Conclusiones clave
- Realty Income ofrece un rendimiento del 5,7% y NNN REIT del 6,0%, y ambas reportaron resultados del tercer trimestre a principios de noviembre.
- Ambos dividendos están bien cubiertos, con ratios de pago basados en el AFFO del 75% para Realty Income y del 69% para NNN REIT en el año fiscal 2025.
- Realty Income ha aumentado su dividendo un poco más rápido, a un ritmo del 2,9% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, frente al 2,7% de NNN REIT.
- Realty Income elevó sus previsiones de AFFO para 2026 y NNN REIT mantuvo las suyas, por lo que ambos pagos se dirigen a 2027 con bases sólidas.
Realty Income (O) y NNN REIT (NNN) reportaron resultados del tercer trimestre esta semana, y los inversores en renta obtuvieron lo que querían de cada una: dividendos estables y una perspectiva para 2026 que se mantuvo firme.
Realty Income elevó sus previsiones de AFFO el 2 de noviembre, y NNN REIT mantuvo sus previsiones sin cambios dos días después. Con rendimientos del 5,7% y el 6,0%, los dos pagos son similares. Entonces, ¿cuál es la mejor acción con dividendo?
| Métrica | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 5,7% | 6,0% |
| Crecimiento del dividendo, año fiscal 2020-2025 | 2,9% anual | 2,7% anual |
| Aumentos de dividendo (conteo de la empresa) | Más de 32 años consecutivos | 37 años consecutivos |
| Ratio de pago basado en AFFO, año fiscal 2025 | 75% | 69% |
| Ratio de pago basado en AFFO, consenso año fiscal 2026 | 73% | 68% |
| Deuda neta / EBITDA | 5,7x | 5,8x |
| Cobertura de intereses | 2,4x | 2,8x |
Fuente: TIKR, 5 de noviembre de 2026; los récords de aumentos son el conteo propio de cada empresa.
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Realty Income apunta a la propiedad industrial y Europa
Realty Income está destinando más dinero a propiedades industriales y Europa. De los $2.600 millones que invirtió en el tercer trimestre, la propiedad industrial fue la mayor porción con $1.150 millones, y Europa representó el 42% de su volumen pro-rata con un rendimiento del 7,1%. También está emitiendo menos acciones nuevas para pagar esas operaciones: el capital público financió el 19% de su inversión hasta ahora este año, frente a un promedio del 47% en tres años.
El AFFO por acción ha crecido más rápido que el dividendo en la última década, por lo que el ratio de pago basado en el AFFO cayó del 83,0% en el año fiscal 2016 al 75,2% en el año fiscal 2025:
El AFFO del tercer trimestre fue de $1,12 por acción, un 3,7% más que hace un año. En septiembre, Realty Income anunció su aumento de dividendo número 136 desde su cotización en el NYSE en 1994, que elevó su pago mensual a $0,2715 por acción desde $0,2710. Según el consenso para el año fiscal 2026, ese pago representa un 73% bien cubierto.
El principal riesgo es la refinanciación: alrededor de $2.900 millones de deuda vencen en 2027 a una tasa inferior al 3%, y las tasas actuales son más altas.
NNN REIT mantiene más en reserva
NNN REIT está creciendo sus ganancias más rápido en este momento que Realty Income. El AFFO del tercer trimestre aumentó un 5,8% a $0,91 por acción, el alquiler base anualizado subió un 6,8% a $974,0 millones y la ocupación alcanzó el 99,2%. NNN REIT mantuvo sus previsiones de AFFO para 2026 en $3,55-$3,59 por acción y redujo su pronóstico de deuda incobrable a aproximadamente 25 puntos básicos del alquiler, desde 40.
Su cobertura también ha mejorado en la última década. El ratio de pago basado en el AFFO bajó del 73,9% en el año fiscal 2016 al 68,6% en el año fiscal 2025. En el año fiscal 2020, el AFFO por acción cayó a $2,51 desde $2,80, y el dividendo aún aumentó, a $2,07 desde $2,03:
Como dijo el CFO Vincent Chao en la llamada del tercer trimestre, décadas de ciclos de tasas y económicos han "permitido que sigamos aumentando ese dividendo año tras año, independientemente de lo que suceda a nuestro alrededor".
El 15 de octubre, la junta declaró nuevamente $0,62 por acción para el trimestre, manteniendo la tasa establecida en julio tras un aumento del 3,3% desde $0,60. Ese aumento fue el 37º incremento anual consecutivo de NNN REIT. Su ratio de pago a futuro es un cómodo 68%, y el efectivo que mantiene respalda el plan de la dirección para financiar operaciones sin emitir nuevas acciones.
Los riesgos son los inquilinos bajo presión del consumidor, como Camping World y Dave & Buster's, y un bono de $350 millones que vence en diciembre. NNN REIT tiene $1.400 millones de liquidez disponible para cubrir ese bono.
Entonces, ¿qué dividendo gana?
NNN REIT es la mejor acción con dividendo. Paga más hoy, con un rendimiento del 6,0% frente al 5,7%, y cubre ese dividendo con más margen: el 68% del AFFO previsto para 2026, frente al 73% de Realty Income.
El crecimiento más rápido del dividendo de Realty Income no cierra esa brecha durante mucho tiempo. A la tasa de 5 años de cada empresa, $10.000 en NNN REIT pagarían alrededor de $760 en el año 10, un rendimiento del 7,6% sobre su efectivo. Realty Income pagaría alrededor de $738, y sus ingresos no superarían los de NNN REIT hasta aproximadamente 2047.
También paga menos por el dividendo de NNN REIT. Cotiza a 12x el AFFO a futuro, frente a 13x para Realty Income y por debajo de su propio promedio de cinco años de 13x:
El dividendo de Realty Income sigue siendo muy seguro. Paga mensualmente y ha aumentado su pago durante más de 32 años consecutivos. Su cartera se está extendiendo a sectores de crecimiento más rápido, y su apalancamiento es un poco menor. Al final, sin embargo, NNN REIT paga un cheque más grande con más margen de sobra, y a un precio más bajo.
Por supuesto, Realty Income se mantiene firme en su objetivo de inversión de $10.000 millones para 2026. Si ese gasto impulsa su crecimiento del AFFO muy por encima del de NNN REIT, la brecha en el crecimiento del dividendo podría ampliarse más rápido de lo que sugieren estas tasas.
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