核心要点
- Realty Income的股息收益率为5.7%，NNN REIT的股息收益率为6.0%，两家公司均在11月初公布了第三季度业绩。
- 两家公司的股息支付均有良好保障，2025财年AFFO派息率分别为：Realty Income 75%，NNN REIT 69%。
- Realty Income的股息增长略快，从2020财年到2025财年，年均增长率为2.9%，而NNN REIT为2.7%。
- Realty Income上调了其2026年AFFO指引，NNN REIT则维持了原有指引，因此两家公司的派息在进入2027年时都基础稳固。
Realty Income (O) 和 NNN REIT (NNN) 本周均公布了第三季度业绩，收入型投资者从两家公司都得到了他们想要的东西：稳定的股息以及一个保持坚挺的2026年展望。
Realty Income于11月2日上调了其AFFO指引，两天后NNN REIT则维持其指引不变。两者的收益率分别为5.7%和6.0%，股息支票金额相近。那么，哪只股票是更好的股息股呢？
| 指标 | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 5.7% | 6.0% |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年均2.9% | 年均2.7% |
| 股息上调次数（公司统计） | 连续超过32年 | 连续37年 |
| AFFO派息率，2025财年 | 75% | 69% |
| AFFO派息率，2026财年共识预期 | 73% | 68% |
| 净债务 / EBITDA | 5.7倍 | 5.8倍 |
| 利息保障倍数 | 2.4倍 | 2.8倍 |
来源：TIKR，2026年11月5日；上调记录为各公司自行统计。
6只为退休人士提供6%+收益率的稳健股息股
目前有超过100只股票提供6%以上的年度股息。
但在利用TIKR专有数据进行广泛的投资审查后，我们现在认为其中只有六只对退休人士来说是真正安全的。
它们都包含在我们的新投资报告中，您可以免费获取，点击此处即可访问。
Realty Income正进军工业和欧洲市场
Realty Income正将更多资金投入工业地产和欧洲市场。在第三季度投资的26亿美元中，工业地产占比最大，达11.5亿美元，欧洲投资占其按比例投资额的42%，收益率为7.1%。同时，该公司为这些交易发行新股融资的比例也在减少：今年以来，公开股权融资占其投资的比例为19%，而三年平均值为47%。
过去十年，每股AFFO的增长速度快于股息增长，因此AFFO派息率从2016财年的83.0%下降至2025财年的75.2%：
第三季度AFFO为每股1.12美元，较上年同期增长3.7%。9月，Realty Income宣布了自1994年在纽交所上市以来的第136次股息上调，将月度支付额从每股0.2710美元提高至0.2715美元。根据2026财年共识预期，该派息对应的派息率仅为73%，保障充分。
主要风险在于再融资：约有29亿美元债务将于2027年到期，利率低于3%，而当前利率更高。
NNN REIT保留更多储备
NNN REIT目前的盈利增长速度比Realty Income更快。第三季度AFFO增长5.8%至每股0.91美元，年化基本租金增长6.8%至9.74亿美元，入住率达到99.2%。NNN REIT维持其2026年AFFO指引在每股3.55-3.59美元不变，并将坏账预测从占租金的约40个基点下调至约25个基点。
其保障能力在过去十年也有所改善。AFFO派息率从2016财年的73.9%下滑至2025财年的68.6%。在2020财年，每股AFFO从2.80美元下降至2.51美元，而股息仍从2.03美元上升至2.07美元：
正如首席财务官Vincent Chao在第三季度电话会议上所说，数十年的利率和经济周期"使我们能够年复一年地持续提高股息，无论我们周围发生了什么。"
10月15日，董事会再次宣布季度股息为每股0.62美元，维持了7月份从0.60美元上调3.3%后设定的利率。这次上调是NNN REIT连续第37次年度上调。其远期派息率处于舒适的68%，其保留的现金支持了管理层在不发行新股的情况下为交易融资的计划。
风险在于面临消费者压力的租户，如Camping World和Dave & Buster's，以及一笔12月到期的3.5亿美元债券。NNN REIT拥有14亿美元的可用流动性来偿还这笔债券。
那么，哪只股息胜出？
NNN REIT是更好的股息股。它目前支付的股息更高，收益率为6.0%，而Realty Income为5.7%，并且其股息保障空间更大：占2026年预测AFFO的68%，而Realty Income为73%。
Realty Income更快的股息增长在很长一段时间内都无法弥补这一差距。按照两家公司各自的5年增长率计算，投资NNN REIT的10,000美元在第10年将支付约760美元股息，相当于您现金的7.6%收益率。投资Realty Income将支付约738美元，其股息收入要到大约2047年才会超过NNN REIT。
您为NNN REIT的股息支付的价格也更低。其交易价格是远期AFFO的12倍，而Realty Income是13倍，并且低于其自身13倍的五年平均水平：
Realty Income的股息仍然非常安全。它按月支付股息，并且已连续超过32年上调派息。其投资组合正扩展到增长更快的领域，杠杆率也略低一些。然而，最终NNN REIT支付的股息支票更大，保障空间更充裕，且价格更低。
当然，Realty Income坚持其2026年100亿美元的投资目标。如果这笔支出能将其AFFO增长大幅推高至超过NNN REIT的水平，那么股息增长的差距可能会比这些增长率所显示的更快扩大。
用这些安全的6%+股息收益率，享受体面的退休生活
股息可能是通往巨额财富的关键。但前提是您买对了股票。
选择正确的高收益股息股，可能意味着梦想的退休生活……与每月苦苦等待下一张社保支票到账、勉强维持生计之间的天壤之别。
我们已经确定了六只收益率超过6%的股票，我们认为每位退休人士现在都应该了解。
免责声明：
请注意，TIKR上的文章并非TIKR或我们的内容团队提供的投资或财务建议，也不是买入或卖出任何股票的建议。我们的内容是基于TIKR Terminal的投资数据和分析师预测创建的。我们的分析可能未包含最新的公司新闻或重要更新。TIKR对提及的任何股票均无持仓。感谢阅读，祝您投资愉快！
