主なポイント
- ラムゼー・ショーで、1.7百万ドルと査定された賃貸物件を持つ68歳の大家は、それを売却して市場に資金を投入するようアドバイスされた。
- 売却により1百万ドルの長期キャピタルゲインが発生した場合、その年の彼の所得はメディケアの最高追加料金ライン（単身者50万ドル、夫婦合算75万ドル）を超え、2026年の水準では、2年後のパートB保険料に月額487ドルが追加される。
- 彼はまた、キャピタルゲインに対して最大20%の税金と、3.8%の純投資所得税を支払う必要がある。売却を選択しても、社会保障に追加料金の減額を求める方法は得られない。
- 賃貸物件が年間2万ドルの純利益しか生み出していないことを考えると、約20万ドルの連邦税と追加料金を予算に入れた上で売却すれば、はるかに多くの利益を得られる可能性がある。
退職後に大きく値上がりした不動産の売却を考えているなら、キャピタルゲインへの課税は請求書の一部に過ぎない。大きな利益は、メディケアが2年後のパートB保険料を設定する際に使用する確定申告書にも計上される。そして、十分に大きな利益は、メディケアの最高追加料金帯にあなたを押し上げる。
170万ドルの住宅で年間2万ドル
68歳の請負業者が月曜日にラムゼー・ショーに電話をかけてきたのは、そのような物件についてだった。4年前に、3軒の家が建つ3エーカーの土地を購入し、彼は奥の家に住んでいる。「月に7千ドルの収入があり、税金と保険で5千ドルを支払っている」と彼は言い、メンテナンス前で年間約2万ドルの利益となる。家をいくらで売れるかと尋ねられると、「約3週間前に査定人が言ったのは170万ドルくらいで、60万ドルの借り入れがある」と答えた。
ジェイド・ウォーショーは率直だった。「今のROIはひどいと思うよ。170万ドルの物件で2万ドルしか稼いでいないんだから」。彼女は、彼が売却して約120万ドル（売却益に加え、14万ドルの株式と金）を投資することを提案し、年平均8%のリターンで9万6千ドルの収入になると試算した。
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しかし、彼が手にする110万ドルと、IRSが課税する利益は別物だ。利益は売却価格から彼の取得費（通常は購入価格）を差し引いたものであり、60万ドルの借り入れはこれを全く減らさない。彼は4年前にいくらで買ったか言わなかったので、取得費を70万ドルと仮定すると、利益は100万ドルとなる。
メディケアは2年前を参照する
メディケアは高所得者に対して、標準的なパートB保険料に加えて月額の追加料金を課す。これは2年前の確定申告書に基づいて設定される。したがって、今年中に成立した売却は2026年の申告書に計上され、それは彼が70歳になる2028年の保険料を決定する。2026年の水準では、最高料金帯は修正AGIが単身者50万ドル、夫婦合算75万ドルから始まり、月額487.00ドルが追加され、パートB保険料は合計で689.90ドルとなる。100万ドルの利益は単独で両方のラインを超えるため、彼がどのように申告するかは関係ない。
これは年間5,844ドルのパートB追加料金であり、月額689.90ドルは、彼が言った社会保障から支払われる2,000ドルの3分の1以上にあたる。パートD薬剤プランにも独自の追加料金がある。そして、私が仮定した取得費はほとんど関係ない。単身者として、彼は利益とその他の所得の合計が50万ドル未満でなければ最高料金帯を脱することができ、次の料金帯でも月額446.30ドルが追加される。
まずは利益への課税
追加料金は請求書の小さい部分だ。長期キャピタルゲインは、課税所得のどこに位置するかに応じて、0%、15%、または20%で課税される。彼が単身者として申告し、家賃収入と社会保障給付がほぼ相殺され、控除後の課税所得が100万ドルの利益だけだとしよう。すると、2026年の税率区分では：
- 最初の49,450ドルは0%課税
- 次の496,050ドル（課税所得545,500ドルまで）は15%課税：74,407.50ドル
- 最後の454,500ドルは20%課税：90,900ドル
これでキャピタルゲイン税は165,307.50ドルとなる。その上に、純投資所得のうち、修正AGIが20万ドルを超える部分と投資所得のいずれか少ない方に対して課される3.8%の純投資所得税が加わる。100万ドルの利益があれば、どちらも少なくとも80万ドルは超えるので、この税金は少なくとも30,400ドルとなる。
パートB追加料金の1年分を加えると、キャピタルゲイン税、3.8%の税金、追加料金の合計で約201,550ドルの出費となる。痛い。
自ら選択した売却は「人生を変える出来事」に該当しない
社会保障は、8つの「人生を変える出来事」のいずれかの後に所得が減少した場合、SSA-44フォームを使用して、より新しい低い所得に基づいて追加料金を設定する。「収入を生み出す財産の喪失」はそのリストに含まれており、大家が賃貸物件を売却するのにぴったりに聞こえる。残念ながら、社会保障の規則では、その喪失は受益者の意思によるものではならず、彼のコントロールを超えた状況によるものでなければならないとされている。したがって、自ら選択した売却は該当しない。
彼が選択できるのは売却の年だ。12月中に成立した売却は2028年の保険料に、1月中に成立した売却は彼が71歳になる2029年の保険料に反映される。いずれにせよ、利益は1年分の申告書に計上されるので、1年分の保険料を設定することになる。
請求額を予算に入れて売却する
率直に言って、ウォーショーが売却すべきだというのは正しいと思う。約110万ドルのエクイティに対して年間約2万ドルの純利益しか得られないのは薄利であり、彼も借家人との対応をしたくないと同意した。しかし、彼女が想定した市場で働く120万ドルは、約20万ドルの連邦税と追加料金を支払った後には約100万ドルに近づき、彼女の想定する8%のリターンでは、年平均で約8万ドルとなる。これは依然として賃貸物件が彼に支払う額の4倍だが、3軒すべてを売却すると、彼が月額2千ドルから3千ドルと見積もった家賃を支払うことになる。だから、私はウォーショーのもう一つのアイデア、つまり自分の家を分離して他の2軒を売却し、より小さな利益を得るという案を真剣に検討するだろう。
メディケアはまだ2028年の水準を設定していない。CMSは今年の水準を2025年11月14日に発表したので、今年の売却が反映される料金帯と追加料金は、2027年の秋に発表されるはずだ。
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