主なポイント
- Realty Incomeの利回りは5.7%、NNN REITの利回りは6.0%で、両社とも11月初旬に第3四半期決算を発表しました。
- 両社の配当はいずれも十分にカバーされており、2025年度のAFFO配当性向はRealty Incomeが75%、NNN REITが69%です。
- Realty Incomeの配当成長率はわずかに速く、2020年度から2025年度までの年間成長率は2.9%で、NNN REITの2.7%を上回っています。
- Realty Incomeは2026年度のAFFO業績見通しを上方修正し、NNN REITは自社の見通しを据え置いたため、両社の配当は2027年に向けて堅調な基盤を維持しています。
Realty Income (O)とNNN REIT (NNN)は今週、第3四半期決算を発表し、インカム投資家は両社から望んでいたもの、すなわち安定した配当と2026年の見通しが維持されていることを確認しました。
Realty Incomeは11月2日にAFFO業績見通しを上方修正し、NNN REITは2日後に自社の見通しを据え置きました。利回りが5.7%と6.0%と近いため、両社の配当は似ています。では、どちらがより優れた配当株なのでしょうか？
| 指標 | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 5.7% | 6.0% |
| 配当成長率（2020年度-2025年度） | 年間2.9% | 年間2.7% |
| 配当増額回数（会社発表） | 32年以上連続 | 37年連続 |
| AFFO配当性向（2025年度） | 75% | 69% |
| AFFO配当性向（2026年度コンセンサス） | 73% | 68% |
| ネット負債 / EBITDA | 5.7倍 | 5.8倍 |
| インタレスト・カバレッジ | 2.4倍 | 2.8倍 |
出典: TIKR, 2026年11月5日; 増額記録は各社発表による。
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Realty Incomeは産業用不動産と欧州への進出を図る
Realty Incomeは、投資資金のより多くを産業用不動産と欧州に振り向けています。第3四半期に投資した26億ドルのうち、産業用不動産が最大の割合を占める11億5,000万ドルで、欧州はプロレートベースの投資額の42%を占め、利回りは7.1%でした。また、これらの取引の資金調達のために発行する新株も減少しており、今年に入ってからの投資額のうち公募増資による調達は19%で、3年平均の47%を下回っています。
過去10年間で1株当たりAFFOは配当よりも速く成長しており、AFFO配当性向は2016年度の83.0%から2025年度の75.2%に低下しました：
第3四半期のAFFOは1株当たり1.12ドルで、前年同期比3.7%増となりました。9月、Realty Incomeは1994年のNYSE上場以来136回目の配当増額を発表し、月次配当を1株当たり0.2710ドルから0.2715ドルに引き上げました。2026年度のコンセンサスに対して、この配当は十分にカバーされた73%の配当性向となります。
主なリスクは借り換えです：約29億ドルの債務が2027年に満期を迎え、その金利は3%未満ですが、現在の金利はより高くなっています。
NNN REITはより多くの余力を保持
NNN REITは現在、Realty Incomeよりも速いペースで利益を成長させています。第3四半期のAFFOは5.8%増の1株当たり0.91ドルとなり、年換算ベースレントは6.8%増の9億7400万ドルに達し、稼働率は99.2%となりました。NNN REITは2026年度のAFFO業績見通しを1株当たり3.55～3.59ドルの範囲で据え置き、不良債権予測をレントの40ベーシスポイントから約25ベーシスポイントに引き下げました。
同社のカバレッジも過去10年間で改善しています。AFFO配当性向は2016年度の73.9%から2025年度の68.6%に低下しました。2020年度には、1株当たりAFFOは2.80ドルから2.51ドルに減少しましたが、配当は2.03ドルから2.07ドルに増加しました：
CFOのVincent Chao氏が第3四半期決算説明会で述べたように、数十年にわたる金利と景気循環は「周囲で何が起ころうと、年々配当を引き上げ続けることを可能にしてきました」。
10月15日、取締役会は四半期配当を再び1株当たり0.62ドルと宣言し、0.60ドルから3.3%引き上げた7月に設定した水準を維持しました。この引き上げはNNN REITにとって37年連続の年間増額でした。フォワード配当性向は68%と快適な水準であり、同社が保持する現金は、新株発行なしで取引を資金調達するという経営陣の計画を支えています。
リスクとしては、Camping WorldやDave & Buster'sなど消費者の圧力にさらされているテナントと、12月に満期を迎える3億5000万ドルの債券があります。NNN REITはこの債券をカバーするために14億ドルの利用可能な流動性を有しています。
では、どちらの配当が勝るのか？
NNN REITの方が優れた配当株です。現在の利回りは6.0%でRealty Incomeの5.7%を上回り、その配当をより多くの余裕を持ってカバーしています：予想2026年度AFFOの68%に対し、Realty Incomeは73%です。
Realty Incomeのより速い配当成長率では、この差を長期間埋めることはできません。各社の5年間の成長率で計算すると、NNN REITに1万ドル投資した場合、10年目には約760ドルの配当を受け取り、現金投資額に対する利回りは約7.6%となります。Realty Incomeでは約738ドルとなり、そのインカムがNNN REITを上回るのは約2047年頃までかかります。
また、NNN REITの配当に対して支払う価格も低くなっています。同社はフォワードAFFOの12倍で取引されており、Realty Incomeの13倍や、自社の5年平均である13倍を下回っています：
Realty Incomeの配当も依然として非常に安全です。同社は月次配当を支払い、32年以上連続で配当を増額してきました。ポートフォリオは成長が速い分野に広がっており、レバレッジもわずかに低くなっています。結局のところ、NNN REITはより大きな配当をより多くの余裕を持って支払い、かつより低い価格で提供しています。
もちろん、Realty Incomeは2026年の100億ドルの投資目標を堅持しています。その支出がAFFO成長をNNN REITを大きく上回る水準に押し上げれば、配当成長率の差はこれらのレートが示唆するよりも速く広がる可能性があります。
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