Points clés
- Realty Income offre un rendement de 5,7 % et NNN REIT un rendement de 6,0 %, et les deux ont publié leurs résultats du troisième trimestre début novembre.
- Les deux dividendes sont bien couverts, avec des ratios de distribution de l'AFFO de 75 % pour Realty Income et de 69 % pour NNN REIT pour l'exercice 2025.
- Realty Income a augmenté son dividende un peu plus vite, à un rythme de 2,9 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, contre 2,7 % pour NNN REIT.
- Realty Income a relevé ses prévisions d'AFFO pour 2026 et NNN REIT a maintenu les siennes, de sorte que les deux distributions abordent 2027 sur des bases solides.
Realty Income (O) et NNN REIT (NNN) ont tous deux publié leurs résultats du troisième trimètre cette semaine, et les investisseurs en quête de revenus ont obtenu ce qu'ils attendaient de chacun : des dividendes stables et des perspectives pour 2026 qui se maintiennent.
Realty Income a relevé ses prévisions d'AFFO le 2 novembre, et NNN REIT a maintenu les siennes inchangées deux jours plus tard. Avec des rendements de 5,7 % et 6,0 %, les deux paiements sont proches. Alors, quelle est la meilleure action à dividende ?
| Métrique | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 5,7% | 6,0% |
| Croissance du dividende, exercice 2020-2025 | 2,9% par an | 2,7% par an |
| Augmentations du dividende (comptage de l'entreprise) | Plus de 32 années consécutives | 37 années consécutives |
| Ratio de distribution de l'AFFO, exercice 2025 | 75% | 69% |
| Ratio de distribution de l'AFFO, consensus exercice 2026 | 73% | 68% |
| Dette nette / EBITDA | 5,7x | 5,8x |
| Couverture des intérêts | 2,4x | 2,8x |
Source : TIKR, 5 novembre 2026 ; les records d'augmentation sont le comptage propre à chaque entreprise.
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Realty Income se tourne vers l'immobilier industriel et l'Europe
Realty Income investit davantage dans l'immobilier industriel et en Europe. Sur les 2,6 milliards de dollars qu'elle a investis au troisième trimestre, l'immobilier industriel représentait la plus grande part avec 1,15 milliard de dollars, et l'Europe constituait 42 % de son volume pro-rata avec un rendement de 7,1 %. Elle émet également moins de nouvelles actions pour financer ces transactions : les capitaux propres publics ont financé 19 % de ses investissements cette année, contre une moyenne triennale de 47 %.
L'AFFO par action a augmenté plus vite que le dividende au cours de la dernière décennie, de sorte que le ratio de distribution de l'AFFO est passé de 83,0 % pour l'exercice 2016 à 75,2 % pour l'exercice 2025 :
L'AFFO du troisième trimètre s'est établi à 1,12 $ par action, en hausse de 3,7 % par rapport à l'année précédente. En septembre, Realty Income a annoncé sa 136e augmentation de dividende depuis son introduction en bourse au NYSE en 1994, portant son paiement mensuel à 0,2715 $ par action contre 0,2710 $. Par rapport au consensus pour l'exercice 2026, cette distribution représente un ratio de couverture solide de 73 %.
Le principal risque est le refinancement : environ 2,9 milliards de dollars de dette arrivent à échéance en 2027 à un taux inférieur à 3 %, et les taux actuels sont plus élevés.
NNN REIT garde plus de réserve
NNN REIT affiche actuellement une croissance de ses bénéfices plus rapide que Realty Income. L'AFFO du troisième trimètre a augmenté de 5,8 % pour atteindre 0,91 $ par action, le loyer de base annualisé a progressé de 6,8 % pour atteindre 974,0 millions de dollars, et le taux d'occupation a atteint 99,2 %. NNN REIT a maintenu ses prévisions d'AFFO pour 2026 à 3,55-3,59 $ par action et a abaissé sa prévision de créances douteuses à environ 25 points de base du loyer, contre 40.
Sa couverture s'est également améliorée sur la décennie. Le ratio de distribution de l'AFFO est passé de 73,9 % pour l'exercice 2016 à 68,6 % pour l'exercice 2025. Pour l'exercice 2020, l'AFFO par action est tombé à 2,51 $ contre 2,80 $, et le dividende a tout de même augmenté, passant de 2,03 $ à 2,07 $ :
Comme l'a déclaré le directeur financier Vincent Chao lors de la conférence téléphonique du troisième trimètre, des décennies de cycles de taux et économiques ont "nous permis de continuer à augmenter ce dividende année après année, quelles que soient les circonstances extérieures."
Le 15 octobre, le conseil d'administration a de nouveau déclaré un dividende de 0,62 $ par action pour le trimestre, maintenant le taux fixé en juillet après une augmentation de 3,3 % par rapport à 0,60 $. Cette augmentation était la 37e hausse annuelle consécutive de NNN REIT. Son ratio de distribution prospectif est confortable à 68 %, et la trésorerie qu'elle conserve soutient le plan de la direction visant à financer des transactions sans émettre de nouvelles actions.
Les risques proviennent des locataires sous pression des consommateurs, tels que Camping World et Dave & Buster's, et d'une obligation de 350 millions de dollars arrivant à échéance en décembre. NNN REIT dispose de 1,4 milliard de dollars de liquidités disponibles pour couvrir cette obligation.
Alors, quel dividende l'emporte ?
NNN REIT est la meilleure action à dividende. Elle paie plus aujourd'hui, avec un rendement de 6,0 % contre 5,7 %, et elle couvre ce dividende avec plus de marge : 68 % de l'AFFO prévu pour 2026, contre 73 % pour Realty Income.
La croissance plus rapide du dividende de Realty Income ne comble pas cet écart avant longtemps. Au rythme quinquennal de chaque entreprise, 10 000 $ investis dans NNN REIT rapporteraient environ 760 $ la 10e année, soit un rendement de 7,6 % sur votre mise. Realty Income rapporterait environ 738 $, et ses revenus ne dépasseraient ceux de NNN REIT qu'aux alentours de 2047.
Vous payez également moins cher pour le dividende de NNN REIT. Elle se négocie à 12 fois l'AFFO prospectif, contre 13 fois pour Realty Income et en dessous de sa propre moyenne quinquennale de 13 fois :
Le dividende de Realty Income reste très sûr. Il est payé mensuellement et a été augmenté pendant plus de 32 années consécutives. Son portefeuille se diversifie vers des segments à croissance plus rapide, et son levier est légèrement inférieur. En fin de compte, cependant, NNN REIT paie un chèque plus important avec plus de marge de manœuvre, et à un prix inférieur.
Bien sûr, Realty Income maintient son objectif d'investissement de 10,0 milliards de dollars pour 2026. Si ces dépenses font progresser sa croissance de l'AFFO bien au-delà de celle de NNN REIT, l'écart de croissance des dividendes pourrait se creuser plus vite que ne le suggèrent ces taux.
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