Points clés
- NNN REIT offre un rendement de 6,0 % et Agree Realty de 4,8 %, et les deux ont augmenté leur AFFO par action au troisième trimestre 2026.
- Les deux dividendes sont bien couverts, représentant 71 % de l'AFFO pour Agree et 69 % pour NNN en exercice 2025.
- Le dividende d'Agree a augmenté de 5,1 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, contre 2,7 % pour NNN, mais la hausse de NNN en exercice 2025 était la plus importante des deux.
- NNN se négocie à 12 fois l'AFFO prévisionnel, en dessous de sa moyenne quinquennale, contre 15 fois pour Agree.
Agree Realty (ADC) et NNN REIT (NNN) viennent de publier des troisièmes trimestres avec presque rien de vacant. Les propriétés d'Agree étaient louées à 99,8 % au 30 septembre, et celles de NNN étaient occupées à 99,2 %. L'AFFO par action a augmenté de 4,9 % par rapport à l'année précédente chez Agree et de 5,8 % chez NNN.
Les deux continuent également d'augmenter leurs dividendes. Le 13 octobre, Agree a déclaré un dividende mensuel de 0,271 $ par action, ce qui annualisé représente 3,252 $, soit 3,4 % de plus qu'il y a un an. NNN verse 0,62 $ par action par trimestre après sa dernière hausse de 3,3 %, et affirme être l'une des trois seules sociétés de placement immobilier cotées à avoir augmenté son dividende annuel pendant 37 années consécutives ou plus.
Pour les investisseurs en quête de revenus, cependant, les deux offrent des choses différentes. NNN verse le chèque le plus important, avec un rendement de 6,0 % contre 4,8 % pour Agree. Le dividende d'Agree a augmenté plus rapidement : 5,1 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, contre 2,7 % pour NNN. Alors, quelle est la meilleure action à dividendes ?
| Métrique | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 4,8% | 6,0% |
| Dividende annuel | 3,25 $ (versé mensuellement) | 2,48 $ (versé trimestriellement) |
| Croissance du dividende, exercice 2020-2025 | 5,1 % par an | 2,7 % par an |
| Taux de distribution sur AFFO, exercice 2025 | 71% | 69% |
| Taux de distribution sur AFFO, consensus 2026 | 70% | 68% |
| Dette nette/EBITDA (LTM) | 5,1x | 5,8x |
| Prix/AFFO (NTM) | 15x | 12x |
Source : TIKR, 5 novembre 2026 ; StockAnalysis pour le dividende annuel.
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Agree Realty choisit ses opportunités
Agree continue de croître, mais de manière plus sélective. Lors de sa publication du 20 octobre, elle a relevé ses prévisions d'AFFO 2026 à 4,58-4,59 $ par action et réduit ses prévisions d'investissement à environ 1,6 milliard de dollars. Le PDG Joey Agree a déclaré lors de la conférence téléphonique du troisième trimestre que la société avait fait cela « en éliminant les opportunités à rendement plus faible et en reprenant agressivement les prix de notre pipeline ». Elle a également engagé un record d'entreprise de plus de 255 millions de dollars dans des projets de développement au cours des neuf premiers mois de l'année.
Le dividende d'Agree est bien couvert : il a représenté 71 % de son AFFO en exercice 2025, et le consensus pour 2026 place ce ratio à 70 %. L'AFFO par action a augmenté plus rapidement que le dividende au cours de la dernière décennie, passant de 2,51 $ en exercice 2016 à 4,33 $ en exercice 2025, ce qui a fait passer le taux de distribution de 76,5 % à 71,1 % :
Agree cite parmi ses risques un coût du capital en hausse. Et avec un ratio de couverture des intérêts de 2,6x, il est le plus faible des deux.
NNN REIT continue d'augmenter
Agree a réduit ses plans d'investissement, mais NNN a maintenu ses prévisions d'acquisition 2026 à 700-800 millions de dollars lors de sa publication du 4 novembre. Elle a également maintenu ses prévisions d'AFFO à 3,55-3,59 $ par action. Le loyer de base annualisé a augmenté de 6,8 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 974,0 millions de dollars. NNN a également réduit ses prévisions de créances douteuses pour l'année complète à environ 25 points de base du loyer, contre 40.
Le dividende de NNN est légèrement mieux couvert que celui d'Agree : 68,6 % de l'AFFO en exercice 2025, et 68 % selon le consensus 2026. NNN a également continué d'augmenter son dividende en exercice 2020, lorsque l'AFFO par action est tombé à 2,51 $ contre 2,80 $ et que le taux de distribution a bondi à un niveau tendu de 82,5 % :
Le directeur financier Vincent Chao a déclaré lors de la conférence téléphonique du troisième trimestre que l'historique de NNN à travers de nombreux cycles « nous a permis de continuer à augmenter ce dividende année après année, quelles que soient les circonstances autour de nous ».
NNN supporte plus de dette, avec un ratio dette nette/EBITDA de 5,8x, bien que sa couverture des intérêts de 2,8x soit la plus solide des deux. Elle cite également Camping World et Dave & Buster's parmi ses locataires sous pression cyclique.
Alors, quel dividende l'emporte ?
Pour moi, NNN REIT est la meilleure action à dividendes. Elle verse 600 $ par an sur 10 000 $ investis aujourd'hui, contre 480 $ pour Agree Realty, et son dividende est tout aussi bien couvert.
À son taux de croissance quinquennal, les revenus d'Agree dépasseraient ceux de NNN dans environ 9,4 ans, vers 2036. Même à ce moment-là, les deux sont presque à égalité la dixième année : environ 752 $ pour Agree et 760 $ pour NNN, soit un rendement de 7,5 % et 7,6 % sur les 10 000 $ initiaux. Mais Agree n'a augmenté son dividende que de 2,7 % en exercice 2025, moins que les 3,1 % de NNN. Au rythme de croissance actuel de chacun, Agree ne rattrape jamais. La dixième année, 10 000 $ rapporteraient environ 608 $ pour Agree et environ 787 $ pour NNN.
NNN est également l'action la moins chère. Elle se négocie à 12 fois l'AFFO prévisionnel, contre 15 fois pour Agree, et en dessous de sa propre moyenne quinquennale de 13x :
Rien de tout cela ne rend le dividende d'Agree dangereux. Il est bien couvert, la société supporte moins de dette, elle verse mensuellement, et la direction prévoit une croissance de l'AFFO par action à un rythme moyen dans les années 2027. C'est simplement que NNN verse un chèque plus important pour une couverture similaire, avec un historique plus long, et qu'Agree n'augmente pas son dividende assez rapidement actuellement pour combler l'écart.
Bien sûr, NNN a une obligation de 350 millions de dollars arrivant à échéance en décembre à refinancer, et les deux sociétés déclarent que le capital devient plus cher. Le taux que NNN obtiendra sur cette nouvelle dette est la prochaine chose à surveiller.
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