核心要点
- Realty Income 将其 2026 年 AFFO 展望上调至每股 4.45 至 4.46 美元，此前第三季度 AFFO 增长 3.7% 至 1.12 美元。
- 来自贷款和优先股的利息及股息收入翻倍多至 1.05 亿美元，因此贷款业务正成为一个真正的利润来源。
- 利息支出增长 13.3% 至 3.336 亿美元，超过了营收增长，而九个月内的贷款损失拨备几乎翻倍。
- 预计在 2 月下旬发布的第四季度财报将带来 2027 年的业绩指引，并显示再融资成本的影响有多大。
Realty Income (O) 仍然是大多数收益投资者所熟知的月度派息“房东”。然而，其第三季度显示，这家公司越来越像一家贷款机构那样赚钱。
来自贷款和优先股的利息及股息收入从一年前的 5110 万美元跃升至 1.05 亿美元。9 月，KKR (KKR) 还支付了 5.28 亿欧元，收购了一家持有 Realty Income 54 处欧洲物业的新合资企业 49% 的股份。
这种转变很重要，因为融资成本变高了。10 年期美国国债收益率在 10 月 1 日触及 5.34%，为 2002 年以来的最高水平。
与此同时，规模较小的零售净租赁竞争对手 Agree Realty (ADC) 在同一季度实现了 AFFO 每股增长 4.9%。Realty Income 的增幅为 3.7%，因此这个差距值得仔细审视。
表面稳健的一季
该公司于 11 月 2 日公布了业绩，主要数据表现稳健：
- 总收入增长 10.3% 至 16.2 亿美元。
- AFFO 每股增长 3.7% 至 1.12 美元。
- 出租率保持在 98.8%，重新出租的物业租金回收率达到先前租金的 103.5%。
管理层还将其 2026 年 AFFO 展望上调至每股 4.45 至 4.46 美元，两端各上调了 1 美分。然而，它将 GAAP 净利润指引从每股 1.59 至 1.60 美元下调至 1.55 至 1.56 美元。
随着公司持续收购，营收一直在稳步攀升…
然而，同店租金收入仅增长 1.1%。几乎所有的增长都来自新投入的资金。
欧洲和信贷驱动增长
这些资金的去向正在迅速变化。Realty Income 在本季度按比例投资了 22 亿美元，初始现金收益率为 6.8%。其中 9.4 亿美元投向了欧洲，收益率为 7.1%，高于在美国和其他交易上获得的 6.5%。
信贷是更大的转变。今年以来，该公司已向信贷投资投入 19 亿美元，初始收益率为 8.3%。其 3.7 年的平均期限也远低于物业收购的 9.4 年。
首席执行官 Sumit Roy 表示，公司“有意扩大了我们的资金来源和全球投资能力”。实际上，这意味着与 KKR 和 Apollo 等合作伙伴合作，发行了 10 亿美元利率为 3.750% 的可转换票据，并在本季度出售了 5.266 亿美元的物业。
与更简单的同行相比，这种融资组合表现如何？
Realty Income 在本季度末的净债务与年化备考调整后 EBITDAre 比率为 5.4 倍。Agree 根据其自身的备考基础报告为 3.9 倍，如果利率保持高位，这为其留下了更多空间。
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融资成本是症结所在
更高的利率首先冲击了损益表。本季度利息支出增长 13.3% 至 3.336 亿美元，而总收入增长 10.3%。
这意味着账单的增长速度超过了它所资助的业务。
信贷风险也在悄然上升。九个月内，贷款信用损失拨备达到 6060 万美元，高于一年前的 3190 万美元。仅第三季度，房地产减值就增加了 1.116 亿美元。
股息覆盖率看起来仍然不错。月度派息占 AFFO 的 72.6%，接近 Agree 的大约 70%。然而，Realty Income 的季度股息同比仅增长 0.7%，而 Agree 的年化派息率增长了 4.3%。
我的看法：当新股和债券成本更高时，放贷和合作是明智之举。不过，一家记录着不断上升的贷款损失的“房东”，比纯粹的“房东”需要更多的谨慎。在支付溢价之前，我需要证据证明其信贷资产组合保持健康。
下一个检查点是预计在 2 月下旬发布的第四季度财报。业绩指引意味着第四季度 AFFO 为每股 1.10 至 1.11 美元，较 1.12 美元略有下降。首次发布的 2027 年展望将显示再融资成本的影响有多大。
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