关键要点
- 当你出售主要住宅时，美国国税局（IRS）会先从售价中扣除你的销售成本（例如经纪人佣金），然后再计算你的收益。
- 一位70岁的单身人士，以70万美元出售了当初以30万美元购买的房屋，如果不计入成本，其超过25万美元免税额的收益部分需缴纳22,500美元的联邦税。如果计入4万美元的成本，税款则为16,500美元。
- 联合报税的已婚夫妇享有50万美元的免税额，因此同样的销售不会给他们带来任何应税收益。
- 你只能计入有据可查的成本，因此请保留结算单以及你为出售房屋支付的所有费用的账单。
出售房屋的成本远高于大多数房主的预期。根据Clever Real Estate的调查，过去三年内挂牌的卖家平均花费了近8.2万美元用于出售，比2025年增长了22%。
这很让人心疼。但如果你持有房屋的时间足够长，收益超过了国税局25万美元的免税额，我有个好消息：这些成本中的很大一部分可以从国税局征税的收益中扣除。设计师肯·富尔克是最新一位出售房屋的长期业主。据报道，他刚刚为他和丈夫持有16年的旧金山住宅找到了买家，售价为9,995,000美元。根据The Real Deal的数据，他们于2010年以190万美元购得此房。
30万美元房屋上的40万美元收益
让我们假设一个场景：假设你今年70岁，单身，扣除抵扣项后，有5万美元的其他应税收入。你以30万美元购买了你的房屋，在过去五年中，你拥有并居住在其中至少两年，现在以70万美元的价格出售。
这是40万美元的收益。前25万美元是免税的，剩下15万美元需要向国税局缴税。
但你并没有拿到70万美元。经纪人拿走了佣金，结算单上还有一系列费用。假设所有这些加起来是4万美元，这并不夸张。Clever预计卖家需支付售价约5.46%的佣金，即70万美元房屋的佣金为38,220美元，这还不包括任何结算成本。
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国税局对你实际所得征税
当你出售主要住宅时，国税局将你的收益计算为“实现金额”减去“调整后基准”，而你的销售费用会从“实现金额”中扣除。第523号出版物称其为与出售房屋直接相关的成本。其工作表中列出了佣金、广告费和法律费用等。作为卖家，你不能单独扣除你支付的转让税或印花税，但国税局允许你将其计入销售费用。
然后是免税额：根据国税局的701号主题，对于在过去五年中拥有并居住至少24个月的房屋，单身申报者的免税额为25万美元，联合申报者为50万美元。一旦你的收益超过这个额度，每一美元的销售成本都会直接从国税局征税的部分中扣除。
少缴6,000美元的税
以下是同一笔销售在2026年资本利得税率下的两种情况，一种不计成本，一种计入成本：
| 指标 | 不计成本 | 计入4万美元成本 |
|---|---|---|
| 实现金额 | $700,000 | $660,000 |
| 收益 | $400,000 | $360,000 |
| 超过25万美元免税额的应税收益 | $150,000 | $110,000 |
| 按15%计算的联邦税 | $22,500 | $16,500 |
根据国税局的Rev. Proc. 2025-32，对于2026年的单身申报者，0%税率适用于49,450美元以下的应税收入，15%税率适用于最高545,500美元的收入，其中收益计入该收入。你5万美元的其他收入已经填满了0%税率的区间。即使加上全部15万美元的收益，你的应税收入也仅为20万美元。因此，收益的每一美元都按15%征税，而每一美元的销售成本都能为你节省15美分。
这意味着，对于你无论如何都要支付的4万美元成本，你能拿回6,000美元。相当不错。
当然，在你的收益超过免税额之前，这些都无关紧要。联合报税的已婚夫妇享有50万美元的免税额，因此同样的40万美元收益不会给他们带来任何应税收益，无论成本如何。对于单身卖家来说，如果收益巨大，他们的文件记录就至关重要。
保留结算单
国税局只计入与销售直接相关的成本，因此你需要保留销售记录。保留你的结算单以及你为出售支付的其他任何费用的账单，例如广告费或法律费。同时保留你作为卖家支付的任何转让税的证明。第523号出版物的工作表会帮你汇总这些费用。
同一出版物将你多年来进行的房屋改善以及购买时支付的结算成本计入你的“调整后基准”。这是与你的销售费用不同的一个数字，更高的基准意味着更低的收益。因此，多年前厨房翻新的收据也值得找出来。
关注明年的税率区间
上述0%和15%的起征点是2026年的，国税局每年都会设定新的标准，所以如果你明年出售，则适用明年的数字。更大的收益可能会使部分收益按20%征税。在你有5万美元其他收入的情况下，只有当应税收益超过495,500美元，使你的应税收入超过2026年的545,500美元界限时，你才会触及20%的税率。超过该点后，每一美元的销售成本能节省20美分。
归根结底，仅仅因为缺少一张结算单而向国税局多交6,000美元是一大笔钱。如果你是单身，并且你的收益将超过25万美元，我会把那些文件当作税务文件来对待，因为对你来说，它们就是。
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