핵심 요약
- Healthpeak Properties의 배당수익률은 6.7%로 Realty Income의 6.1%보다 높으며, 두 회사 모두 월 배당을 지급합니다.
- Realty Income은 31년 이상 연속으로 배당을 인상했다고 밝힌 반면, Healthpeak의 주당 배당금은 2016 회계연도 2.10달러에서 2025 회계연도 1.22달러로 하락했습니다.
- Healthpeak은 2025 회계연도 AFFO의 72%를 배당으로 지급했고 Realty Income은 75%를 지급했지만, 애널리스트들은 2026 회계연도에는 각각 78%와 73%가 될 것으로 예상합니다.
- 두 리츠는 선행 AFFO 기준 약 12배로 거의 동일한 가격에 거래되고 있습니다.
월 배당으로 6% 이상의 수익률을 찾는 투자자라면 Realty Income (O)과 Healthpeak Properties (DOC) 같은 리츠에 주목하게 될 것입니다. 두 회사 모두 8월 초 발표된 2분기 실적과 함께 2026년 전망을 상향 조정했습니다.
Healthpeak이 더 큰 수표를 지급합니다. 배당수익률이 6.7%로 Realty Income의 6.1%보다 높습니다. Realty Income은 그 대신 실적 기록으로 맞섭니다. 이 회사의 공식 임무는 "시간이 지남에 따라 증가하는 안정적인 월 배당을 제공하는 것"이며, 31년 이상 연속으로 배당을 인상했다고 밝히고 있습니다.
두 회사 모두 리츠이므로, 각각 AFFO 배당성향으로 평가됩니다. 그렇다면 어느 쪽이 더 나은 고수익 배당주일까요?
| 지표 | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| 배당수익률 | 6.1% | 6.7% |
| 배당 성장률, 2020–2025 회계연도 | 연간 2.9% | 연간 -3.8% |
| AFFO 배당성향, 2025 회계연도 | 75% | 72% |
| AFFO 배당성향, 2026 회계연도 합의치 | 73% | 78% |
| 순부채/EBITDA (LTM) | 5.74x | 5.44x |
| 이자보상배율 (LTM) | 2.35x | 1.49x |
| 주가/AFFO (NTM) | 12.1x | 12.2x |
Realty Income, 꾸준한 배당 인상 이어가
Realty Income의 배당은 충분히 보장되어 있습니다. 2025 회계연도 AFFO의 75%를 배당으로 지급했으며(주당 4.28달러 대비 3.22달러), 애널리스트들은 2026 회계연도 주당 AFFO가 4.44달러로 상승함에 따라 이 비율이 73%로 완화될 것으로 예상합니다.
이 합의치는 경영진 자체 전망 범위의 하단에 위치합니다. Realty Income은 8월에 2026년 AFFO 가이던스를 주당 4.41~4.44달러에서 4.44~4.45달러로 상향 조정했습니다. 이는 2분기 주당 AFFO가 전년 동기 대비 3.8% 증가한 1.09달러를 기록한 데 따른 것입니다. 2026년 6월 30일 기준 점유율은 98.8%였습니다. 또한 성장 자금 조달을 위해 자사주에 덜 의존하고 있습니다: 2026년 2분기까지 투자 규모의 18%를 공모주로 충당했는데, 이는 지난 3년 평균 47%보다 낮은 수준입니다.
주당 AFFO는 2016 회계연도 2.88달러에서 2025 회계연도 4.28달러까지 매년 상승했으며, 배당금도 2.39달러에서 3.22달러로 함께 증가했습니다.
(배당성향은 2016 회계연도 83.0%에서 2025 회계연도 75.2%로 완화되었으므로, 배당 인상이 현금 흐름을 초과하지는 않았습니다.)
문제는 속도입니다. 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연간 2.9%의 인상은 느리게 성장하는 수표를 의미하며, Realty Income은 Healthpeak보다 약간 더 많은 부채를 보유하고 있습니다(순부채/EBITDA 비율 5.74배 대 5.44배).
Healthpeak의 회복, 아직 갈 길이 멀다
Healthpeak의 차트는 Realty Income과 매우 다른 이야기를 보여줍니다. 주당 AFFO가 2.57달러에서 1.35달러로 하락함에 따라, 주당 배당금은 2016 회계연도 2.10달러에서 2021 회계연도 1.20달러로 떨어졌습니다.
(주당 AFFO는 이후 2025 회계연도 1.69달러로 회복되었으며, 배당성향은 2020 회계연도 102.1%에서 충분히 보장된 수준인 72.2%로 하락했습니다.)
2025 회계연도에는 1.20달러에서 1.22달러로 소폭 인상되었습니다. 시니어 주택 사업이 성장을 주도하고 있습니다: 2026년 2분기 매출이 전년 동기 대비 45% 증가했습니다. 실험실 부문이 발목을 잡고 있으며, 동일기준 조정 NOI가 같은 기간 동안 3.2% 하락했지만, 실험실 점유율은 1분기 대비 80bp 상승한 78.5%를 기록했습니다.
문제는 선행 수치입니다. 애널리스트들은 2026 회계연도 주당 AFFO가 1.57달러로 하락할 것으로 예상하는데, 이는 배당성향을 더 빡빡한 78%로 끌어올립니다.
Scott Brinker CEO는 2분기 실적 발표 컨퍼런스콜에서 "지금은 레버리지가 높은 환경이 아니다"라고 말했습니다. Healthpeak의 이자보상배율이 얇은 1.49배인 점을 고려하면 그의 말이 옳습니다.
그렇다면 어느 배당이 승리할까?
Realty Income이 더 나은 고수익 배당주입니다. 결정적인 차이는 각 배당의 향방에 있습니다. Realty Income의 AFFO는 10년 동안 매년 상승했으며 계속 증가할 것으로 예상되는 반면, Healthpeak의 AFFO는 2026 회계연도 하락할 것으로 예상됩니다.
Healthpeak의 5년 성장률은 인하된 수준에서 시작하므로, 각 배당의 현재 속도를 비교해 보세요: Realty Income은 2.9%, Healthpeak은 1.7%(2025 회계연도 인상률)입니다. 그 속도라면 Realty Income의 배당소득이 Healthpeak을 약 2034년경에 추월할 것입니다. 그리고 선행 AFFO 기준 12.1배에 거래되는 Realty Income은 12.2배인 Healthpeak보다 더 비싸지 않습니다.
Healthpeak의 주장도 일리는 있습니다. 더 큰 수표를 지급합니다. 10,000달러 투자 시 연간 670달러 대 610달러입니다. 2025 회계연도 AFFO 기준으로 그 수표를 약간 더 잘 보장했으며, 부채도 조금 덜 지고 있습니다. 다만 결론적으로, Realty Income의 실적 기록, 상승하는 AFFO, 그리고 훨씬 강력한 이자보상배율이 그 수표를 더 믿을 만하게 만듭니다.
물론 Healthpeak의 실험실 부문 회복은 아직 진행 중입니다. 실험실 점유율이 계속 상승한다면, 애널리스트들의 AFFO 추정치가 상향 조정될 수 있고, 그 더 큰 수표도 훨씬 견고해 보일 것입니다.
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