Ares房地产基金在ARES股价下跌39%之际收购了54处零售中心

Wiltone Asuncion • 9 分钟读数

评论者: David Hanson

最后更新 Jul 23, 2026

@kate_sept2004 from Getty Images Signature via Canva, @kate_sept2004 from Getty Images Signature via Canva

Ares 股票关键数据

当前价格： $119.57
目标价格（中值）： ~$240
华尔街目标价： ~$141
潜在总回报率： ~103%
年化内部收益率： ~17% / 年
最大回撤： 49.94% on 3/12/26

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发生了什么？

Ares Management Corporation (ARES) 于7月14日宣布，其部分房地产基金已完成对 Whitestone REIT 的收购，交易为全现金形式，每股19.00美元，总价值约17亿美元。买方是Ares管理的基金组合，而非公司资产负债表，这一区别值得注意，以免对交易规模产生误解。截至7月22日，Ares股价收于119.57美元，较TIKR市场数据面板中记录的52周高点195.26美元下跌了约39%。

另类资产管理公司在2026年上半年承受了市场对私人信贷即将破裂的普遍预期。Morningstar的Greggory Warren估计该板块在此期间的总回报率下降了约25%。作为全球最大的直接贷款机构之一，Ares承受了这一交易的全部压力。

Whitestone交易完成所显示的是，该平台仍在无人担忧的业务领域进行大规模投资，而人人担忧的领域则持续成为头条新闻。

在市场不冷不热之际收购购物中心

Whitestone股东在7月9日的特别会议上批准了合并，51,393,977股中有37,241,693股参与投票，约占72%，但同一选票上的一项不具约束力的薪酬提案未获通过。交易在五天后完成。Ares基金偿还了Whitestone的主要债务，更换了董事会，该股票也从纽交所退市。

这些资产刻意保持低调：54处以便利为导向的零售物业，总面积约480万平方英尺，分布在凤凰城、奥斯汀、达拉斯-沃斯堡、休斯顿和圣安东尼奥。这些大都市区的杂货店、餐厅、健身房和服务业租户仍在吸引新居民。收购价较Whitestone 4月8日收盘价溢价12.2%，较3月5日路透社报道该公司聘请顾问探索出售事宜前的股价溢价26.5%。

时机符合首席执行官Michael Arougheti在6月10日摩根士丹利美国金融会议上的描述，他将房地产业务描述为"处于一个良好的状态，不冷不热"。这正是纪律严明的买家发现公开交易的REITs价格低于其资产价值的市场环境。他还表示，现有房地产投资组合的入住率在95%至98%之间，租赁速度和租金增长均保持稳定。

战略逻辑比机会主义更深。Arougheti描述了一种刻意拒绝专业化的做法：

"如果我们涉足房地产，我们希望有能力开发房地产。我们希望有能力作为股权所有者持有房地产。我们希望有能力向其他房地产管理者提供贷款。"

他的论点是，回报在于分析能力，因为"如果你有能力从股权的视角看世界，你就是一个更好的贷款人；如果你理解贷款的投资逻辑，你就是一个更好的股权投资者。"Whitestone交易正是这一理念的大规模实践，使用的是客户资本而非股东资本。

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无人关注的新资金募集

看跌的理由有据可查。Ares连续第二个季度限制了其非上市战略收益基金的赎回，此前赎回请求达到股份的14.4%，高于上一季度的11.6%。面对14.4%的需求，遵守标准的5%季度限额意味着仅满足了约三分之一的请求，其余部分将滚动到下一个赎回窗口。这个排队现象是真实的，如果持续下去，将减缓非上市工具的新资金配置。

赎回新闻头条所忽略的是机构端的情况。Arougheti在6月10日表示，Ares已完成了其第三只另类信贷基金Pathfinder III的募集，在市场上运作五个月后，以85亿美元的硬上限结束，而原定上限为65亿美元。大约还有40亿美元来自前一只基金的投资者延长了投资期限，使得单一策略的资金流入达到约125亿美元。截至该日，他估计公司的可动用资金约为1500亿美元，此前在2025年筹集了近1400亿美元。

Arougheti明确表示，募集资金并非限制因素："当前市场增长的制约因素是项目来源。而护城河在于项目来源、获取和投资组合管理。"他描述了一个市场，其中规模本身现在具有定价权，资产支持融资和数字基础设施贷款的规模变得如此之大，以至于很少有参与者能够执行，尽管中低端市场的利差正在收窄。在过去三十年中，他认为私人信贷相对于评级相当的公开市场工具的持续超额回报在150至300个基点，并预计这一区间将保持不变。

六位分析师，六种不同答案

7月份华尔街的行动异常混乱。 Citizens将其目标价从190美元下调至160美元，但维持"跑赢大盘"评级。Barclays将目标价从140美元微调至139美元，维持"增持"。BMO将目标价从125美元上调至128美元，但维持"与大市同步"。Oppenheimer将目标价从146美元下调至140美元，维持"跑赢大盘"。 Keefe, Bruyette & Woods于7月20日上调至"持有"评级，Morgan Stanley于7月21日设定了160美元的目标价。

尽管Wall Street Zen在7月4日转为"卖出"评级，但华尔街多数机构是在下调股票目标价，而非认为其业务已崩溃。截至7月22日，18份预估的平均目标价已从去年9月的193.69美元下滑至141.39美元，其中7个"买入"、4个"跑赢大盘"和7个"持有"。

估值反映了这种重置。Ares的NTM EV/EBITDA为17.18倍，NTM P/E为19.27倍，低于一年前的23.95倍和32.41倍。与截至7月22日同期的资本市场同行相比，这仍存在溢价：BlackRock的NTM EV/EBITDA为11.42倍，NTM P/E为17.72倍；Partners Group为12.95倍和15.30倍；Ameriprise Financial为6.69倍和11.51倍。只有当增长差距持续存在时，这种溢价才能维持，而市场共识预计其未来两年营收复合年增长率为17.4%，EBITDA复合年增长率为28.7%。

有一个明显的警告需要注意。4.7%的股息收益率是真实的，但过去12个月的派息率高达294.5%，这意味着宣布的派息远超过GAAP收益。任何为此收入而买入的人，都是在押注费用相关收益的持续性，而非传统意义上的有覆盖的派息。

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TIKR 高级模型分析

当前价格： $119.57
目标价格（中值）： ~$240
潜在总回报率： ~103%
年化内部收益率： ~17% / 年

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中值情景基于整个预测期内约13%的营收复合年增长率，这比上文提到的17.4%的两年共识增长率要慢，因为它延伸到了更远的年份，同时净利润率接近29%，而过去一年为23.6%。

营收增长有两个驱动因素。第一个是机构端投资部署，上文提到的可动用资金和基金募集为产生费用的资产提供了资金，独立于财富管理渠道。第二个是数字基础设施，收购GCP带来了一个约100人的全球数据中心开发团队，以及一个约750兆瓦的种子项目管道，目标是为超大规模用户提供预租赁的园区，租期为12至15年。

利润率扩张是第二个杠杆。Arougheti描述了一个"智能体AI层"，部署在运行公司的500多个系统之上，应用于客户报告、尽职调查问卷和投资者入职，并表示Ares预计将达到其利润率指引的高端，同时将节省的资金再投资于增长。

主要风险在于派息。过去12个月派息率高达294.5%，派息依赖于费用相关收益的稳定。如果投资部署放缓，而赎回队列持续存在，那么股息将成为压力点，远在贷款组合出现问题之前。

上行情景：机构端资金募集维持费用增长，利润率按指引扩张，估值倍数向其历史区间恢复。下行情景：模型的低值情景指向约10%的年化回报率，而非亏损，这意味着此处现实的坏结果是在估值倍数持续受压的情况下，多年表现平平。

结论

Ares将于7月31日纽约证券交易所开盘前公布第二季度业绩，电话会议于美国东部时间上午9:00举行。

需要关注的关键数据是管理费，因为这是17亿美元房地产交易完成和85亿美元信贷基金是否产生影响的体现。第一季度管理费首次突破10亿美元。如果第二季度连续第二个季度超过该水平，且可动用资金保持在Arougheti 6月提到的1500亿美元附近，则表明其投资部署引擎无论财富管理渠道如何都在运转。如果出现环比下降，那么39%的折价就不再仅仅是情绪问题了。

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