サイモン・プロパティ・グループ株（2026年8月時点）の主なポイント
- 業績見通しを上方修正: サイモンは2026年のFFO（Funds From Operations）見通しを、$12.73から$13.20-$13.30に引き上げました。
- 2桁の予想上回り: 売上高は$16.6億ドルに達し、市場予想の$16.1億ドルを2.9%上回り、前年比20.3%増となりました。一方、1株当たり調整後FFOは$3.39で、予想を18.2%上回り、前年比26.5%増となりました。
- サックス（Saks）スペースの再賃貸: 破産したSaks Off Fifthの100万平方フィートのスペース（かつて$1800万ドルの賃料収入を生んでいた）は、約$4400万ドルで再賃貸されています。
- 賃貸スプレッドの拡大: 年初来締結された新規賃貸契約の初期基本賃料は、満了スペースの賃料を17%上回っており、テナントへのインセンティブ（手当）は前年比12%減少したと、CEOのEli Simon氏は述べています。
サイモンはSaks Off Fifthのスペースを望んでいませんでしたが、$1800万ドルから$4400万ドルへの再賃貸は、それ自体が物語っています。無料でサイモン・プロパティ・グループの賃貸データを詳しく見る →
サイモン・プロパティ・グループ、破産したサックス（Saks）のスペースを賃料収入の追い風に変える
サイモン・プロパティ・グループ（SPG）は第2四半期に、国内物件のNOI（純営業収益）を前年比8.5%増加させ、これは経営陣が最近の四半期で記録した中で最も高い伸び率であり、サイモン・プロパティ・グループ株は決算発表前の終値が$220.55となり、ほぼすべての項目で予想を上回る決算発表となりました。売上高は$16.6億ドルに達し、市場予想の$16.1億ドルを2.9%上回り、前年比20.3%増となりました。不動産FFOは1株当たり$3.29となり、1年前の$3.05から7.9%増加しました。
同社は四半期中に480万平方フィートで1,200件以上の賃貸契約を締結しました。そのスペースの28%が新規契約であり、年初来のこれらの新規賃貸契約における初期基本賃料は、以前のテナントが支払っていた額を17%上回っています。テナントへのインセンティブ（手当）は、同じ期間で12%減少しました。賃料の上昇とインセンティブコストの減少が、今四半期のマージン拡大の原動力です。
この価格設定力が最も明確に表れているのが、Saks Off Fifthの破産からサイモンが取り戻したスペースです。CEOのEli Simon氏は第2四半期決算説明会でこの交換について直接言及しました：「基本的に$1800万ドルを$4400万ドルに変えることになります。」代替賃貸契約の約半分は署名済みで、残りは最終協議中です。このスペースが年初ではなく5月中旬に返還されたため、この上振れの大部分は今年の業績見通しではなく、2027年に反映されます。
100万平方フィートのスペースを吸収した後も、モールとプレミアムアウトレットのポートフォリオ全体の稼働率は96%を維持し、第1四半期の水準と同様でした。アウトレットのみのセグメントであるミルズの稼働率は98.8%で終了しました。モールとプレミアムアウトレットの平均基本賃料は前年比6.3%上昇し、稼働コストは12.5%にとどまり、小売業者を締め出すことなくさらなる賃料値上げを支えるのに十分な低さです。
経営陣は、この稼働率、スプレッド、およびサックス（Saks）からの上振れの組み合わせを利用して、2026年の不動産FFO見通しを1株当たり$13.20から$13.30に引き上げました（2025年の$12.73から）。また、四半期配当を1株当たり$2.25に4.7%増額し、平均価格$205.10で793,000株と238,000のリミテッド・パートナーシップ・ユニットを$2.11億ドルで買い戻しました。
サイモンは四半期末に$93億ドルの流動性を確保し、ネット債務対EBITDA比率は5.0倍を下回り、ブレンド利回り9%で$10.7億ドルのアクティブな開発を資金調達しています。金利負担の増加は依然として足かせとなっており、四半期のFFOを1株当たり$0.06押し下げ、CFOのBrian McDade氏は、今年中にあと1株当たり$0.20分のこの逆風が残っていると指摘しました。それでも、現時点では賃貸エンジンが資金調達コストを上回っています。
サイモンは1平方フィートも追加せずに、$1800万ドルのサックス（Saks）賃料を$4400万ドルに変えました。無料でサイモン・プロパティ・グループの賃貸内訳をすべて見る →
TIKR、持続的な賃貸力を織り込み、サイモン・プロパティ・グループ株を$411と評価
TIKRの中間ケース・モデルは、サイモン・プロパティ・グループ株を2030年12月までに$411と評価しており、これは現在の価格$221から87%のトータルリターン、または4.4年間で年率15%のリターンを意味します。
サイモン・プロパティ・グループ株の年率15%のリターンは、成熟したモール不動産オーナーが株主に歴史的に提供してきたものを上回っており、決算説明会で示された賃貸スプレッドは、経営陣がこのギャップを埋めるために頼っているメカニズムです。
この計算は今四半期ですでに現れています：新規賃貸契約で17%高い賃料、テナントへのインセンティブ（手当）が12%減少、そして同社が望んでいなかった100万平方フィートのスペースで賃料を2倍以上にするSaks Off Fifthの交換です。もしこの価格改定がNOI伸び率8.5%に近い水準で複利効果を発揮し続けるならば、$411という目標価格は無理な数字というより、現場ですでに起こっていることをそのまま延長したもののように読めます。
TIKRのモデルは、サイモン・プロパティ・グループ株が$411と87%のトータルリターンへの道筋にあるとしています。無料でTIKRで独自の評価モデルを構築 →
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