Die wichtigsten Erkenntnisse für Simon Property Group Aktien (Stand August 2026)
- Prognose angehoben: Simon hat die FFO-Prognose für 2026 auf 13,20–13,30 USD angehoben, gegenüber zuvor 12,73 USD.
- Zweistelliges Überschreiten: Der Umsatz erreichte 1,66 Mrd. USD, lag damit 2,9 % über der Schätzung der Analysten von 1,61 Mrd. USD und stieg um 20,3 % im Jahresvergleich. Das bereinigte FFO je Aktie von 3,39 USD übertraf die Schätzungen um 18,2 % und stieg um 26,5 % im Jahresvergleich.
- Neubelegung von Saks-Flächen: Die 1 Million Quadratfuß Fläche, die durch die Insolvenz von Saks Off Fifth frei wurde und zuvor 18 Mio. USD Mieteinnahmen generierte, wird nun zu Mieten von etwa 44 Mio. USD neu vermietet.
- Leasing-Spreads weiten sich: Die seit Jahresbeginn abgeschlossenen neuen Mietverträge weisen eine anfängliche Grundmiete auf, die 17 % über der der auslaufenden Flächen liegt, obwohl die Zuschüsse für Mieter im Jahresvergleich um 12 % gesunken sind, so CEO Eli Simon.
Simon wollte die Saks Off Fifth-Flächen eigentlich nicht zurück, aber ihre Neubelegung mit 44 Mio. USD gegenüber 18 Mio. USD spricht für sich. Analysieren Sie die Leasing-Daten von Simon Property Group kostenlos →
Simon Property Group macht aus insolventen Saks-Flächen eine Miet-Bonanza
Simon Property Group (SPG) steigerte das NOI der inländischen Immobilien im zweiten Quartal um 8,5 % im Jahresvergleich – die schnellste Rate, die das Management in den letzten Quartalen verzeichnet hat. Die Simon Property Group Aktie schloss vor der Veröffentlichung der Quartalszahlen bei 220,55 USD, die dann fast überall die Erwartungen übertrafen. Der Umsatz erreichte 1,66 Mrd. USD, lag damit 2,9 % über der Analystenschätzung von 1,61 Mrd. USD und stieg um 20,3 % im Jahresvergleich. Das Immobilien-FFO stieg auf 3,29 USD je Aktie von 3,05 USD im Vorjahresquartal, ein Plus von 7,9 %.
Das Unternehmen schloss im Quartal mehr als 1.200 Mietverträge über 4,8 Millionen Quadratfuß ab. Neue Verträge machten 28 % dieser Fläche aus, und die anfängliche Grundmiete für diese neuen Verträge liegt seit Jahresbeginn 17 % über dem, was die vorherigen Mieter zahlten. Die Zuschüsse für Mieter, also die finanziellen Anreize, die Simon für die Unterzeichnung neuer Mieter zahlt, sanken im gleichen Zeitraum um 12 %. Steigende Mieten gepaart mit sinkenden Anreizkosten sind der Mechanismus hinter der gestiegenen Marge im Quartal.
Nirgends ist diese Preissetzungsmacht deutlicher als bei den Flächen, die Simon durch die Insolvenz von Saks Off Fifth zurückerhielt. CEO Eli Simon ging auf dem Q2 Earnings Call direkt auf den Tausch ein: "Wir werden im Grunde aus den 18 Mio. USD 44 Mio. USD machen." Etwa die Hälfte der Ersatzmietverträge ist bereits unterzeichnet, der Rest befindet sich in finalen Verhandlungen. Da die Flächen erst Mitte Mai zurückkamen und nicht früher im Jahr, fällt der Großteil dieses Upsides eher in das Jahr 2027 und nicht in die Prognose für dieses Jahr.
Die Belegungsquote in den Einkaufszentren und Premium-Outlet-Portfolios blieb trotz der Aufnahme dieser 1 Million Quadratfuß bei 96 % und entsprach damit dem Niveau des ersten Quartals. Die Belegungsquote der Mills, des reinen Outlet-Segments, lag bei 98,8 %. Die durchschnittliche Grundmiete für Einkaufszentren und Premium-Outlets stieg um 6,3 % im Jahresvergleich, und die Belegungskostenquote lag bei 12,5 % – immer noch niedrig genug, um weitere Mietsteigerungen zu unterstützen, ohne die Einzelhändler unter Druck zu setzen.
Das Management nutzte diese Kombination aus Belegung, Spread und Saks-Upside, um die Immobilien-FFO-Prognose für 2026 auf 13,20 bis 13,30 USD je Aktie anzuheben, gegenüber 12,73 USD in 2025. Das Unternehmen erhöhte auch die vierteljährliche Dividende auf 2,25 USD je Aktie, ein Plus von 4,7 %, und kaufte 793.000 Aktien sowie 238.000 Limited Partnership Units für 211 Mio. USD zu einem Durchschnittspreis von 205,10 USD zurück.
Simon schloss das Quartal mit einer Liquidität von 9,3 Mrd. USD und einer Netto-Verschuldung zu EBITDA von unter 5,0x ab und finanzierte damit 1,07 Mrd. USD aktiver Entwicklungsprojekte mit einer gemischten Rendite von 9 %. Höhere Zinsaufwendungen bleiben eine Belastung: Sie reduzierten das FFO im Quartal um 0,06 USD je Aktie, und CFO Brian McDade wies auf weitere 0,20 USD je Aktie dieser Belastung hin, die noch in diesem Jahr anfallen werden. Dennoch übertrifft der Leasing-Motor derzeit noch die Finanzierungskosten.
Simon hat aus 18 Mio. USD Saks-Miete 44 Mio. USD gemacht, ohne einen einzigen Quadratfuß hinzuzufügen. Sehen Sie sich die vollständige Leasing-Analyse für Simon Property Group kostenlos an →
TIKR bewertet Simon Property Group Aktien mit 411 USD, da nachhaltige Leasing-Stärke eingepreist wird
Das Basisszenario-Modell von TIKR bewertet Simon Property Group Aktien mit 411 USD bis Dezember 2030. Dies impliziert eine Gesamtrendite von 87 % gegenüber dem aktuellen Kurs von 221 USD oder eine annualisierte Rendite von 15 % über 4,4 Jahre.
Eine annualisierte Rendite von 15 % für Simon Property Group Aktien übertrifft das, was etablierte Mall-Besitzer historisch an ihre Aktionäre ausgeschüttet haben. Die Leasing-Spreads aus dem Call sind der Mechanismus, auf den das Management setzt, um diese Lücke zu schließen.
Die Rechnung zeigte sich bereits in diesem Quartal: 17 % höhere Mieten bei neuen Verträgen, 12 % niedrigere Mieterzuschüsse und ein Saks Off Fifth-Tausch, der die Mieteinnahmen für eine Million Quadratfuß, die das Unternehmen nicht zurückhaben wollte, mehr als verdoppelt. Wenn sich diese Neubewertung auch nur annähernd mit einer NOI-Rate von 8,5 % fortsetzt, erscheint das 411-USD-Ziel weniger wie eine Überdehnung und mehr wie eine lineare Fortschreibung dessen, was bereits vor Ort geschieht.
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