Punti Chiave
- Realty Income offre un rendimento del 5,7% e NNN REIT del 6,0%, ed entrambe hanno pubblicato i risultati del terzo trimestre all'inizio di novembre.
- Entrambi i dividendi sono ben coperti, con payout ratio basati sull'AFFO del 75% per Realty Income e del 69% per NNN REIT nell'esercizio 2025.
- Realty Income ha aumentato il proprio dividendo un po' più velocemente, al 2,9% annuo dall'esercizio 2020 al 2025, contro il 2,7% di NNN REIT.
- Realty Income ha alzato le sue previsioni AFFO per il 2026 e NNN REIT ha mantenuto le proprie, quindi entrambe le distribuzioni si avviano verso il 2027 su basi solide.
Realty Income (O) e NNN REIT (NNN) hanno entrambe pubblicato i risultati del terzo trimestre questa settimana, e gli investitori focalizzati sul reddito hanno ottenuto ciò che volevano da ciascuna: dividendi stabili e una prospettiva per il 2026 che si è mantenuta.
Realty Income ha alzato le sue previsioni AFFO il 2 novembre, e NNN REIT ha mantenuto le proprie previsioni invariate due giorni dopo. Con rendimenti del 5,7% e del 6,0%, i due assegni sono simili. Quindi, quale è l'azione a dividendo migliore?
| Metrica | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 5,7% | 6,0% |
| Crescita del dividendo, esercizi 2020-2025 | 2,9% annuo | 2,7% annuo |
| Aumenti del dividendo (conteggio dell'azienda) | Oltre 32 anni consecutivi | 37 anni consecutivi |
| Payout ratio AFFO, esercizio 2025 | 75% | 69% |
| Payout ratio AFFO, consenso esercizio 2026 | 73% | 68% |
| Debito netto / EBITDA | 5,7x | 5,8x |
| Copertura degli interessi | 2,4x | 2,8x |
Fonte: TIKR, 5 novembre 2026; i record di aumenti sono il conteggio di ciascuna azienda.
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Realty Income punta sull'immobiliare industriale e sull'Europa
Realty Income sta destinando più denaro agli immobili industriali e all'Europa. Degli 2,6 miliardi di dollari investiti nel terzo trimestre, l'immobiliare industriale è stata la fetta più grande con 1,15 miliardi di dollari, e l'Europa ha rappresentato il 42% del suo volume pro-rata con un rendimento del 7,1%. Sta anche emettendo meno nuove azioni per finanziare questi accordi: il capitale azionario pubblico ha finanziato il 19% dei suoi investimenti finora quest'anno, contro una media triennale del 47%.
L'AFFO per azione è cresciuto più velocemente del dividendo nell'ultimo decennio, quindi il payout ratio basato sull'AFFO è sceso dall'83,0% nell'esercizio 2016 al 75,2% nell'esercizio 2025:
L'AFFO del terzo trimestre si è attestato a 1,12 dollari per azione, in aumento del 3,7% rispetto all'anno precedente. A settembre, Realty Income ha annunciato il suo 136° aumento del dividendo dalla quotazione al NYSE nel 1994, che ha portato il pagamento mensile a 0,2715 dollari per azione da 0,2710 dollari. Rispetto al consenso per l'esercizio 2026, quella distribuzione corrisponde a un ben coperto 73%.
Il rischio principale è il rifinanziamento: circa 2,9 miliardi di dollari di debito scadono nel 2027 a un tasso inferiore al 3%, e i tassi di oggi sono più alti.
NNN REIT mantiene più riserve
NNN REIT sta attualmente crescendo i suoi utili più velocemente di Realty Income. L'AFFO del terzo trimestre è aumentato del 5,8% a 0,91 dollari per azione, l'affitto base annualizzato è salito del 6,8% a 974,0 milioni di dollari e l'occupazione ha raggiunto il 99,2%. NNN REIT ha mantenuto le sue previsioni AFFO per il 2026 a 3,55-3,59 dollari per azione e ha abbassato la sua previsione di crediti deteriorati a circa 25 punti base dell'affitto, da 40.
Anche la sua copertura è migliorata nel corso del decennio. Il payout ratio basato sull'AFFO è sceso dal 73,9% nell'esercizio 2016 al 68,6% nell'esercizio 2025. Nell'esercizio 2020, l'AFFO per azione è sceso a 2,51 dollari da 2,80 dollari, e il dividendo è comunque aumentato, a 2,07 dollari da 2,03 dollari:
Come ha detto il CFO Vincent Chao nella conference call del terzo trimestre, decenni di cicli dei tassi e economici hanno "permesso di continuare ad aumentare quel dividendo anno dopo anno, indipendentemente da ciò che accade intorno a noi".
Il 15 ottobre, il consiglio ha nuovamente dichiarato 0,62 dollari per azione per il trimestre, mantenendo il tasso stabilito a luglio dopo un aumento del 3,3% da 0,60 dollari. Quell'aumento è stato il 37° aumento annuale consecutivo di NNN REIT. Il suo payout ratio forward è un comodo 68%, e il contante che trattiene sostiene il piano del management di finanziare gli accordi senza emettere nuove azioni.
I rischi sono rappresentati dagli inquilini sotto pressione dei consumatori, come Camping World e Dave & Buster's, e da un'obbligazione di 350 milioni di dollari in scadenza a dicembre. NNN REIT ha 1,4 miliardi di dollari di liquidità disponibile per coprire quell'obbligazione.
Quindi, quale dividendo vince?
NNN REIT è l'azione a dividendo migliore. Paga di più oggi, con un rendimento del 6,0% contro il 5,7%, e copre quel dividendo con più margine: il 68% dell'AFFO previsto per il 2026, contro il 73% di Realty Income.
La crescita più rapida del dividendo di Realty Income non colma quel divario per molto tempo. Al tasso quinquennale di ciascuna azienda, 10.000 dollari in NNN REIT pagherebbero circa 760 dollari nell'anno 10, un rendimento del 7,6% sul vostro contante. Realty Income pagherebbe circa 738 dollari, e il suo reddito non supererebbe quello di NNN REIT fino al 2047 circa.
Pagate anche meno per il dividendo di NNN REIT. Si scambia a 12x l'AFFO forward, contro 13x per Realty Income e al di sotto della sua media quinquennale di 13x:
Il dividendo di Realty Income è comunque molto sicuro. Paga mensilmente e ha aumentato la sua distribuzione per oltre 32 anni consecutivi. Il suo portafoglio si sta espandendo verso settori in crescita più rapida, e la sua leva finanziaria è leggermente inferiore. Alla fine, però, NNN REIT paga un assegno più grande con più margine di sicurezza, e a un prezzo inferiore.
Naturalmente, Realty Income mantiene il suo obiettivo di investimento di 10,0 miliardi di dollari per il 2026. Se quella spinta spinge la sua crescita AFFO ben oltre quella di NNN REIT, il divario nella crescita del dividendo potrebbe ampliarsi più velocemente di quanto suggeriscano questi tassi.
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