核心要点
- 在Blackstone Mortgage Trust于11月4日宣布季度股息削减36%六天后，其首席执行官Tim Johnson于当日买入了90,000股，价值104万美元。
- 截至11月9日收盘，该股较其52周高点下跌了46%。此前公司第三季度录得3.27亿美元净亏损，约8亿美元贷款减值，账面价值下降12%。
- Johnson的买入价约为公司每股17.06美元账面价值的三分之二。管理层表示，导致其亏损的办公楼问题已基本反映在该账面价值中。
- 如果账面价值能够稳住，那么以他的买入价来看，数据支持这笔买入。第四季度财报将揭示账面价值是否真的稳住了。
在10月29日的财报电话会议上，Blackstone Mortgage Trust (BXMT) 的首席执行官Tim Johnson表示，该股相对于账面价值的折价提供了"一个有吸引力的入场点"。六天后，他自己买入了约100万美元的股票。截至11月9日收盘价11.18美元，该股较其52周高点下跌了46%，略低于他的买入价。
Johnson于11月5日提交的Form 4文件显示，他于11月4日以平均每股11.50美元的价格买入了90,000股，总计104万美元。董事Henry N. Nassau同一天以平均每股11.43美元的价格买入了10,000股。
办公楼贷款拖累第三季度业绩
问题始于7月30日发布的第二季度报告中出现的新减值。随后利率上升。在电话会议上，Johnson表示，10年期国债收益率今年上涨了80个基点，并在10月初一度触及2002年以来的最高水平。这就是他称利率为"我们世界里的头条新闻"的原因。
10月29日，公司报告第三季度净亏损3.27亿美元，此前对约8亿美元的贷款进行了减值，主要是遗留的办公楼贷款加上一笔酒店贷款。每股账面价值较第二季度下降12%至17.06美元，董事会将季度股息从0.47美元削减至0.30美元。管理层预计将在第四季度及直至2027年覆盖新的股息支付。
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Johnson的押注是动真格的
Johnson买入的90,000股使其持股增加了17%，达到617,900股。Nassau的买入使其持股增加了4%，达到233,490股。公司也在回购，第三季度回购了3600万美元的股票，其授权额度内还剩1.1亿美元。
像Johnson这样的买入行为很容易追踪，因为它们会被提交备案，而这次尤为突出，因为他在股息削减后立即行动。以11.50美元的价格，他也锁定了基于新的每年1.20美元股息的10.4%收益率。
数据支持他以11.50美元买入吗？
Johnson的买入价约为公司9月30日报告的每股17.06美元账面价值的三分之二。在电话会议上，他还表示，"导致BXMT大部分减值的办公楼结构性变化挑战"已基本反映在账面价值中。
分析师预计今年的标准化每股收益为1.20美元，2027年为1.27美元。他们预计到2028年将降至1.13美元，尽管只有三位分析师预测到那么远：
2027年的预测比新的每年1.20美元股息高出约6%。这符合管理层关于覆盖股息的承诺，但几乎没有留下缓冲空间，而2028年的预测则低于该股息水平。
九位分析师覆盖该股，他们的平均目标价已从一年前的20.43美元降至15.21美元。自10月中旬以来，摩根大通将其目标价从18美元下调至14美元，Keefe, Bruyette & Woods从13美元下调至12美元，而仍给予该股买入评级的瑞银则从21美元下调至14美元：
即使在这些下调之后，平均目标价仍比11月9日收盘价高出36%。最低目标价12美元，仅略高于Johnson的买入价。
押注账面价值能够稳住
风险在于，2023年之前发放的、评级为3或更好的57亿美元旧贷款，约占投资组合的三分之一。在3.9倍的债务权益比率下，如果利率持续上升，更多借款人违约，账面价值将再次下降，Johnson买入时所依据的折价空间也会缩小。
尽管如此，数据支持他以这个价格买入：观察名单处于2019年以来的最低水平，明年的预测能够覆盖削减后的股息，而且公司正在与他一同回购自己的股票。不过，一位内部人士的买入只是一个信号，仅此而已。定于明年初发布的第四季度财报将揭示账面价值是否终于停止下跌。
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