Points clés
- VICI Properties offre un rendement de 7,4 % et Realty Income de 5,7 %, et les deux ont relevé leurs prévisions d'AFFO pour 2026 avec leurs résultats du troisième trimestre.
- Les deux dividendes sont bien couverts, à 74 % et 75 % de l'AFFO par action de l'exercice 2025, et à 74 % et 73 % sur les estimations pour 2026.
- Le dividende de VICI a augmenté de 7,1 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, contre 2,9 % pour Realty Income, qui a relevé sa distribution pendant plus de 32 années consécutives.
- Le principal risque de VICI est Caesars, son plus gros locataire, dont la dégradation de crédit a entraîné une charge non monétaire de 478 millions de dollars au troisième trimestre.
Toute personne à la recherche de revenus de dividendes dans l'immobilier va se pencher sur VICI Properties (VICI) et Realty Income (O). Les deux offrent un rendement supérieur à 5 %, et les deux ont relevé leurs perspectives pour 2026 avec leurs résultats du troisième trimestre.
Mais le rapport de VICI du 28 octobre est arrivé avec une réserve : une dégradation de crédit chez Caesars, son plus gros locataire. Realty Income, quant à elle, vient juste de prolonger un record de dividendes qui remonte à plus de trois décennies.
Alors, quelle est la meilleure action à dividendes ?
| Métrique | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 7,4% | 5,7% |
| Croissance du dividende, exercice 2020-2025 | 7,1% par an | 2,9% par an |
| Record de dividendes (selon l'entreprise) | 9 années consécutives de croissance | Plus de 32 années consécutives d'augmentations |
| Taux de distribution de l'AFFO, exercice 2025 | 74% | 75% |
| Taux de distribution de l'AFFO, consensus exercice 2026 | 74% | 73% |
| Dette nette/EBITDA (LTM) | 5,4x | 5,7x |
| Couverture des intérêts (LTM) | 3,8x | 2,4x |
Source : TIKR, 5 novembre 2026 ; les records de dividendes sont ceux des entreprises.
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VICI paie plus, et la trésorerie le justifie
Le chiffre d'affaires de VICI au troisième trimestre a augmenté de 5,8 % pour atteindre 1,1 milliard de dollars, et l'AFFO par action a augmenté de 4,3 % pour atteindre 0,62 $. L'entreprise prévoit désormais un AFFO par action de 2,47 $ à 2,48 $ pour 2026, contre 2,45 $ à 2,47 $ il y a un trimestre. Elle a également ajouté quatre nouveaux locataires cette année, dont Club Med et Golden Entertainment.
Le 3 septembre, VICI a augmenté son dividende trimestriel de 2,2 % à 0,46 $ par action, marquant sa neuvième année consécutive de croissance du dividende. L'AFFO par action est resté supérieur au dividende chaque année, passant de 1,43 $ à l'exercice 2018 à 2,38 $ à l'exercice 2025 :
La direction vise un taux de distribution d'environ 75 %. Le PDG Edward Pitoniak a qualifié cela de "référence en laquelle nous avons cru dès le premier jour. Et je ne pense pas que notre conviction à son égard ait changé." Le nouveau rachat d'actions de 2 milliards de dollars de VICI, qui s'étend jusqu'en 2029, serait financé par les remboursements de prêts, les flux de trésorerie non affectés ou les ventes d'actifs.
Le risque est Caesars, qui représente environ 35 % des revenus locatifs de VICI. Sa dégradation, liée à sa fusion avec Fertitta Entertainment, a forcé une charge de perte de crédit de 478,2 millions de dollars qui a réduit le résultat net du troisième trimestre de 55,1 %. La charge est non monétaire, et les prévisions d'AFFO ont tout de même augmenté. Mais la direction pèse toujours la possibilité de retravailler le bail régional de Caesars ou de vendre certaines parties.
Le record de Realty Income est difficile à battre
Le trimestre de Realty Income n'a apporté aucune surprise comme celui de VICI. L'AFFO du troisième trimestre a augmenté de 3,7 % pour atteindre 1,12 $ par action, le taux d'occupation était de 98,8 % au 30 septembre 2026, contre 98,7 % un an plus tôt, et les prévisions d'AFFO pour 2026 ont été relevées à 4,45 $ - 4,46 $ par action, contre 4,44 $ - 4,45 $.
Realty Income croît en achetant. Elle a investi 2,6 milliards de dollars au troisième trimestre, dont 1,15 milliard dans des propriétés industrielles, et elle s'attend à ce que le loyer des mêmes propriétés n'augmente que de 1,1 % à 1,3 % en 2026.
En septembre, elle a annoncé sa 136e augmentation de dividende depuis son introduction en bourse en 1994, portant la distribution mensuelle à 0,2715 $ par action contre 0,2710 $. Des augmentations aussi faibles s'additionnent lentement : 2,9 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025. L'AFFO par action a dépassé le dividende, passant de 2,88 $ à l'exercice 2016 à 4,28 $ à l'exercice 2025, tandis que le dividende est passé de 2,39 $ à 3,22 $ :
Cela a porté son taux de distribution de l'AFFO d'un niveau serré de 83 % à l'exercice 2016 à un niveau confortable de 75 % à l'exercice 2025.
Sa dette est le principal risque. Environ 2,9 milliards de dollars arrivent à échéance en 2027 à un taux inférieur à 3 %, donc leur refinancement coûtera plus cher aux taux plus élevés d'aujourd'hui, et sa couverture des intérêts est déjà plus faible que celle de VICI.
Alors, quel dividende l'emporte ?
VICI est la meilleure action à dividendes. Elle verse le chèque le plus important, a augmenté son dividende plus rapidement, le couvre tout aussi bien et supporte moins de dette par rapport à ses bénéfices.
10 000 $ investis dans VICI rapportent 740 $ par an aujourd'hui, contre 570 $ pour Realty Income. Même avec l'augmentation plus lente de 3,5 % de l'exercice 2025, les revenus de VICI atteindraient environ 1 011 $ la 10e année, contre environ 736 $ pour Realty Income à son rythme constant de 2,9 %. Realty Income ne rattrape jamais.
VICI est également moins chère. Elle se négocie à 9,9x l'AFFO prévisionnel, contre une moyenne sur cinq ans de 14x et un plus bas de 9,1x le 5 octobre 2026 :
Realty Income, en comparaison, se négocie à 13x.
Cela ne veut pas dire que le dividende de Realty Income n'est pas sûr. Sa couverture est solide, son taux d'occupation est presque complet, et un record aussi long, payé mensuellement, est un objectif que la direction travaillera très dur à maintenir. C'est juste que, pour un chèque plus important et à croissance plus rapide à un prix bien inférieur au multiple habituel de VICI, je suis prêt à assumer la question Caesars.
Bien sûr, quelle que soit la décision de VICI concernant le bail régional de Caesars, cela pourrait changer la donne, et la direction n'a pas dit quand elle décidera.
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