Points clés
- Lorsque vous vendez votre résidence principale, l'IRS déduit vos frais de vente, comme les commissions des agents, du prix de vente avant de calculer votre gain.
- Une personne célibataire de 70 ans qui vend une maison pour $700,000 après l'avoir achetée $300,000 doit $22,500 d'impôt fédéral sur la partie du gain excédant l'exclusion de $250,000 si les frais ne sont pas pris en compte. Avec $40,000 de frais comptabilisés, l'impôt est de $16,500.
- Un couple marié déclarant conjointement bénéficie d'une exclusion de $500,000, donc la même vente ne générerait aucun gain imposable pour eux.
- Vous ne pouvez comptabiliser que les frais que vous pouvez justifier, alors conservez le relevé de règlement et les factures pour tout ce que vous avez payé pour la vente.
Vendre une maison coûte bien plus que la plupart des propriétaires ne le prévoient. Les vendeurs qui ont mis en vente au cours des trois dernières années ont dépensé en moyenne près de $82,000 pour vendre, soit une hausse de 22% par rapport à 2025, selon l'enquête de Clever Real Estate.
Cela pique. Mais si vous avez possédé votre maison suffisamment longtemps pour que le gain dépasse l'exclusion de $250,000 de l'IRS, j'ai une bonne nouvelle : une grande partie de ces frais est déduite du gain que l'IRS taxe. Le designer Ken Fulk est le dernier propriétaire de longue date à vendre. Il vient de trouver un acheteur pour la maison de San Francisco qu'il possédait avec son mari depuis 16 ans, pour un prix rapporté de $9,995,000. Ils l'avaient payée $1.9 million en 2010, selon The Real Deal.
Un gain de $400,000 sur une maison achetée $300,000
Prenons un exemple hypothétique : disons que vous avez 70 ans, êtes célibataire, et avez $50,000 d'autres revenus imposables cette année, après vos déductions. Vous avez acheté votre maison $300,000, vous l'avez possédée et y avez vécu au moins deux des cinq dernières années, et vous la vendez $700,000.
C'est un gain de $400,000. Les premiers $250,000 sont exonérés d'impôt, ce qui laisse $150,000 que l'IRS peut taxer.
Mais vous n'êtes pas reparti avec $700,000. Les agents ont pris leurs commissions, et le relevé de règlement comportait sa propre liste de frais. Disons que tout cela s'élève à $40,000, ce qui n'est pas exagéré. Clever estime que les vendeurs paient environ 5,46% du prix de vente en commissions, soit $38,220 sur une maison de $700,000 avant même le moindre frais de règlement.
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L'IRS taxe ce que vous avez réellement obtenu
Lorsque vous vendez votre résidence principale, l'IRS calcule votre gain comme le montant réalisé moins votre base ajustée, et vos frais de vente sont déduits du montant réalisé. La Publication 523 les appelle les coûts directement liés à la vente de votre maison. Sa feuille de travail les liste, notamment les commissions, les frais de publicité et les honoraires d'avocat. Vous ne pouvez pas déduire séparément les droits de mutation ou les taxes de timbre que vous payez en tant que vendeur, mais l'IRS vous permet également de les comptabiliser comme frais de vente.
Ensuite, il y a l'exclusion : $250,000 pour une déclaration individuelle et $500,000 pour une déclaration conjointe, pour une maison que vous avez possédée et habitée pendant au moins 24 mois des cinq dernières années, selon le Sujet 701 de l'IRS. Une fois que votre gain dépasse ce seuil, chaque dollar de frais de vente est directement déduit de la partie que l'IRS taxe.
$6,000 de moins en impôt
Voici la même vente selon les taux de plus-values de 2026, une fois sans les frais et une fois avec eux comptabilisés :
| Métrique | Frais non comptés | $40,000 de frais comptés |
|---|---|---|
| Montant réalisé | $700,000 | $660,000 |
| Gain | $400,000 | $360,000 |
| Gain imposable excédant l'exclusion de $250,000 | $150,000 | $110,000 |
| Impôt fédéral à 15% | $22,500 | $16,500 |
Pour une déclaration individuelle en 2026, le taux de 0% s'applique au revenu imposable jusqu'à $49,450 et le taux de 15% s'applique jusqu'à $545,500, le gain étant inclus dans ce revenu, selon la Procédure fiscale 2025-32 de l'IRS. Vos $50,000 d'autres revenus remplissent déjà la tranche à 0%. Même avec l'intégralité du gain de $150,000 ajouté, votre revenu imposable s'élève à $200,000. Ainsi, chaque dollar du gain est taxé à 15%, et chaque dollar de frais de vente vous fait économiser 15 cents.
Cela représente $6,000 récupérés pour $40,000 de frais que vous auriez de toute façon payés. Pas mal du tout.
Bien sûr, tout cela n'a d'importance que lorsque votre gain dépasse l'exclusion. Un couple marié déclarant conjointement bénéficie de $500,000, donc le même gain de $400,000 ne leur laisserait aucun gain imposable, qu'il y ait des frais ou non. Les vendeurs célibataires avec un gain important ont le plus à gagner en gardant leurs justificatifs en ordre.
Conservez le relevé de règlement
L'IRS ne comptabilise que les coûts directement liés à la vente, vous voudrez donc avoir les documents de la vente à portée de main. Conservez votre relevé de règlement et les factures pour tout ce que vous avez payé pour vendre, comme la publicité ou les honoraires d'avocat. Gardez également la preuve de tout droit de mutation que vous avez payé en tant que vendeur. La feuille de travail de la Publication 523 les additionne pour vous.
La même publication inclut les améliorations que vous avez apportées au fil des années, ainsi les frais de règlement que vous avez payés lors de l'achat, dans votre base ajustée. C'est un chiffre distinct de vos frais de vente, et une base plus élevée signifie un gain plus faible. Donc, les reçus d'une rénovation de cuisine il y a des années valent aussi la peine d'être déterrés.
Surveillez les tranches d'imposition de l'année prochaine
Les seuils de 0% et 15% ci-dessus sont ceux de 2026, et l'IRS en fixe de nouveaux pour chaque année fiscale, donc si vous vendez l'année prochaine, les chiffres de l'année prochaine s'appliqueront. Un gain beaucoup plus important ferait tomber une partie dans la tranche à 20%. Avec $50,000 d'autres revenus, vous n'atteindriez ce taux qu'au-delà de $495,500 de gain imposable, là où votre revenu imposable franchirait le seuil de $545,500 de 2026. Au-delà de ce point, chaque dollar de frais de vente vous fait économiser 20 cents.
En fin de compte, $6,000 est une somme importante à donner à l'IRS faute d'un relevé de règlement. Si vous êtes célibataire et que votre gain dépassera $250,000, je traiterais ces justificatifs comme un document fiscal, car pour vous, c'en est un.
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