核心要点
- 未再婚的丧偶配偶，在其配偶去世后两年内出售主要住宅，可免除高达$500,000的资本利得税；两年后，免税额降至$250,000。
- 一位假设的寡妇出售她和丈夫以$200,000购入、现价值$900,000的房屋，其资本利得为$350,000，因为她继承的那一半房产的价值以丈夫去世当日的市场公允价值计算。
- 如果她在两年内出售，该利得无需纳税。若在第三年出售，其中$100,000的利得需要纳税。
- 随着今年秋季卖家纷纷降价，一位等待更好报价的寡妇应清楚知道她的第二年期限何时结束。
一位假设的未再婚寡妇仍拥有她和已故丈夫共同以$200,000购入的房屋。如今该房屋价值$900,000，较购入价格上涨了$700,000。
两条联邦税法规则决定了这笔增值中有多少需要纳税，其中一条规则的有效期截止于丈夫去世两周年纪念日。如果她在此之前出售，则无需为这笔利得缴纳联邦税。如果她在第三年出售，则其中$100,000的利得需要纳税。
今年秋季，这个截止日期很容易被错过。全国各地的卖家都在降价。根据Realtor.com的数据，9月份约有21%的挂牌房源下调了初始要价，创下四年新高。美联社报道称，10月份30年期抵押贷款平均利率一度攀升至7.4%。一位等待更好报价的寡妇可能会在不经意间错过这个截止日期。
一半房产重新计价
第一条规则确定了她的成本基础。根据美国国税局第551号出版物（12/2025），当配偶一方去世时，夫妻共同拥有的财产中，一半被视为去世配偶的财产。她保留自己那一半的原始成本基础。她继承的那一半则采用丈夫去世当日的市场公允价值。这适用于以生存者取得权共同持有的财产，或整体共有财产。
社区财产州的夫妻遵循不同的规则，下文计算不适用于他们。
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两年内适用夫妻限额
第二条规则决定了有多少利得可以免税。根据国税局第701号主题说明，任何主要住宅的卖家，只要在过去五年中拥有并居住至少两年，出售时可免除高达$250,000的利得税，联合申报则为$500,000。
丧偶配偶在一段时间内可以保留夫妻的免税额度。根据第523号出版物（2025），如果她满足两个条件，可以免除高达$500,000的利得：
- 她在配偶去世后两年内出售房产。
- 她在出售时尚未再婚。
两年的所有权和使用测试仍然适用。任何一方在过去两年内不得对另一处住宅使用过此项免税。一旦窗口关闭，她将作为单身卖家，免税限额为$250,000。
她的成本基础由两部分组成：
- 她自己的一半保持其成本：$200,000 ÷ 2 = $100,000。
- 丈夫的一半采用去世当日的价值：$900,000 ÷ 2 = $450,000。
这使她的成本基础为$550,000。以$900,000出售，产生$350,000的利得。
如果她在两年内出售，$500,000的免税额度覆盖全部$350,000利得，还剩余$150,000。她的应税利得为$0。
如果她在第三年出售，免税限额降至$250,000。这意味着$350,000 - $250,000 = $100,000的利得需要纳税。
| 指标 | 两年内出售 | 第三年出售 |
|---|---|---|
| 售价 | $900,000 | $900,000 |
| 成本基础 | $550,000 | $550,000 |
| 利得 | $350,000 | $350,000 |
| 免税额度 | $500,000 | $250,000 |
| 应税利得 | $0 | $100,000 |
丈夫那一半房产的"递升基差"与截止日期同样重要。如果没有它，她的成本基础将是他们支付的$200,000，利得将为$700,000。即使是$500,000的免税限额，也会留下$200,000的应税利得。
纪念日比下一次降价更重要
对于一位已经计划出售房产的寡妇来说，出售的日期比她能得到多少钱更重要。
在免税窗口期内，她可以以高达$1,050,000的价格出售（$550,000成本基础加上$500,000免税额度），而无需为任何利得纳税。在第三年，这个上限降至$800,000（$550,000加上$250,000）。超过$800,000的更好报价中的每一美元都将成为应税利得。
市场疲软会改变部分情况。如果房屋在第三年以更低价格出售，利得会随价格减少，以$800,000或更低价格出售将无需纳税。但超过截止日期后仍等待更高报价，意味着每多一美元中需要纳税的部分就更多。
三个事实决定了她属于哪一列：
- 出售日期，相对于丈夫去世日期计算。
- 她在出售时是否已再婚。在出售前再婚，即使在两年内，也会失去$500,000的免税额度。
- 丈夫去世当日房屋的价值。这个数字是她成本基础的一半，因此所有计算都基于此。
去世后两年时间并不长，许多寡妇届时可能还没准备好搬家。这完全是一个合理的留住房产的理由。但如果她计划稍后出售，了解留住的成本是有帮助的。
同一套房子，同样的$900,000售价，同样的$550,000成本基础。在丈夫去世后两年内出售，利得无需纳税。在第三年出售，其中$100,000需要纳税。
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