核心要点
- Public Storage的股息收益率约为4.3%，Prologis约为3.4%，两家公司均在7月发布第二季度业绩时上调了2026年展望。
- 去年，Public Storage的股息支付占其调整后运营资金（AFFO）的75%，而Prologis为89%，且Public Storage的债务水平远低于后者。
- Prologis在过去12个财年中每年都提高了每股股息，而Public Storage自2023财年以来，每股股息一直维持在12美元。
- 分析师预计Prologis今年的每股AFFO将增长约15%，这将使其派息率降至82%。
Public Storage (PSA) 和 Prologis (PLD) 今年表现非常出色——两家公司都在7月份上调了2026年的展望。
Public Storage当然经营自助仓储租赁业务，其首席执行官Tom Boyle表示，第二季度的业绩使公司能够"提高对下半年业绩的展望"。Prologis则将仓库（以及越来越多的数据中心）租赁给大型公司。该公司将其2026年核心运营资金（FFO）的指引上调至每股6.22至6.30美元。
两家公司都是房地产投资信托基金（REITs），因此每笔股息都根据其AFFO派息率来评估。派息率是股息占调整后运营资金（AFFO）的比例，AFFO大致是REIT的物业在扣除维持运营所需支出后产生的现金。（购买物业是REIT的业务，因此其自由现金流对股息的参考意义不大。）
那么，哪一只才是更好的股息股呢？以下是它们的对比情况……
| 指标 | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 4.3% | 3.4% |
| 年度股息 | $12.00 | $4.28 |
| 股息增长率（5年） | 年均8.4% | 年均11.7% |
| 连续提高股息的财年数 | 0 | 12 |
| AFFO派息率（2025财年） | 75% | 89% |
| AFFO派息率（2026年共识预期） | 76% | 82% |
| 净债务 / EBITDA | 2.89倍 | 5.24倍 |
来源：TIKR 和 StockAnalysis，2026年10月5日。
Public Storage：更高的股息，更充裕的安全边际
Public Storage持有时间较长的仓储设施盈利有所下降。第二季度，同店净营业收入下降了2.2%，运营成本上升了4.3%（主要是更高的财产税和营销费用），收入则微降0.6%。增长主要来自收购。来自新设施的营收增长了25.6%，公司预计与National Storage Affiliates的合并将在第一年内增加每股FFO。
每股AFFO已从2016年的9.39美元增长至去年的15.97美元，而股息自2023年以来一直维持在12美元，此前在2022年曾有一次性的跃升……
这使得2025财年的AFFO派息率保持在舒适的75%，根据2026年共识预期，派息率也类似，为76%。净债务仅为EBITDA的2.89倍，处于适中水平，运营收益覆盖利息支出的倍数约为7倍。
问题在于增长。8.4%的五年增长率来自于一次性的跃升，即从2021年的每股8美元提高到2023年的12美元。由于融资和间接成本上升，上一季度核心每股FFO也下降了2.6%。
Prologis：增长更快，派息率更紧张
Public Storage的增长来自收购设施。Prologis也在其现有物业内部实现增长。该公司在第二季度签署了创纪录的6700万平方英尺租赁合同，并预计今年同店现金净营业收入将增长6.75%至7.25%。其数据中心电力储备在过去两年中增长了一倍多，达到约5.8吉瓦。正如其首席执行官Dan Letter所说："很明显，我们正在进入下一个增长阶段，物流、数据中心和能源日益相互促进。"
然而，股息的增长速度超过了现金流的增长。每股AFFO从2016年的2.57美元增长到2022年的5.00美元，随后连续三年下滑至4.53美元，而股息则持续攀升至4.04美元……
这使得2025财年的AFFO派息率达到了紧张的89%。分析师预计，随着今年每股AFFO跃升约15%至5.21美元，派息率将缓解至82%。这是一个巨大的跃升，但季度业绩支持了这一预期。总AFFO从去年同期的10.4亿美元增至13.2亿美元，首席财务官Timothy Arndt表示，Prologis"正在提高我们的展望，以反映我们运营业绩的强劲以及盈利增长的持续可见性"。（去年的共识预期与实际结果相差在1%以内。）
代价是债务。净债务是EBITDA的5.24倍，运营收益覆盖利息支出的倍数为3.81倍，这两项都远逊于Public Storage。
那么，哪只股票的股息更胜一筹？
我不得不选择Public Storage。尽管Prologis的股息在过去12年里每年都在增长，其业务基础也在增长，并且其派息率预计今年会改善……但Public Storage面临的问题更少。
归根结底，Public Storage的股息在目前仍然是更安全的选择。它支付更高的股息，将四分之一的AFFO留作储备，并且债务水平远低于Prologis。如果与National Storage Affiliates的交易能在三到四年内实现管理层预期的每年1.1亿至1.3亿美元的节省，那么其安全边际只会更大。
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