核心要点
- NNN REIT的股息收益率为6.0%，Agree Realty为4.8%，两家公司在2026年第三季度的每股AFFO均实现增长。
- 两家公司的股息覆盖率都很好，Agree在2025财年的股息支付率为AFFO的71%，NNN为69%。
- 从2020财年到2025财年，Agree的股息年均增长5.1%，而NNN为2.7%，但NNN在2025财年的股息增幅更大。
- NNN的远期AFFO倍数为12倍，低于其五年平均水平，而Agree为15倍。
Agree Realty (ADC) 和 NNN REIT (NNN) 刚刚公布了第三季度财报，空置率极低。截至9月30日，Agree的物业出租率为99.8%，NNN的物业占用率为99.2%。Agree的每股AFFO同比增长4.9%，NNN增长5.8%。
两家公司也都在持续提高股息。10月13日，Agree宣布了每股0.271美元的月度股息，年化为3.252美元，较一年前增长3.4%。NNN在最近一次上调3.3%后，每季度支付每股0.62美元的股息，并声称自己是仅有的三家连续37年或以上提高年度股息的上市REIT之一。
然而，对于收益型投资者而言，两家公司提供的东西不同。NNN支付的股息更高，收益率为6.0%，而Agree为4.8%。Agree的股息增长更快：从2020财年到2025财年，年均增长5.1%，而NNN为2.7%。那么，哪只股票是更好的股息股呢？
| 指标 | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 4.8% | 6.0% |
| 年度股息 | $3.25 (月度支付) | $2.48 (季度支付) |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年均5.1% | 年均2.7% |
| AFFO支付率，2025财年 | 71% | 69% |
| AFFO支付率，2026年共识 | 70% | 68% |
| 净负债/EBITDA (最近12个月) | 5.1倍 | 5.8倍 |
| 股价/AFFO (未来12个月) | 15倍 | 12倍 |
来源：TIKR，2026年11月5日；年度股息数据来自StockAnalysis。
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Agree Realty 正在精挑细选
Agree仍在增长，只是更加有选择性。它在10月20日发布财报时，将2026年AFFO指引上调至每股4.58至4.59美元，同时将投资指引下调至约16亿美元。首席执行官Joey Agree在第三季度电话会议上表示，公司通过"剔除收益率较低的机会并积极重新定价我们的项目管道"来实现这一目标。该公司在今年前九个月还承诺了超过2.55亿美元用于开发项目，创下公司纪录。
Agree的股息覆盖率良好：2025财年其股息支付占AFFO的71%，2026年共识预计该比率为70%。过去十年，每股AFFO的增长速度快于股息，从2016财年的2.51美元增长到2025财年的4.33美元，这使得支付率从76.5%下降到71.1%：
Agree将资本成本上升列为其风险之一。其2.6倍的利息保障倍数是两家公司中较低的。
NNN REIT 持续提高股息
Agree削减了投资计划，但NNN在11月4日发布财报时，将其2026年收购指引维持在7亿至8亿美元。其AFFO指引也维持在每股3.55至3.59美元。年化基本租金同比增长6.8%，达到9.74亿美元。NNN还将其全年坏账指引从租金的40个基点下调至约25个基点。
NNN的股息覆盖率略好于Agree：2025财年为AFFO的68.6%，2026年共识预计为68%。NNN在2020财年也继续提高了股息，尽管当时每股AFFO从2.80美元降至2.51美元，支付率跃升至紧张的82.5%：
首席财务官Vincent Chao在第三季度电话会议上表示，NNN历经多个周期的历史"使我们能够年复一年地持续提高股息，无论我们周围发生了什么。"
NNN负债更多，净负债与EBITDA之比为5.8倍，但其2.8倍的利息保障倍数是两家公司中较强的。它还指出其租户中包括Camping World和Dave & Buster's等面临周期性压力的公司。
那么，哪只股息股胜出？
对我来说，NNN REIT是更好的股息股。如今，1万美元的投资每年可从NNN获得600美元股息，而从Agree Realty获得480美元，且其股息覆盖率同样良好。
按照其5年增长率，Agree的股息收入大约需要9.4年，即到2036年左右，才能超过NNN。即便如此，两者在第10年的收入也几乎持平：Agree约752美元，NNN约760美元，相对于最初的1万美元投资，收益率分别为7.5%和7.6%。但Agree在2025财年的股息增幅为2.7%，低于NNN的3.1%。按照各自当前的增速，Agree永远无法赶上。在第10年，1万美元投资从Agree获得约608美元股息，从NNN获得约787美元。
NNN的股价也更便宜。其远期AFFO倍数为12倍，而Agree为15倍，并且低于其自身13倍的五年平均水平：
这并不意味着Agree的股息不安全。它的股息覆盖率良好，负债更少，按月支付股息，管理层预计2027年每股AFFO将实现中个位数增长。只是NNN在相同的覆盖率下支付更高的股息，拥有更长的记录，而Agree目前的股息增长速度不足以弥补这一差距。
当然，NNN有一笔3.5亿美元的债券将于12月到期需要再融资，两家公司都表示资本正变得越来越昂贵。NNN为这笔新债务获得的利率是下一个需要关注的事情。
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