核心要点
- 根据美国国税局（IRS）规定，在丈夫去世后两年内出售住房且未再婚的寡妇，可以免除高达$500,000的资本利得税。
- 如果她在出售前再婚，其免税额将降至她个人的$250,000标准额度。
- 对于$400,000的利得，这意味着将有$150,000需要纳税，按15%的长期资本利得税率计算，联邦税为$22,500。
- 解决方案在于时机：在婚礼前完成房屋出售，并且确保在两年窗口期内。
假设一位69岁的寡妇在大约一年前失去了丈夫。她与丈夫共有的房屋有$400,000的增值，她正在考虑出售，并且已经订婚。
如果她先出售房屋，这笔利得可能完全无需纳税。如果她先结婚，同样的出售交易可能让她付出$22,500的联邦税。
两年窗口期
泰勒·舒尔特在本周的《保持富裕退休播客》节目中指出了这一规则："如果你在配偶去世后两年内出售房屋，并且满足其他资格要求，你可能仍有资格获得$500,000的夫妻联合申报免税额。"
美国国税局在第523号出版物中列出了这些要求。如果未亡配偶在配偶去世后两年内出售房屋，并且在出售时未再婚，其免税额可以从$250,000提高到$500,000。通常的测试条件仍然适用：她需要满足两年的所有权和使用要求，并且夫妻双方在出售前两年内都未曾在另一处房屋上使用过此项免税额。
再婚条件是我想用红笔圈出的那一条，因为舒尔特的表述中没有提及。一旦她再婚，未亡配偶规则就不再适用。她的免税额将降至标准$250,000，这是国税局第701号主题给予那些在过去五年中拥有并居住房屋至少24个月的卖家的额度。
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婚礼日期的代价
以下是同一套房屋在不同出售顺序下的对比：
| 指标 | 先出售，后结婚 | 先结婚，后出售 |
|---|---|---|
| 利得 | $400,000 | $400,000 |
| 免税额 | $500,000 | $250,000 |
| 应税利得 | $0 | $150,000 |
| 15%联邦税 | $0 | $22,500 |
如果她先出售，$500,000的免税额足以覆盖全部$400,000利得，还剩余$100,000。如果她先结婚，$400,000减去她的$250,000免税额，剩下$150,000需要纳税。
这$150,000是长期资本利得，其税率取决于它在应税收入中的位置。根据《2025-32号收入程序》，美国国税局2026年联合申报的税率等级将0%税率适用于$98,900以下的应税收入，15%税率适用于$613,700以下的收入。假设她和新婚丈夫联合申报，他们其他的应税收入已经超过$98,900但低于$463,700。那么整个利得将落在15%的税率区间，$150,000 × 15% = $22,500。
如果收入较低，部分利得将按0%税率征税，税额会减少。如果收入更高，部分利得将进入20%的税率区间。
账单可能不止于此
舒尔特在同一期节目中指出，任何超过免税额的应税利得都可能"将你推入更高的资本利得税级，触发额外的3.8%净投资所得税，甚至可能在两年后增加你的医疗保险保费，所有这些都源于一笔交易。"
因此，$22,500只是先结婚可能给她带来的最低成本。退休人士的医疗保险保费也是账单的一部分。
先完成交易，再举行婚礼
顺序至关重要。出售必须在当事人仍未婚且在其丈夫去世后两年内完成。两年的时钟从死亡日期开始计算，而再婚测试则看的是出售日期。出售后再婚不会收回已获得的免税额。
其他测试条件也很重要：所有权和使用要求，以及在出售前两年内未在另一处房屋上使用过此项免税额。如果任何一项不满足，无论婚礼何时举行，$500,000的免税额都将无法获得。
如果部分利得需要纳税，她仍然可以设法减少税额。舒尔特指出，符合条件的房屋改善费用和出售相关支出可以减少应税利得，他建议妥善记录那些能提高房屋成本基础的改善项目。他还建议围绕罗斯转换和其他应税收入来安排出售时机，这会影响有多少利得落在0%而非15%的税率区间。
两年时间很短，许多寡妇在此期间不会选择再婚。对于那些选择再婚的人来说，两个日期的顺序价值$22,500。
我的看法是：如果婚礼和房屋出售都提上了日程，那么先完成出售。调整交割日期比处理税单要容易得多。
答案会随时间改变。一旦距离她丈夫去世超过两年，未亡配偶免税额无论如何都将消失。而明年的出售将适用2027年的税率等级，国税局会单独设定，与上述2026年的数字不同。
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