Puntos clave
- En The Ramsey Show, se le dijo a un propietario de 68 años cuyos alquileres fueron tasados en $1.7 millones que los vendiera y pusiera el dinero en el mercado.
- Si la venta genera una ganancia de capital a largo plazo de $1 millón, su ingreso ese año supera el límite máximo del recargo de Medicare ($500,000 soltero o $750,000 conjunto), y con las cifras de 2026, eso añade $487 al mes a su prima de la Parte B dos años después.
- También debería pagar un impuesto sobre las ganancias de capital de hasta el 20% sobre la ganancia, más el impuesto del 3.8% sobre el ingreso de inversión neto. Elegir vender no le da una forma de pedir a la Seguridad Social un recargo más bajo.
- Vender aún puede pagar mucho más que los $20,000 al año que le generan los alquileres, siempre que planifique primero unos $200,000 en impuestos federales y recargos.
Si estás pensando en vender una propiedad que ha subido mucho durante la jubilación, el impuesto sobre la ganancia es solo parte de la factura. Una ganancia grande también aparece en la declaración de impuestos que Medicare usa para establecer tu prima de la Parte B dos años después. Y una lo suficientemente grande te coloca en la banda de recargo máximo de Medicare.
$20,000 al año por $1.7 millones en casas
Un contratista de 68 años llamó a The Ramsey Show el lunes con ese tipo de propiedad. Hace cuatro años, compró tres acres con tres casas y vive en la de atrás. "Estoy ingresando siete mil al mes y pagando cinco mil al mes en impuestos y seguros", dijo, lo que le deja unos $20,000 al año antes del mantenimiento. Preguntado por cuánto podría vender las casas, dijo: "El tasador hace unas tres semanas dijo como $1,700,000 y debo $600,000".
Jade Warshaw fue directa: "Simplemente siento que el ROI apesta ahora mismo porque tienes 1.7 millones en propiedades que generan 20 mil al año". Sugirió que vendiera e invirtiera unos $1.2 millones, el producto de la venta más sus $140,000 en acciones y su oro, calculando que un 8% al año generaría $96,000 en promedio.
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Pero los $1.1 millones con los que se quedaría y la ganancia que el IRS grava son dos números diferentes. La ganancia es el precio de venta menos su base, que generalmente es lo que pagó, por lo que los $600,000 que debe no la reducen en absoluto. No dijo cuánto pagó hace cuatro años, así que digamos que su base es $700,000, lo que hace que la ganancia sea de $1 millón.
Medicare mira hacia atrás dos años
Medicare cobra a los contribuyentes de mayores ingresos un recargo mensual además de la prima estándar de la Parte B, establecido a partir de la declaración de impuestos de dos años antes. Así, una venta que se cierre este año va a su declaración de 2026, que establece su prima de 2028, cuando tendrá 70 años. Con las cifras de 2026, la banda superior comienza en un AGI modificado de $500,000 para un declarante soltero o $750,000 para uno conjunto, y añade $487.00 al mes, para una prima total de la Parte B de $689.90. Una ganancia de $1 millón supera ambas líneas por sí sola, por lo que no importa cómo declare.
Eso son $5,844 al año en recargos de la Parte B, y $689.90 al mes es más de un tercio de los $2,000 que dijo que la Seguridad Social le paga. Un plan de medicamentos de la Parte D también conlleva su propio recargo. Y mi base supuesta apenas importa: como declarante soltero, necesitaría que su ganancia más otros ingresos fueran inferiores a $500,000 para salir de la banda superior, y la siguiente banda hacia abajo aún añade $446.30 al mes.
El impuesto sobre la ganancia viene primero
El recargo es la parte más pequeña de la factura. Una ganancia a largo plazo se grava al 0%, 15% o 20%, dependiendo de dónde caiga en el ingreso imponible. Digamos que declara como soltero, y su alquiler y la Seguridad Social aproximadamente cancelan sus deducciones, por lo que su ingreso imponible es solo la ganancia de $1 millón. Entonces, con los tramos de 2026:
- Los primeros $49,450 se gravan al 0%
- Los siguientes $496,050, hasta $545,500 de ingreso imponible, se gravan al 15%: $74,407.50
- Los últimos $454,500 se gravan al 20%: $90,900
Eso son $165,307.50 de impuesto sobre ganancias de capital. Además viene el impuesto del 3.8% sobre el ingreso de inversión neto, sobre el menor de su ingreso de inversión o su AGI modificado por encima de $200,000. Con una ganancia de $1 millón, ambos son al menos $800,000, por lo que ese impuesto asciende a al menos $30,400.
Añade un año del recargo de la Parte B, y se queda sin unos $201,550 entre el impuesto sobre ganancias de capital, el impuesto del 3.8% y el recargo. Ay.
Una venta que él elige no califica como un evento que cambia la vida
La Seguridad Social establecerá el recargo a partir de un ingreso más nuevo y más bajo cuando los ingresos de alguien caigan después de uno de los ocho eventos que cambian la vida, usando el formulario SSA-44. "Pérdida de propiedad generadora de ingresos" está en esa lista, lo que suena hecho para un propietario que vende sus alquileres. Desafortunadamente, las reglas de la Seguridad Social dicen que esa pérdida no puede venir por decisión propia del beneficiario: tiene que venir de circunstancias fuera de su control, por lo que una venta que él elige no cuenta.
Lo que sí puede elegir es el año. Una venta que se cierra en diciembre va a la prima de 2028, y una que se cierra en enero va a la de 2029, cuando tendrá 71 años. De cualquier manera, la ganancia aparece en la declaración de un año, por lo que establece la prima de un año.
Vender, con la factura en el presupuesto
Francamente, creo que Warshaw tiene razón en que debería vender. Obtener unos $20,000 al año sobre aproximadamente $1.1 millones de capital propio es un rendimiento escaso, y él estuvo de acuerdo en que preferiría no lidiar con inquilinos. Pero los $1.2 millones que ella imaginó trabajando en el mercado se acercan más a $1 millón una vez que haya pagado unos $200,000 en impuestos federales y recargos, y a su 8%, eso son unos $80,000 al año en promedio. Eso sigue siendo cuatro veces lo que le pagan los alquileres, aunque vender las tres significa pagar alquiler, que él estimó en dos o tres mil al mes. Así que consideraría seriamente la otra idea de Warshaw: separar su propia casa y vender las otras dos, para una ganancia menor.
Medicare aún no ha establecido las cifras de 2028. CMS publicó las de este año el 14 de noviembre de 2025, por lo que las bandas y recargos en los que aparecería una venta este año deberían llegar en el otoño de 2027.
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