Punti Chiave
- Sia Public Storage che Extra Space Storage hanno alzato le loro previsioni per il Core FFO 2026 alla fine di ottobre, e nessuna delle due ha aumentato il dividendo dall'anno fiscale 2023.
- Extra Space rende il 4%, contro il 3,7% di Public Storage, e ha aumentato il suo dividendo più velocemente dall'anno fiscale 2020 al 2025.
- Il debito netto di Public Storage è 3,3x l'EBITDA, contro 5,8x di Extra Space.
- Con entrambi i dividendi fermi, la domanda decisiva è quale delle due società abbia spazio per ricominciare a farli crescere.
Public Storage (PSA) e Extra Space Storage (EXR) hanno entrambe alzato le loro prospettive per il 2026 alla fine di ottobre.
Nessuna delle due società ha però aumentato il dividendo. Public Storage ha dichiarato un altro pagamento trimestrale di $3,00 il 3 novembre, la stessa cifra che paga dall'anno fiscale 2023. Anche Extra Space paga $1,62 a trimestre da allora.
Quindi, con Extra Space che rende di più e Public Storage che ha un debito molto più basso, qual è l'azione con il dividendo migliore?
| Metrica | Public Storage (PSA) | Extra Space Storage (EXR) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 3,7% | 4,0% |
| Dividendo annuale | $12,00 | $6,48 |
| Crescita del dividendo, anno fiscale 2020-2025 | 8,4% annuo | 12,5% annuo |
| Payout ratio su AFFO, ultimo effettivo | 75% (anno fiscale 2025) | 67% (anno fiscale 2022) |
| Payout ratio su AFFO, consenso | 76% (anno fiscale 2026) | 87% (anno fiscale 2024) |
| Debito netto/EBITDA, LTM | 3,3x | 5,8x |
| Copertura interessi, LTM | 6,4x | 2,5x |
Fonte: TIKR, 5 novembre 2026.
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Public Storage ha ampio margine
Il dividendo di Public Storage è ben coperto. Ha assorbito il 75% dell'AFFO nell'anno fiscale 2025, e assorbe un costante 76% dei $15,79 per azione che gli analisti si aspettano per l'anno fiscale 2026. L'AFFO per azione è cresciuto più del dividendo nell'ultimo decennio:
L'AFFO è salito da $9,39 per azione nell'anno fiscale 2016 a $15,97 nell'anno fiscale 2025, mentre il dividendo è aumentato a scatti. Ciò ha ridotto il payout ratio dall'82% nell'anno fiscale 2020 al 75% nel 2025. (L'anno fiscale 2022 è l'unico in cui ha pagato più del suo AFFO: $21,15 per azione contro $13,56).
La sua crescita proviene da acquisizioni. Le entrate e il NOI degli immobili esistenti sono aumentati solo dello 0,5% ciascuno nel terzo trimestre del 2026 rispetto all'anno precedente, mentre le acquisizioni di NSA e PS Canada hanno aggiunto oltre 1.100 magazzini. Il 26 ottobre, ha alzato la sua previsione di Core FFO per l'intero anno a $16,90-$17,10 per azione da $16,75-$17,05.
Con il suo rendimento del 3,7%, $10.000 pagano $370 all'anno. Al tasso dell'8,4% annuo con cui ha aumentato il dividendo dall'anno fiscale 2020 al 2025, quei $10.000 pagherebbero circa $768 nell'anno 10, un rendimento del 7,7% sul vostro capitale.
Extra Space ha il momentum
I magazzini esistenti di Public Storage sono piatti, mentre quelli di Extra Space stanno accelerando. Le sue entrate degli immobili esistenti sono aumentate del 2,7% e il NOI degli immobili esistenti è aumentato del 4,6% nel terzo trimestre del 2026 rispetto all'anno precedente. Il 27 ottobre, ha alzato la sua previsione di Core FFO per l'intero anno a $8,40-$8,50 per azione, da $8,25-$8,40.
Il suo dividendo ha un cuscinetto più sottile. Il payout ratio su AFFO era del 67% nell'anno fiscale 2022. Il consenso degli analisti per l'anno fiscale 2024 pone l'AFFO a $7,48 per azione, il che rende l'attuale dividendo di $6,48 un payout stretto dell'87%. Il cuscinetto si è ridotto dall'anno fiscale 2022:
Il dividendo è più che raddoppiato da $2,93 per azione nell'anno fiscale 2016 a $6,48 nel 2023, ed è rimasto lì fino all'anno fiscale 2025. L'AFFO per azione è passato da $8,90 nell'anno fiscale 2022 a un stimato $7,68 per il 2025.
Con il suo rendimento del 4,0%, $10.000 pagano $401 all'anno. Al tasso del 12,5% annuo con cui ha aumentato il dividendo dall'anno fiscale 2020 al 2025, quei $10.000 pagherebbero circa $1.155 nell'anno 10, un rendimento dell'11,6% sul vostro capitale.
Quindi, quale dividendo vince?
Public Storage è l'azione con il dividendo migliore. Con entrambi i dividendi fermi, ha molto più spazio per ricominciare ad aumentarli, sia nel suo payout che nel suo bilancio: il suo debito è 3,3x l'EBITDA, e la sua copertura degli interessi è 6,4x.
Il debito di Extra Space è più pesante, ed è stato in aumento:
Il debito netto è passato da 5,4x l'EBITDA nell'anno fiscale 2021 a 6,0x nel 2025. Negli ultimi dodici mesi, il suo EBIT ha coperto gli interessi solo 2,5 volte.
Il dividendo di Extra Space non è in pericolo. Paga l'assegno più grande e i suoi magazzini stanno crescendo più velocemente. È anche più economica, a 19x l'AFFO forward contro 21x di Public Storage, e ai ritmi quinquennali delle due società, il suo reddito rimane avanti ogni anno. Ma nessuno dei due dividendi sta crescendo a quei ritmi ora. Con entrambi fermi, il vantaggio di Extra Space su $10.000 è ancora solo di $31 all'anno nell'anno 10. Rinuncio a $31 all'anno per il cuscinetto più ampio e il debito più leggero.
Naturalmente, Public Storage deve ancora far fruttare l'accordo NSA. Il management si aspetta sinergie per $110-130 milioni su base run-rate entro tre o quattro anni, e quei soldi potrebbero far ricominciare a crescere il suo dividendo.
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