주요 통계
- 현재 가격: ~$201(2026년 5월 11일)
- 2026년 1분기 매출: 16억 3천만 달러, 전년 동기 대비 19% 증가
- 2026년 1분기 부동산 FFO: 12억 달러 또는 주당 3.17달러, 전년 동기 대비 7.5% 증가
- 2026년 1분기 보고된 FFO/주당: $2.91
- 2026년 1분기 국내 부동산 NOI 성장률: 전년 동기 대비 +6.7%
- 쇼핑몰 및 프리미엄 아울렛 점유율: 96.0%, 전년 동기 대비 10% 포인트 상승
- 평방 피트당 소매업체 매출: $819, 전년 대비 11.8% 증가
- 2026 부동산 FFO 가이던스(업데이트됨): 주당 $13.10-$13.25(2025년 $12.73 대비)
- TIKR 모델 목표: $240(중간 케이스)
- 내재 상승 여력: 현재 가격 대비 ~19%
사이먼 프로퍼티 그룹 2026년 1분기 실적: 점유율 및 소매업체 매출이 가속화됨에 따라 FFO 7.5% 증가
부동산 FFO는 2026년 1분기에 12억 달러(주당 3.17달러)를 기록하여 전년 동기 주당 2.95달러에서 7.5% 증가했습니다.
사이먼 프로퍼티 그룹 주식(SPG)은 점유율 증가, 쇼핑객 트래픽 증가, 모든 주요 플랫폼에서 소매업체 매출 증가에 힘입어 경영진의 자체 계획을 뛰어넘는 실적으로 한 해를 시작했습니다.
포트폴리오 차원의 리테일 매출은 평방피트당 819달러로 전년 동기 대비 11.8% 증가했으며, 비슷한 수준의 매출 성장률인 6.5%를 기록했습니다.
총 판매량은 분기에 8.8%, 지난 12개월 동안 5.6% 증가했으며, 이는 럭셔리, 주얼리, 애슬레저, 주니어 등의 카테고리에서 리상품화 노력이 가시적인 성과를 거두고 있다는 신호입니다.
Simon은 1분기에 총 470만 평방피트가 넘는 1,100건 이상의 임대 계약을 체결했으며, 이 중 약 25%가 신규 거래에서 발생했습니다.
2026년 1분기 실적 발표에서 CEO Eli Simon은 신규 임대 계약 체결률이 1년 전보다 20~25% 증가했다고 밝혔습니다.
국내 부동산 NOI는 전년 대비 6.7% 성장했으며, 이 중 약 120%는 2025년 11월에 완료된 사이먼의 타우브만 지분 인수에 기인한 것입니다.
몰과 프리미엄 아울렛의 점유율은 전년 동기 대비 10베이시스포인트 상승한 96.0%로 1분기를 마감했으며, 밀스는 80베이시스포인트 상승한 99.2%의 점유율을 기록했습니다.
쇼핑몰과 프리미엄 아울렛의 평균 기본 최저 임대료는 전년 대비 5.2% 증가했고, 더 밀스는 9.1% 증가했습니다.
Simon은 2026년 연간 부동산 FFO 가이던스를 2025년 주당 12.73달러에서 주당 13.10~13.25달러 범위로 상향 조정했으며, 이는 중간점에서 5% 증가한 수치입니다.
자본 수익과 관련하여 Simon은 2분기 배당금을 전년 대비 0.15달러(7.1%) 증가한 주당 2.25달러로 발표했으며, 6월 30일에 지급할 예정이라고 밝혔습니다.
2026년 1분기 실적 발표에서 CFO 브라이언 맥데이드는 분기 동안 Simon이 약 965,000주를 주당 평균 가격인 주당 181.59달러에 1억 7,500만 달러에 재매입했다고 밝혔습니다.
1분기 재무제표는 약 87억 달러의 유동성과 5.0배의 EBITDA 대비 순부채 비율로 마감되었습니다.
현재 29개 센터에서 개발 프로젝트가 진행 중이며, 사이먼의 순비용 점유율은 9%의 혼합 수익률로 10억 6천만 달러에 달합니다.
또한 올해 착공을 목표로 하는 10억 달러 규모의 프로젝트가 추가로 있으며, 장기 파이프라인에는 약 30억 달러의 프로젝트가 더 있습니다.
식음료 부문은 이번 분기에 유일하게 약세를 보인 부문으로, 일라이 사이먼은 레스토랑 부문의 전반적인 약세에 기인한 것으로 분석했습니다.
특히 우드버리 커먼과 같이 해외 관광객에 의존하는 지역도 평균 이하의 실적을 보였는데, 이는 유럽 및 캐나다 관광객 감소를 반영하여 우드버리의 컴포트는 약 2.5%, 포트폴리오 전체는 6.5%를 기록했습니다.
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재무
2026년 1분기 손익계산서를 보면 부동산 비용과 감가상각비 증가로 인해 매출 성장이 가속화되었음에도 불구하고 영업 마진이 전분기 대비 감소한 것으로 나타났습니다.
총 수익은 2024년 2분기 14억 6,000만 달러에서 2024년 4분기 15억 8,000만 달러로 꾸준히 증가하다가 2025년 1분기에 14억 7,000만 달러로 하락했다가 다시 상승하여 2025년 4분기 17억 9,000만 달러, 2026년 1분기에는 전년 동기 대비 19% 증가한 17억 6,000만 달러(반올림)를 달성했습니다.
임대 수익은 2024년 2분기 13억 2,000만 달러에서 2026년 1분기 16억 3,000만 달러로 비슷한 추이를 보이며 포트폴리오 전반의 지속적인 임대 수익 증가를 반영했습니다.
영업 이익은 손익계산서를 기준으로 2025년 1분기 7억 3,000만 달러에서 2026년 1분기 7억 6,000만 달러로 전년 대비 4.7% 증가했지만, 영업 마진은 급격히 감소하여 2025년 1분기 49%에서 2026년 1분기 43%로 떨어졌습니다.
이러한 마진 감소는 총 운영 비용이 2025년 1분기 7억 5,000만 달러에서 2026년 1분기 9억 9,000만 달러로 증가하고, 같은 기간 부동산 비용이 2억 7,000만 달러에서 3억 5,000만 달러로, 감가상각비가 3억 3,000만 달러에서 4억 6,000만 달러로 증가한 것을 반영한 결과입니다.
2024년 2분기부터 2024년 4분기까지 영업 마진이 50%에서 53% 사이를 유지하다가 2025년 1분기까지 49%-51% 범위로 떨어졌다가 2026년 1분기에는 43%로 압축되는 추세를 보면 이러한 추세가 더욱 확연해집니다.
맥데이드는 2026년 1분기 실적 발표에서 이자 비용 증가와 이자 수익 감소를 합하면 1분기에 전년 동기 대비 주당 0.05달러가 하락했으며, 금리 역학 관계로 인한 연간 역풍은 현재 상황의 중간 지점에서 주당 약 0.25달러가 될 것으로 예상된다고 언급했습니다.
부동산 FFO 수치인 주당 3.17달러는 사이먼 프로퍼티 그룹 주식의 기본 현금 창출에 대한 보다 명확한 수치로, 가속화된 주식 보상 비용과 기타 플랫폼 투자 비용을 제외하면 보고된 FFO는 주당 2.91달러로 감소합니다.
밸류에이션 모델은 무엇을 말하나요?
TIKR 중간 사례 모델은 사이먼 프로퍼티 그룹 주식 가격을 240달러로 책정하여 현재 가격인 201달러에서 약 19%의 상승 여력이 있음을 시사합니다.
이 모델은 2035년까지 연평균 4.7%의 매출 성장률과 약 36%의 순이익 마진을 중간 사례로 가정하는데, 이는 사이먼이 지난 1년간 기록한 8.3%의 매출 연평균 성장률과 같은 기간의 37%의 순이익 마진에 비해 합리적으로 보이는 가정입니다.
하이 케이스의 목표 주가는 365달러로, 5.2%의 매출 연평균 성장률과 약 37%의 순이익 마진을 바탕으로 약 82%의 총 수익률을 의미합니다.
낮은 경우의 목표치인 259달러는 현재 가격보다 높지만 4.3%의 매출 CAGR과 35%에 가까운 순이익 마진을 사용하므로 이 가격에서 실제 하방이 제한적이라는 것을 시사합니다.
중간 사례의 연환산 IRR은 5.2%로 소폭이지만 7% 이상의 배당금을 지급하는 거의 풀 점유 상태의 고품질 리츠와 일치합니다.
1 분기의 7.5 % FFO 성장률과 가이던스 인상은 중간 사례 가정을 강조하기보다는 강화하며, 주당 $ 13.10- $ 13.25로 가이던스가 증가하면 연간 FFO 성장이 정상 궤도에 올랐습니다.
운영 펀더멘털이 계획을 초과했고, 가이던스 상향이 의미 있는 수준이었으며, 대차대조표가 자본 제약 없이 개발 파이프라인에 자금을 지원할 수 있는 위치에 있는 등 이번 분기 이후 사이먼 프로퍼티 그룹 주식에 대한 투자 사례는 점점 더 강해지고 있습니다.
사이먼 프로퍼티 그룹 주식의 1분기 실적은 운영적으로는 양호했지만, 마진 압박이 현실화되고 이자 비용이 역풍으로 작용하며 성장 동력이 분기가 아닌 수년에 걸쳐 수십억 달러 규모의 개발 파이프라인을 실행하는 데 달려 있는 REIT에 대해 19%의 상승 여력이 충분한 보상인지에 대한 논쟁이 벌어지고 있는 것이 현실입니다.
사이먼의 1분기 실적은 운영적으로 견조했지만, 이러한 모멘텀을 유지하려면 국내 NOI 성장률이 연간 5% 이상을 유지하고, 신규 임대료가 전년 수준보다 20~25% 이상 유지되어야 하며, 10억 달러 규모의 개발 파이프라인이 9% 이상의 혼합 수익률을 달성할 수 있어야 합니다.
이자 비용은 여전히 걸림돌로 남아 있으며, 연간 주당 0.25달러에 가까운 역풍이 예상됩니다.
단점은 감가상각비와 자산 비용이 증가함에 따라 영업 마진이 2025년 1분기 49%에서 2026년 1분기 43%로 감소했으며, 파이프라인이 성장함에 따라 이러한 압박은 더욱 심화될 수 있다는 점입니다.
Woodbury와 같은 관광 의존도가 높은 아울렛은 포트폴리오 평균보다 400 베이시스 포인트 이상 뒤처지고 있으며, 중간 사례 모델의 5.2% IRR은 SPG를 단기적인 재평가 스토리가 아닌 장기 보류로 포지셔닝하고 있습니다.
사이먼 프로퍼티 그룹(SPG)에 투자해야 하나요?
TIKR은 모든 투자자가 직접 실사를 해야 한다고 믿습니다. 이 글의 정보는 교육 목적으로만 제공되며 투자 조언이 아닙니다. 투자 결정을 내리기 전에 자신의 재정 상황, 위험 감내 능력, 투자 목표를 평가해야 합니다.
하지만 사이먼 프로퍼티 그룹 주식 또는 다른 회사를 더 자세히 분석하고 싶다면 TIKR에서 수익 추세, 마진 내역, 가치 평가 모델, 예상 수익 등 기관 수준의 재무 데이터를 한 곳에서 모두 확인할 수 있습니다.
