Points clés
- En septembre, les vendeurs de condominiums étaient 123 % plus nombreux que les acheteurs à l'échelle nationale, l'écart le plus important dans les données de Redfin remontant à 2013.
- Une personne seule de 72 ans qui vend le condominium qu'elle occupe avec une perte de 50 000 $ ne peut en déduire aucun montant, car une perte sur une résidence principale n'est pas déductible.
- La même perte de 50 000 $ sur des actions dans un compte imposable compenserait intégralement les plus-values, ou viendrait réduire les autres revenus à raison de 3 000 $ par an jusqu'à épuisement.
- Le produit de la vente n'est pas imposé. Si elle reçoit un formulaire 1099-S, elle doit tout de même déclarer la vente sur le formulaire 8949.
Vendre un condominium cet automne signifie affronter de nombreux autres vendeurs pour peu d'acheteurs. Il y avait 123 % de vendeurs de condominiums de plus que d'acheteurs à l'échelle nationale en septembre, selon Redfin, l'écart le plus important dans ses données remontant à 2013. L'augmentation des frais de copropriété (HOA), des contributions spéciales et des primes d'assurance a rendu les condominiums plus coûteux à posséder, et les acheteurs se sont retirés.
Les prix ont mieux résisté que ce que cela pourrait laisser penser, le prix médian de vente d'un condominium étant d'environ 339 000 $ en septembre, en baisse de 0,8 % par rapport à l'année précédente. Mais si vous êtes un retraité obligé d'accepter une offre très basse pour vous désengager, une règle fiscale aggrave une vente déjà difficile.
Une perte de 50 000 $, sans aucun avantage
Prenons l'exemple hypothétique d'une personne seule de 72 ans vendant le condominium qu'elle occupe. Peut-être a-t-elle acheté près d'un pic local, ou sa copropriété vient-elle d'imposer aux propriétaires une importante contribution spéciale, et la meilleure offre qu'elle puisse obtenir lui laisse une perte de 50 000 $. Aïe.
Si elle avait subi la même perte de 50 000 $ sur des actions dans un compte de courtage imposable, cela aurait au moins réduit sa facture fiscale. Sur le condominium, elle n'obtient aucune déduction du tout.
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Votre maison est traitée comme votre voiture
Une perte sur la vente de la maison que vous occupez n'est pas déductible. L'IRS classe une maison dans la même catégorie qu'une voiture : un bien à usage personnel, dont les pertes ne comptent pas. Ses 50 000 $ ne peuvent donc compenser ni des plus-values ni d'autres revenus. La seule consolation est qu'elle ne doit aucun impôt sur l'argent qu'elle tire de la vente.
Sa perte correspond au montant réalisé lors de la vente, après déduction des frais de vente comme la commission de l'agent, moins sa base ajustée. Ainsi, la commission ne fait qu'aggraver la perte, et rien de cela n'est déductible non plus.
Les gains bénéficient d'un traitement bien plus favorable. Si elle avait vendu pour plus qu'elle n'avait payé, elle aurait pu conserver jusqu'à 250 000 $ du gain en franchise d'impôt en tant que contribuable célibataire, à condition d'avoir possédé le condominium et d'y avoir vécu pendant au moins deux des cinq dernières années. L'Oncle Sam ne prend pas sa part sur la plupart des gains immobiliers, et il ne partage pas non plus les pertes.
La même perte sur des actions serait prise en compte
Les moins-values sur des investissements dans un compte imposable compensent d'abord les plus-values, sans limite. Donc, si elle avait également vendu d'autres investissements pour 50 000 $ de gains cette année, la perte les aurait tous annulés. En l'absence de gains à compenser, elle pourrait déduire 3 000 $ par an de ses autres revenus et reporter le solde sur les années suivantes jusqu'à épuisement.
À raison de 3 000 $ par an, absorber 50 000 $ prendrait environ 17 ans, elle aurait donc près de 90 ans avant que le dernier dollar ne soit déduit. Et sa succession ne peut reporter aucune perte non utilisée à son décès. C'est toujours bien mieux que rien.
Qui est le plus susceptible de se retrouver coincé
Je soupçonne que la plupart des propriétaires de condominiums de longue date réalisent encore des gains, et l'exclusion des gains immobiliers couvre la majeure partie de ceux-ci. Les vendeurs les plus exposés à une perte sont ceux qui ont acheté ces dernières années, ou qui possèdent dans des métropoles où les vendeurs submergent les acheteurs. À San Antonio, Redfin a compté plus de cinq vendeurs de condominiums pour un acheteur en septembre. Un retraité qui s'est installé dans un condominium là-bas il y a quelques années est exactement le type de vendeur qui pourrait se retrouver avec une perte comme la sienne.
Ce qu'un vendeur peut faire
Pas grand-chose, malheureusement. Si elle reçoit un formulaire 1099-S à la clôture, elle doit tout de même déclarer la vente sur le formulaire 8949, même s'il n'y a aucun gain imposable à déclarer. La déclarer ne rend pas la perte déductible.
Son véritable choix est celui du moment de la vente. Attendre signifie plus de frais de copropriété, plus de primes d'assurance et peut-être une autre contribution spéciale, les mêmes coûts qui éloignent les acheteurs. Vendre maintenant signifie subir une perte pour laquelle elle n'obtiendra jamais d'avantage fiscal.
De mon point de vue, elle n'a aucune raison fiscale de se précipiter et aucune raison fiscale d'attendre. Une action perdante vendue cette année peut réduire les impôts de cette année, mais la perte sur son condominium ne vaut rien, peu importe quand elle la réalise. Elle peut donc décider uniquement sur la base du prix et du coût de la conservation. La prochaine analyse de Redfin sur le marché des condominiums nous montrera si l'écart entre vendeurs et acheteurs continue de se creuser. Si c'est le cas, je m'attends à ce que davantage de vendeurs baissent leurs prix, et à ce que davantage de retraités découvrent cette règle à leurs dépens.
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