Wichtige Kennzahlen für die SPG-Aktie
- Performance der vergangenen Woche: -0,4%
- 52-Wochen-Spanne: $172 bis $239
- Zielpreis des Bewertungsmodells: $281
- Impliziertes Aufwärtspotenzial: 28,3% über 2,3 Jahre
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Simon setzt die Messlatte immer höher
Die Simon Property Group (SPG) legte ein starkes zweites Quartal vor, und das Management hat nicht nur die Erwartungen erfüllt, sondern sie übertroffen. Das FFO aus Immobilien stieg im Jahresvergleich um 7,9 % auf 3,29 $ je Aktie und übertraf damit die Schätzungen deutlich, während der Umsatz um etwa 20 % auf 1,79 Mrd. $ sprang. Aufgrund dieses Quartalserfolgs erhöhte Simon seine FFO-Prognose für das Gesamtjahr auf einen Bereich von 13,20 $ bis 13,30 $ je Aktie.
FFO, kurz für Funds from Operations, ist die bevorzugte Rentabilitätskennzahl der REIT-Branche, da Abschreibungen auf Immobilien wieder hinzugerechnet werden. Die stärkere Zahl spiegelt echte operative Dynamik wider, nicht Buchhaltungsrauschen. Simon schloss im Quartal mehr als 1.200 Mietverträge über 4,8 Millionen Quadratfuß ab, wobei das Volumen neuer Geschäfte im Jahresvergleich um 20 % stieg. Die Grundmiete für diese neuen Verträge stieg seit Jahresbeginn um 17 %, während die Mieterzuschüsse, die Vorauszahlungen der Vermieter zur Anwerbung von Mietern, um 12 % zurückgingen.
Diese Kombination ist wichtig, weil sie zeigt, dass Simon derzeit echte Preissetzungsmacht hat. Die durchschnittliche Grundmiete in Einkaufszentren und Outlets stieg um 6,3 % auf 62 $ pro Quadratfuß, während die Belegungsquote stabil bei 96,0 % blieb. Die Einzelhandelsumsätze pro Quadratfuß der letzten zwölf Monate stiegen um 13,9 % auf 838 $, was Simon Spielraum gibt, die Mieten weiter zu erhöhen, wenn Verträge auslaufen.
CEO Eli Simon, der nach dem Tod seines Vaters David Simon im März die Nachfolge antrat, sagte Analysten im Q2-Anruf, dass "wir keine Veränderung bei den Umsätzen" in der zweiten Jahreshälfte festgestellt hätten. Diese Stabilität ist bemerkenswert, da viele Einzelhändler an anderer Stelle eine schwächere Konsumnachfrage gemeldet haben. Wenn die SPG-Aktie weiterhin eine Belegungsquote von fast 96 % und zweistellige Mietsteigerungen verzeichnet, ist der nächste Katalysator die Q3-Berichterstattung im November.
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Ist SPG immer noch unterbewertet?
Unter den Annahmen des Bewertungsmodells, die bis zum 31.12.28 realisiert werden, wird die Aktie modelliert mit:
- Umsatzwachstum (CAGR): 7,1%
- Betriebsmargen: 48,6%
- Exit-KGV: 25,9x
Basierend auf diesen Eingaben schätzt das Modell einen Zielpreis von 281 $, was ein gesamtes Aufwärtspotenzial von 28,3 % gegenüber dem aktuellen Aktienkurs und eine annualisierte Rendite von 11,2 % über die nächsten 2,3 Jahre impliziert.
Eine annualisierte Rendite von 11,2 % liegt in einem moderat attraktiven Bereich, und die zugrundeliegenden operativen Trends stützen diese Einordnung. Die Annahme einer Betriebsmarge von 48,6 % für Simon liegt tatsächlich unter der LTM-Kennzahl der letzten zwölf Monate von 47,4 %, sodass das Modell keine heroische Margenexpansion verlangt, sondern lediglich die Fortsetzung der erfolgreichen Vermietungsstrategie.
Simons Wettbewerbsposition sieht im Vergleich zu Mitbewerbern stark aus. Kimco Realty (KIM), ein REIT für von Supermärkten geprägte Einkaufszentren, verzeichnete im zweiten Quartal ein FFO-Wachstum je Aktie von 4,5 % bei einer Belegungsquote von 96,4 %, was in etwa dem Tempo von Simon entspricht, aber mit deutlich niedrigeren Mietsteigerungen bei Neuvermietungen. Macerich (MAC), ein kleinerer Betreiber von Einkaufszentren, meldete ein unverändertes FFO je Aktie und eine Belegungsquote von 96,3 %, ein Zeichen dafür, dass Simons Größe und sein Portfolio an Premium-Einkaufszentren weiterhin Marktanteile gewinnen.
Die eigentliche Frage ist, wie lange eine Belegungsquote von 96 % und mittlere bis hohe zweistellige Mietsteigerungen anhalten können. Das Management selbst erwartet aufgrund schwierigerer Vergleichswerte in der zweiten Jahreshälfte eine gewisse Abschwächung. Dennoch hat Simon mit einer Entwicklungs-Pipeline von rund 4 Mrd. $, die bei neuen Projekten weiterhin Renditen von 9 % generiert, mehr als einen Hebel zur Verfügung.
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Simon Property Group vs. Kimco und Macerich
Kimco Realty (KIM) erzielte im zweiten Quartal 2026 ein FFO-Wachstum je Aktie von 4,5 % und erreichte mit einer Belegungsquote von 96,4 % einen neuen Rekordwert, wobei die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen 40,4 % erreichten – das 19. Quartal in Folge mit zweistelligem Wachstum. Das ist ein wirklich starkes Ergebnis, liegt aber immer noch hinter Simons FFO-Wachstum von 7,9 % und den kombinierten Mietsteigerungen bei Neuvermietungen von 17 % im gleichen Zeitraum zurück. Macerich (MAC) hingegen meldete ein im Jahresvergleich unverändertes FFO je Aktie von 0,34 $ bei einer Belegungsquote von 96,3 %, was auf einen kleineren und weniger hochwertigen Bestand an Einkaufszentren zurückzuführen ist.
Simons Vorteil ergibt sich aus seiner Mischung aus stark frequentierten Einkaufszentren und Premium-Outlets, die weiterhin eine überproportionale Nachfrage von Einzelhändlern verzeichnen, während kleinere Zentren ein moderateres Wachstum verzeichnen. Diese Lücke bei den Mietsteigerungen – 17 % bei Simon gegenüber etwa 11 % bei Kimco bei vergleichbaren Verträgen – ist der deutlichste Beweis für Simons Preissetzungsmacht innerhalb der Branche.
Was treibt die SPG-Aktie künftig an?
Der größte Schwungfaktor ist Simons Entwicklungs- und Umstrukturierungs-Pipeline von rund 4 Mrd. $, einschließlich etwa 600 Mio. $ für neue Projektstarts, die für die zweite Hälfte des Jahres 2026 geplant sind. Diese Projekte sind mit einer Rendite von 9 % kalkuliert, was bedeutet, dass jeder investierte Dollar nach Fertigstellung einen bedeutenden zusätzlichen NOI generieren sollte. Das gibt Simon einen Wachstumshebel, der über die bloße Erhöhung der Mieten für bestehende Flächen hinausgeht.
Das Management wies auch darauf hin, dass das Besucheraufkommen im Juli auf 3,6 % im Jahresvergleich beschleunigte, vor dem Tempo von 2 %, das im Quartal zu verzeichnen war. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, würde dies Simons Argument stützen, dass die Konsumnachfrage nach stationärem Einzelhandel auch dann gesund bleibt, wenn einige Einzelhändler an anderer Stelle ihre Prognosen zurücknehmen. Die Einführung des "Simon Media Network", das First-Party-Shopper-Daten auf mehr als 4.000 digitalen Bildschirmen monetarisiert, fügt einen weiteren potenziellen Umsatzstrom hinzu, den Investoren beobachten werden.
Risiken bleiben bestehen, insbesondere im Zusammenhang mit Insolvenzen von Einzelhändlern. Simon übernahm in diesem Quartal etwa 1 Million Quadratfuß Fläche aus Schließungen im Zusammenhang mit Saks Off Fifth, konnte sie aber erfolgreich neu vermieten. Solange sich dieses Muster fortsetzt, sollte die Belegungsquote von fast 96 % auch bei einer weiteren Konsolidierung im Einzelhandel halten.
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