核心要点
- VICI Properties 的股息收益率为 7.4%，Realty Income 为 5.7%，两家公司都在第三季度财报中上调了2026年的 AFFO 业绩指引。
- 两家公司的股息覆盖率都很好，基于2025财年每股AFFO计算的支付率分别为74%和75%，基于2026年预估的支付率分别为74%和73%。
- 从2020财年到2025财年，VICI 的股息年化增长率为7.1%，而 Realty Income 为2.9%，后者已连续超过32年提高派息。
- VICI 的主要风险在于其最大租户凯撒娱乐，其信用评级下调导致 VICI 在第三季度计提了4.782亿美元的非现金费用。
任何在房地产领域寻找股息收益的投资者，都可能会关注VICI Properties (VICI) 和Realty Income (O)。两者的股息收益率都超过5%，并且都在第三季度财报中上调了2026年的业绩展望。
但 VICI 在10月28日的财报附带了一个问题：其最大租户凯撒娱乐的信用评级被下调。与此同时，Realty Income 则刚刚延续了其超过三十年的派息增长纪录。
那么，哪只股票是更好的股息选择呢？
| 指标 | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 7.4% | 5.7% |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年化7.1% | 年化2.9% |
| 派息纪录（公司统计） | 连续9年增长 | 连续超过32年提高 |
| AFFO支付率，2025财年 | 74% | 75% |
| AFFO支付率，2026财年共识预期 | 74% | 73% |
| 净负债/EBITDA（最近12个月） | 5.4倍 | 5.7倍 |
| 利息覆盖率（最近12个月） | 3.8倍 | 2.4倍 |
来源：TIKR，2026年11月5日；派息纪录为各公司自行统计。
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VICI 派息更高，且现金流支持
VICI 第三季度营收增长5.8%至11亿美元，每股AFFO增长4.3%至0.62美元。该公司目前预计2026年每股AFFO为2.47-2.48美元，高于上一季度预期的2.45-2.47美元。今年它还新增了四个租户，其中包括 Club Med 和 Golden Entertainment。
9月3日，VICI 将季度股息提高2.2%至每股0.46美元，这是其连续第九年股息增长。每股AFFO每年都超过股息，从2018财年的1.43美元增长到2025财年的2.38美元：
管理层设定的目标支付率约为75%。首席执行官 Edward Pitoniak 称这是"我们从第一天起就坚信的一个基准。我认为我们对此的信念没有改变。" VICI 新的20亿美元股票回购计划将持续到2029年，资金将来自贷款偿还、未指定用途的现金流或资产出售。
风险在于凯撒娱乐，它贡献了 VICI 约35%的租赁收入。其评级下调（与其和 Fertitta Entertainment 的合并有关）迫使 VICI 计提了4.782亿美元的信贷损失费用，导致第三季度净利润下降55.1%。该费用是非现金性质的，而且 AFFO 指引反而上调了。但管理层仍在权衡是否要重新协商凯撒娱乐的区域租赁协议，或出售其中的部分资产。
Realty Income 的纪录难以超越
Realty Income 的季度财报没有出现 VICI 那样的意外。第三季度 AFFO 增长3.7%至每股1.12美元，截至2026年9月30日的出租率为98.8%，而一年前为98.7%，2026年 AFFO 指引上调至每股4.45-4.46美元，此前为4.44-4.45美元。
Realty Income 通过收购实现增长。它在第三季度投资了26亿美元，其中11.5亿美元用于工业地产，并预计2026年同店租金仅增长1.1%-1.3%。
9月，它宣布了自1994年上市以来的第136次股息上调，将月度派息从每股0.2710美元提高到0.2715美元。如此小幅的增长累积缓慢：从2020财年到2025财年，年化增长率为2.9%。每股AFFO的增长超过了股息，从2016财年的2.88美元攀升至2025财年的4.28美元，而股息则从2.39美元增至3.22美元：
这使其 AFFO 支付率从2016财年紧张的83%降至2025财年舒适的75%。
其债务是主要风险。约有29亿美元债务将于2027年到期，利率低于3%，因此在当前较高利率环境下进行再融资成本会更高，而且其利息覆盖率已经比 VICI 更薄。
那么，哪只股息股胜出？
VICI 是更好的股息股。它派发更高的股息，股息增长更快，覆盖率同样良好，并且相对于其盈利的债务负担更轻。
投资10,000美元于 VICI，目前每年可获得740美元收益，而投资 Realty Income 则为570美元。即使 VICI 以2025财年较慢的3.5%速度增长，其第10年的年化收入也将达到约1,011美元，而 Realty Income 以稳定的2.9%增长，届时约为736美元。Realty Income 永远无法追上。
VICI 也更便宜。其交易价格是预期 AFFO 的9.9倍，而五年平均为14倍，2026年10月5日的低点为9.1倍：
相比之下，Realty Income 的交易倍数为13倍。
这并不是说 Realty Income 的股息不安全。其覆盖率稳固，出租率接近满额，而且如此长久（按月支付）的纪录是管理层会极力维护的。只是，为了获得更大且增长更快的股息支票，并且价格远低于 VICI 通常的估值倍数，我愿意承担凯撒娱乐这个风险。
当然，无论 VICI 对凯撒娱乐区域租赁协议做出何种决定，都可能改变这一判断，而管理层尚未说明何时会做出决定。
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