核心要点
- 麦当劳于9月17日连续第50年提高年度股息，而Realty Income则于9月8日宣布了自1994年以来的第136次股息上调。
- 两家公司本质上都是房东：麦当劳在2025年从其加盟商处收取了104.4亿美元的租金，而Realty Income则向1,798家租户出租物业。
- Realty Income的股息率约为6%，麦当劳约为3%，且各自股息均以其自身的衡量标准来看覆盖情况良好。
- Realty Income的流通股数量约为2016年的3.7倍，这将其每股AFFO的年增长率限制在约4.5%。
麦当劳 (MCD) 销售汉堡，但其大部分收入来自租金：加盟商在2025年向其支付了104.4亿美元，占其特许经营收入的63%。9月17日，它将季度股息提高了4%，至每股1.93美元，并称之为“一个黄金里程碑，连续第50年提高股息。”
一家纯粹的房东在九天前也达到了自己的里程碑。Realty Income (O) 向1,798家租户出租物业，其首席执行官Sumit Roy在宣布时得意地称这是“自Realty Income于1994年在纽约证券交易所上市以来的第136次股息上调。”
那么，未来10年，哪位房东的股息增长更快？
| 指标 | 麦当劳 (MCD) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| 远期股息率 | 3.3% | 6.1% |
| 年度股息 | $7.72 (每季度$1.93) | $3.258 (每月$0.2715) |
| 5年股息增长率 | 年均7.3% | 年均2.9% |
| 连续上调记录 | 连续50年上调 | 自1994年以来136次上调；连续116个季度 |
| 覆盖率，最近报告期 | 现金股息支付率，TTM：67% | AFFO支付率，2025年：75% |
| 覆盖率，远期 | 现金股息支付率，2026年共识：73% | AFFO支付率，2026年共识：73% |
| 净负债 ÷ EBITDA，TTM | 3.23倍 | 5.74倍 |
来源：TIKR，价格为2026年9月30日收盘价；连续上调记录来自公司2026年9月的公告。
麦当劳：拥有土地的汉堡连锁店
麦当劳约95%的餐厅是特许经营的。麦当劳拥有或租赁场地，加盟商支付设备和维护费用。它拥有约56%的土地和80%的建筑，高于2016年的45%和70%，其租金去年增长了4.2%。
汉堡业务则不太稳定：上季度美国同店销售额仅增长0.8%，原因是价值菜单重新推出失败。
其季度股息已从2016年底的0.94美元增长至1.93美元，年均增长率约为7.5%。现金股息支付率TTM为舒适的67%，根据2026年共识预期，仍为健康的73%。远期比率较高，是因为资本支出将增至约37亿至39亿美元，用于净新增约2,100家餐厅。
自由现金流在过去10年每年都超过股息，且缓冲空间从11.8亿美元扩大至20.7亿美元。这为持续提高股息提供了充足空间。
风险在于：在9月23日的投资者日上，麦当劳承诺到2036年投入约85亿美元支持其加盟商，包括租金减免。这可能会减缓对其股息至关重要的租金增长。
Realty Income：上调次数更多，幅度更小
麦当劳每年上调一次股息，幅度较大。Realty Income每年上调四到五次，几乎每次都是每月增加0.0005美元，每次约0.2%。其月度股息已从2016年10月的0.2020美元增长至0.2715美元，年均增长率约为3.0%。
物业运营良好：出租率为98.8%，重新出租的空间带来了旧租金102.7%的收入。它将今年的投资计划提高至100亿美元，其中大部分是工业地产。
当然，了解REITs的人都知道，要看运营资金（FFO）或调整后运营资金（AFFO），即其物业在扣除维护费用后产生的现金，而不是自由现金流。Realty Income的AFFO支付率在2025年为舒适的75%（股息占每股AFFO 4.28美元中的3.22美元），根据2026年共识预期为73%。
每股AFFO每年都在增长，而作为股息支付的部分从约83%下降至75%。因此，它本有空间更快地上调股息。只是它没有这么做。
制约因素是新增股票：其流通股数量约为2016年的3.7倍，因此每股AFFO的年增长率仅为约4.5%。其债务（REITs为扩张所必需）也留下了更少的余地：利息覆盖倍数为2.4倍，而麦当劳为7.8倍。
那么，谁的股息增长更快？
最终，我不得不选择麦当劳：其股息在未来10年应该会保持更快的增长。在过去十年中，其增长速度是后者的两倍多，自由现金流为其提供了充足的覆盖空间，且其租金持续上涨。随着其流通股数量持续攀升，我预计Realty Income会有更多小幅上调。
因此，我认为有充分理由相信麦当劳的股息增长会更快。话虽如此，我相当确定Realty Income的股息将为投资者带来更多收入。原因如下：
投资10,000美元于麦当劳，第一年可获得约330美元股息，按每年7.5%增长，第10年约为633美元。因此，相当于你当前现金的收益率为6.3%。不错，当然你也要考虑资本增值。同样的10,000美元投资于Realty Income，现在可获得约610美元股息，按每年3.0%增长，第10年约为796美元（相当于当前现金约8%的收益率）。按此速度，麦当劳要到大约第15年才能赶上。我对Realty Income管理层将非常努力地延续其136次上调的记录充满信心。
当然，Realty Income现在通过新股为其增长提供的资金已大幅减少：今年投资中约18%来自新股，而过去三年平均为47%。如果流通股数量停止攀升，其股息增长速度可能会超过历史记录。（但可能仍然不会比麦当劳快。）
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