Punti Chiave
- NNN REIT rende il 6,0% dopo aver aumentato il suo dividendo del 3,3% a ottobre, mentre Mid-America Apartment Communities rende il 5,2% dopo aver abbassato le sue previsioni per il 2026 alla fine di ottobre.
- Il dividendo di NNN REIT ha assorbito il 69% del suo AFFO nell'esercizio 2025, e gli analisti si aspettano il 68% nel 2026, contro l'80% e l'83% per Mid-America.
- Mid-America ha aumentato il suo dividendo dell'8,6% annuo dall'esercizio 2020 all'esercizio 2025, contro il 2,7% per NNN REIT, ma la maggior parte di questo aumento è arrivata con un unico, consistente rialzo nell'esercizio 2023.
- Il management di Mid-America si aspetta che la prossima stagione degli affitti in primavera mostri se i canoni si stanno riprendendo, e NNN REIT ha un'obbligazione da 350 milioni di dollari da rifinanziare a dicembre.
NNN REIT (NNN) ha aumentato il suo dividendo trimestrale del 3,3% a 0,62 dollari per azione il 15 ottobre. È il suo 37° aumento annuale consecutivo, e ai prezzi di oggi offre un rendimento del 6,0%.
Mid-America Apartment Communities (MAA) ha avuto un ottobre più difficile. Nel suo report del 28 ottobre, il proprietario di appartamenti ha abbassato le sue prospettive per il 2026 perché un'ondata di nuovi appartamenti in mercati come Phoenix e Charlotte continua a spingere al ribasso i canoni per i nuovi contratti. Il suo dividendo è rimasto a 1,530 dollari al trimestre, un rendimento del 5,2%.
Entrambe sono REIT, quindi giudicherò ogni dividendo in base al suo payout ratio sull'AFFO. Per un investitore che cerca un alto rendimento, quale è l'acquisto migliore?
| Metrica | NNN REIT (NNN) | Mid-America (MAA) |
|---|---|---|
| Rendimento forward | 6,0% | 5,2% |
| Crescita del dividendo, esercizi 2020-2025 | 2,7% annuo | 8,6% annuo |
| Payout ratio su AFFO, esercizio 2025 | 69% | 80% |
| Payout ratio su AFFO, esercizio 2026 (consenso) | 68% | 83% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 5,67x | 4,72x |
| Copertura degli interessi (LTM) | 2,75x | 2,81x |
Fonte: TIKR, ai prezzi di oggi.
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NNN REIT continua ad aumentare, con margine di sicurezza
L'attività di NNN è ancora in crescita. L'AFFO del terzo trimestre è aumentato del 5,8% rispetto all'anno precedente, a 0,91 dollari per azione. Il management ha anche mantenuto le sue previsioni di AFFO per il 2026 a 3,55-3,59 dollari per azione, in aumento rispetto ai 3,44 dollari dell'esercizio 2025.
Questo lascia un dividendo ben coperto. NNN ha distribuito il 69% del suo AFFO nell'esercizio 2025, e il suo rapporto è rimasto tra il 67% e il 69% ogni anno dall'esercizio 2021. L'AFFO per azione è aumentato ogni anno tranne uno, da 2,41 dollari nell'esercizio 2016 a 3,44 dollari nell'esercizio 2025, e il dividendo lo ha seguito al rialzo:
L'unico anno negativo è stato l'esercizio 2020. L'AFFO per azione è sceso da 2,80 a 2,51 dollari, e il payout ratio è balzato all'82,5%. NNN ha comunque aumentato il suo dividendo, da 2,03 a 2,07 dollari per azione. "Abbiamo operato in cicli di tassi di interesse alti, cicli di tassi di interesse bassi," ha dichiarato il CFO Vincent Chao durante la conference call del terzo trimestre. "E tutto questo ci ha permesso di continuare ad aumentare quel dividendo anno dopo anno, indipendentemente da ciò che accade intorno a noi."
Il rischio è il debito. NNN ne porta più di MAA, e deve rifinanziare un'obbligazione da 350 milioni di dollari a dicembre mentre i tassi salgono.
L'AFFO di Mid-America sta andando nella direzione opposta
Il dividendo di MAA è cresciuto molto più velocemente di quello di NNN, anche se il suo flusso di cassa ultimamente non ha tenuto il passo. Il dividendo è aumentato da 4,03 dollari per azione nell'esercizio 2020 a 6,08 dollari nell'esercizio 2025. La maggior parte di questo aumento è arrivata in un unico passo, da 4,67 dollari nell'esercizio 2022 a 5,67 dollari nell'esercizio 2023.
Nello stesso periodo, l'AFFO per azione è sceso da 8,24 dollari nell'esercizio 2023 a 7,61 dollari nell'esercizio 2025, e il consenso si aspetta 7,41 dollari per il 2026. Il payout ratio è salito dal 69% nell'esercizio 2023 all'80% nell'esercizio 2025. Gli analisti si aspettano l'83% quest'anno, un rapporto più stretto rispetto a quello di NNN:
La causa sono i canoni per i nuovi contratti, scesi del 6,0% nel terzo trimestre. Il 28 ottobre, MAA ha abbassato il punto medio delle sue previsioni sui ricavi same-store di 35 punti base a -0,25%.
Gli inquilini esistenti stanno resistendo meglio, con i canoni per i rinnovi in aumento del 5,3%. Tuttavia, l'amministratore delegato Brad Hill non si aspetta un'inversione di tendenza prima della primavera: "Sarà davvero la stagione degli affitti in primavera prima che si veda questo."
Quindi, quale dividendo vince?
NNN REIT è il titolo a dividendo con alto rendimento migliore. Paga l'assegno più grande oggi, 6,0% contro 5,2%, e trattiene più AFFO dietro quell'assegno. Il suo AFFO è ancora in crescita mentre quello di MAA si sta riducendo.
Il record di crescita più rapida di MAA non cambia questo fatto. Al suo tasso quinquennale dell'8,6%, 10.000 dollari investiti in MAA supererebbero gli utili degli stessi 10.000 dollari in NNN intorno al 2029. Pagherebbe circa 1.090 dollari nel decimo anno, un rendimento del 10,9% sul tuo capitale di oggi. Ma la maggior parte di quel tasso è arrivata con l'unico, consistente aumento dell'esercizio 2023. Al ritmo attuale di ciascun dividendo, il reddito di MAA non raggiunge mai quello di NNN: circa 787 dollari da NNN nel decimo anno, contro circa 661 dollari da MAA.
NNN è anche economica rispetto alla sua stessa storia. Si scambia a 11x l'AFFO forward, contro una media quinquennale di 13x e un massimo di 16x nel gennaio 2022:
Niente di tutto questo mette a rischio il dividendo di MAA. Porta meno debito, i suoi inquilini in rinnovo pagano di più, e il management si aspetta che nel 2027 vengano consegnati meno nuovi appartamenti rispetto alla media di lungo termine. Ma NNN ha un decennio di copertura costante dietro ogni aumento.
Naturalmente, una forte primavera per MAA cambierebbe il confronto, e NNN ha ancora quell'obbligazione di dicembre da rifinanziare.
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