핵심 요약
- 블랙스톤 모기지 트러스트의 CEO 팀 존슨은 회사가 분기 배당금을 36% 삭감한 지 6일 후인 11월 4일에 104만 달러 상당의 주식 9만 주를 매수했습니다.
- 11월 9일 종가 기준, 해당 주가는 3분기에 3억 2700만 달러의 순손실, 약 8억 달러의 손상 대출, 장부가치 12% 하락을 기록한 후 52주 최고가 대비 46% 하락했습니다.
- 존슨은 회사의 주당 장부가치 17.06달러의 약 3분의 2에 해당하는 가격에 매수했으며, 경영진은 손실의 배경이 된 오피스 문제가 대부분 이 수치에 반영되었다고 밝혔습니다.
- 그가 지불한 가격에서 장부가치가 유지된다면 숫자는 그의 매수를 지지하며, 4분기 실적이 이를 보여줄 것입니다.
10월 29일 실적 발표 컨퍼런스콜에서 블랙스톤 모기지 트러스트 (BXMT)의 CEO 팀 존슨은 주가가 장부가치에 비해 할인되어 있다며 "매력적인 진입점"을 제공한다고 말했습니다. 6일 후, 그는 자신이 직접 약 100만 달러 상당의 주식을 매수했습니다. 11월 9일 종가 11.18달러 기준, 주가는 52주 최고가 대비 46% 하락했으며 그의 매수가격보다 약간 낮은 수준이었습니다.
11월 5일 제출된 존슨의 Form 4에 따르면, 그는 11월 4일에 평균 가격 11.50달러로 9만 주를 매수했으며 총액은 104만 달러였습니다. 헨리 N. 나사우 이사도 같은 날 평균 11.43달러에 1만 주를 매수했습니다.
오피스 대출이 3분기를 침몰시켰다
문제는 7월 30일 발표된 2분기 실적에서 새로운 손상이 발생하면서 시작되었습니다. 그 후 금리가 상승했습니다. 컨퍼런스콜에서 존슨은 올해 10년물 국채 수익률이 80bp 상승했으며, 10월 초에는 잠시 2002년 이후 최고 수준을 기록했다고 말했습니다. 이것이 그가 금리를 "우리 세계의 헤드라인"이라고 부른 이유입니다.
10월 29일, 회사는 주로 레거시 오피스와 한 건의 호텔 대출을 포함해 약 8억 달러의 대출을 손상 처리한 후 3분기 순손실 3억 2700만 달러를 보고했습니다. 주당 장부가치는 2분기 대비 12% 하락한 17.06달러를 기록했으며, 이사회는 분기 배당금을 0.47달러에서 0.30달러로 삭감했습니다. 경영진은 새로운 배당금을 4분기와 2027년까지 충당할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다.
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존슨의 베팅은 진짜다
존슨의 9만 주 매수로 그의 지분은 17% 증가해 61만 7,900주가 되었습니다. 나사우의 매수로 그의 지분은 4% 증가해 23만 3,490주가 되었습니다. 회사도 자사주를 매수하고 있으며, 3분기에 3,600만 달러 상당의 주식을 환매했고 승인된 한도 내에 1억 1,000만 달러가 남아 있습니다.
존슨과 같은 매수는 제출되면 쉽게 추적할 수 있으며, 이번 매수는 그가 배당 삭감 직후에 이루었다는 점에서 눈에 띕니다. 또한 11.50달러에 매수함으로써 그는 새로운 연간 1.20달러 배당금에 대해 10.4%의 수익률을 확정했습니다.
11.50달러에 그의 매수를 숫자가 지지할까?
존슨은 9월 30일 기준 회사가 보고한 주당 17.06달러의 약 3분의 2에 해당하는 가격에 지불했습니다. 컨퍼런스콜에서 그는 또한 "BXMT 손상의 대부분을 초래한 오피스 부문의 구조적 변화와 도전"이 장부가치에 상당 부분 반영되었다고 말했습니다.
애널리스트들은 올해 정상화된 주당순이익(EPS)이 1.20달러, 2027년에는 1.27달러가 될 것으로 예상합니다. 2028년에는 1.13달러로 하락할 것으로 예상하지만, 그렇게 먼 미래까지 추정하는 애널리스트는 단 3명뿐입니다:
2027년 추정치는 새로운 연간 1.20달러 배당금을 약 6% 상회합니다. 이는 경영진이 배당을 충당하겠다는 약속과 부합하지만, 여유가 거의 없으며 2028년 추정치는 배당금에 미치지 못합니다.
9명의 애널리스트가 이 주식을 다루고 있으며, 그들의 평균 목표가는 1년 전 20.43달러에서 15.21달러로 하락했습니다. 10월 중순 이후, JP모건은 목표가를 18달러에서 14달러로, 키프 브루예트 & 우즈는 13달러에서 12달러로 낮췄습니다. 여전히 매수 등급을 유지하는 UBS는 21달러에서 14달러로 목표가를 하향 조정했습니다:
이러한 하향 조정 이후에도 평균 목표가는 11월 9일 종가보다 36% 높습니다. 가장 낮은 목표가인 12달러는 존슨이 지불한 금액보다 약간 높을 뿐입니다.
장부가치 유지에 대한 베팅
위험은 2023년 이전에 이루어진 57억 달러 상당의 구형 대출로, 여전히 3등급 이상이며 포트폴리오의 약 3분의 1을 차지합니다. 부채 대비 자본비율이 3.9배인 상황에서 금리가 계속 상승하고 더 많은 차용인이 떠난다면 장부가치는 다시 하락하고, 존슨이 매수한 할인폭은 줄어들 것입니다.
그럼에도 불구하고, 숫자는 그의 가격에서의 매수를 지지합니다: 관심종목 목록은 2019년 이후 가장 낮은 수준이며, 내년 추정치는 삭감된 배당금을 충당할 수 있고, 회사는 그와 함께 자사주를 환매하고 있습니다. 물론, 한 내부자의 매수는 하나의 신호일 뿐입니다. 내년 초 발표될 4분기 실적이 장부가치가 마침내 하락을 멈췄는지를 보여줄 것입니다.
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