Statistiques clés pour l'action SPG
- Performance de la semaine passée : -0,4 %
- Fourchette sur 52 semaines : 172 $ à 239 $
- Prix cible du modèle de valorisation : 281 $
- Potentiel de hausse implicite : 28,3 % sur 2,3 ans
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Simon continue de relever la barre
Simon Property Group (SPG) a publié un deuxième trimestre solide, et la direction n'a pas seulement atteint les objectifs ; elle les a relevés. Le FFO immobilier a augmenté de 7,9 % en glissement annuel pour atteindre 3,29 $ par action, dépassant confortablement les estimations, tandis que les revenus ont bondi d'environ 20 % pour atteindre 1,79 milliard de dollars. Suite à ce trimestre, Simon a relevé ses prévisions de FFO pour l'année complète à une fourchette de 13,20 $ à 13,30 $ par action.
Le FFO, abréviation de "funds from operations" (fonds provenant des opérations), est la mesure de rentabilité préférée de l'industrie des REIT car elle réintègre l'amortissement sur l'immobilier. Le chiffre plus fort reflète une véritable dynamique opérationnelle, pas du bruit comptable. Simon a signé plus de 1 200 baux couvrant 4,8 millions de pieds carrés au cours du trimestre, le volume de nouvelles transactions ayant augmenté de 20 % en glissement annuel. Le loyer de base minimum sur ces nouveaux baux a augmenté de 17 % depuis le début de l'année, alors même que les primes d'installation ("tenant allowances"), les sommes versées d'avance par les propriétaires pour attirer les locataires, ont diminué de 12 %.
Cette combinaison est importante car elle montre que Simon a un réel pouvoir de fixation des prix actuellement. Le loyer de base minimum moyen dans les centres commerciaux et les outlets a augmenté de 6,3 % pour atteindre 62 $ par pied carré, tandis que le taux d'occupation est resté stable à 96,0 %. Les ventes au détail par pied carré sur les douze derniers mois ont augmenté de 13,9 % pour atteindre 838 $, donnant à Simon la possibilité de continuer à augmenter les loyers à mesure que les baux arrivent à échéance.
Le PDG Eli Simon, qui a pris la suite de son père David Simon après son décès en mars, a déclaré aux analystes lors de la conférence téléphonique du T2 que "nous n'avons constaté aucun changement dans les ventes" en entrant dans la seconde moitié de l'année. Cette stabilité est notable étant donné que de nombreux détaillants ont signalé un ralentissement des dépenses des consommateurs ailleurs. Si l'action SPG continue d'afficher un taux d'occupation proche de 96 % accompagné d'écarts de loyer à deux chiffres, le prochain catalyseur sera les résultats du T3 en novembre.
SPG est-il toujours sous-évalué ?
Selon les hypothèses du modèle de valorisation réalisées jusqu'au 31/12/28, l'action est modélisée en utilisant :
- Croissance des revenus (TCAC) : 7,1 %
- Marges opérationnelles : 48,6 %
- Multiple P/E de sortie : 25,9x
Sur la base de ces données, le modèle estime un prix cible de 281 $, ce qui implique une hausse totale de 28,3 % par rapport au cours actuel et un rendement annualisé de 11,2 % sur les 2,3 prochaines années.
Un rendement annualisé de 11,2 % se situe dans un territoire modérément attractif, et les tendances opérationnelles sous-jacentes soutiennent cette perspective. L'hypothèse de marge opérationnelle de 48,6 % pour Simon est en réalité inférieure à son chiffre LTM (douze derniers mois) de 47,4 %, donc le modèle n'exige pas une expansion héroïque des marges, mais simplement une exécution continue sur les baux.
La position concurrentielle de Simon semble forte par rapport à ses pairs. Kimco Realty (KIM), un REIT de centres commerciaux ancrés sur des supermarchés, a affiché une croissance du FFO par action de 4,5 % au T2 avec un taux d'occupation de 96,4 %, à peu près au même rythme que Simon mais avec des écarts de loyer sur les nouveaux baux bien inférieurs. Macerich (MAC), un opérateur de centres commerciaux plus petit, a rapporté un FFO par action stable et un taux d'occupation de 96,3 %, un signe que l'ampleur et le portefeuille de centres commerciaux premium de Simon continuent de gagner des parts de marché.
La vraie question est de savoir combien de temps un taux d'occupation de 96 % et des écarts de loyer à deux chiffres peuvent persister. La direction elle-même s'attend à une certaine modération dans la seconde moitié de l'année en raison de comparaisons plus difficiles. Malgré tout, avec un pipeline de développement d'environ 4 milliards de dollars générant encore des rendements de 9 % sur les nouveaux projets, Simon a plus d'un levier à actionner.
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Simon Property Group vs. Kimco et Macerich
Kimco Realty (KIM) a enregistré une croissance du FFO par action de 4,5 % au T2 2026 et a égalé son taux d'occupation record de 96,4 %, les écarts sur les nouveaux baux atteignant 40,4 %, soit le 19ème trimestre consécutif de croissance à deux chiffres. C'est un résultat véritablement solide, mais il reste inférieur à la croissance du FFO de 7,9 % de Simon et aux écarts de loyer sur les nouveaux baux de 17 % sur la même période. Macerich (MAC), en comparaison, a publié un FFO par action stable en glissement annuel à 0,34 $, avec un taux d'occupation de 96,3 %, reflétant une empreinte de centres commerciaux plus petite et moins premium.
L'avantage de Simon provient de son mix de centres commerciaux à fort trafic et d'outlets premium, qui continuent de susciter une demande disproportionnée de la part des détaillants alors même que les centres plus petits connaissent une croissance plus modérée. Cet écart dans les écarts de loyer, 17 % chez Simon contre environ 11 % chez Kimco sur des baux comparables, est la preuve la plus claire du pouvoir de fixation des prix de Simon dans le secteur.
Qu'est-ce qui va faire bouger l'action SPG à l'avenir ?
Le facteur de variation le plus important est le pipeline de développement et de réaménagement d'environ 4 milliards de dollars de Simon, comprenant environ 600 millions de dollars de nouveaux projets prévus pour la seconde moitié de 2026. Ces projets sont évalués avec un rendement de 9 %, ce qui signifie que chaque dollar investi devrait générer un NOI incrémentiel significatif une fois terminé. Cela donne à Simon un levier de croissance au-delà de la simple augmentation des loyers sur l'espace existant.
La direction a également signalé une accélération de la fréquentation en juillet à +3,6 % en glissement annuel, devant le rythme de 2 % observé au cours du trimestre. Si cette tendance se maintient, elle soutiendrait la thèse de Simon selon laquelle la demande des consommateurs pour le commerce physique reste saine même si certains détaillants revoient leurs prévisions à la baisse ailleurs. Le lancement du "Simon Media Network", qui monétise les données des acheteurs en "first-party" sur plus de 4 000 écrans numériques, ajoute un autre flux de revenus potentiel que les investisseurs surveilleront.
Des risques subsistent, notamment concernant les faillites de détaillants. Simon a absorbé environ 1 million de pieds carrés d'espace suite aux fermetures liées à Saks Off Fifth ce trimestre mais les a reloués avec succès. Tant que ce schéma se poursuit, un taux d'occupation proche de 96 % devrait se maintenir même en cas de nouvelle consolidation dans le secteur de la distribution.
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