranche à 20 %.
La facture peut ne pas s'arrêter là
Schulte a souligné dans le même épisode que toute plus-value imposable au-delà de l'exclusion peut « vous faire basculer dans une tranche d'imposition plus élevée sur les plus-values, déclencher la taxe supplémentaire de 3,8 % sur le revenu de placement net, et même augmenter vos primes d'assurance-maladie deux ans plus tard, le tout à partir d'une seule transaction. »
Ainsi, les 22 500 $ représentent le minimum de ce que le fait de se remarier d'abord pourrait lui coûter. Les primes d'assurance-maladie d'un retraité font également partie de la facture.
Conclure d'abord, puis le mariage
L'ordre est primordial. La vente doit être réalisée alors qu'elle est encore célibataire et dans les deux ans suivant le décès de son mari. L'horloge des deux ans démarre à la date du décès, et le test du remariage se fait à la date de la vente. Se remarier après la vente ne retire pas l'exclusion.
Les autres conditions sont également importantes : les exigences de propriété et d'occupation, et aucune exclusion utilisée sur une autre maison dans les deux ans précédents. Si l'une d'elles n'est pas remplie, les 500 000 $ ne sont pas accessibles, peu importe la date du mariage.
Si une partie de la plus-value doit être imposée, elle peut encore la réduire. Schulte a noté que les améliorations éligibles et les frais de vente peuvent réduire une plus-value imposable, et il a suggéré de conserver de bons dossiers des améliorations qui augmentent le prix de revient de la maison. Il a également suggéré de caler la vente autour des conversions Roth et d'autres revenus imposables, ce qui affecte la part de la plus-value qui est imposée à 0 % au lieu de 15 %.
Deux ans, c'est une fenêtre courte, et beaucoup de veuves ne se remarieront pas dans ce délai. Pour celles qui le font, l'ordre de deux dates vaut 22 500 $.
Mon avis : si un mariage et une vente sont tous deux au calendrier, la vente passe en premier. Une date de clôture est beaucoup plus facile à déplacer qu'une facture fiscale.
La réponse change avec le temps. Une fois que deux ans se sont écoulés depuis le décès de son mari, la limite pour le conjoint survivant a disparu dans tous les cas. Et une vente l'année prochaine serait soumise aux tranches d'imposition de 2027, que l'IRS fixe séparément des chiffres de 2026 mentionnés ci-dessus.
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